פרויקטים
כמה שווה בית שנפגע מטיל? השמאי ארז כהן על תזכיר החוק לשיקום מבנים שניזוקו במלחמה
תזכיר חוק שמקדמת המדינה, מבקש לאפשר שיקום מהיר של מתחמי מגורים שניזוקו במלחמה. מה מציע המסמך והאם הוא באמת מייצר פתרונות למי שדירותיהם נפגעו? שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, עושה סדר ושולח מסר לבעלי הדירות: "התמורה למי שיצטרף למתווה, גבוהה לאין שיעוף מהכסף שתקבלו היום"
הוועדה המקומית הוא פודקאסט נדל"ן מבית אתר ice, במסגרתו מארחת מרב מילר את הדמויות שמובילות ומעצבות את הענף לשיחה בגובה העיניים על הנושאים החמים העומדים על סדר היום, ההתפתחויות והחידושים. הפרק החדש מתמקד בסוגיה בוערת ורגישה במיוחד: שיקום מתחמי מגורים שנהרסו או ניזוקו בעקבות המלחמה והירי אל עבר האוכלוסייה האזרחית בעורף – נושא שמציף את המורכבות בין הצורך למגן ולחדש מבנים תחת לוחות זמנים מהירים, לבין זכויות הקניין של בעלי הדירות.
לצפייה בפרק המלא:
כאן נכנס לתמונה "תזכיר חוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית" (זה השם הרשמי), שגובש בידי צוות בין משרדי בהנחיית שרי האוצר, הפנים והבינוי והשיכון – ותכליתו: קידום פתרונות מיידים ויצירת כללים ברורים, שיאפשרו שיקום אפקטיבי ומזורז של אזורים שנפגעו. תזכיר החוק פורסם בחודש שעבר להערות הציבור, בטרם יועבר לוועדת השרים לענייני חקיקה.
אף שהתזכיר טרם אושר באופן רשמי, כבר קיים סביבו הד נרחב. מהם עקרונותיו של המסמך? איזה חסמים הוא מבקש להסיר? ובשורה התחתונה: האם הוא באמת מייצר פתרונות הולמים עבור בעלי הדירות שנפגעו? שמאי המקרקעין, המשפטן והגאוגרף ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בעבר בראש לשכת השמאים, מתארח בפודקאסט ומפזר את סימני השאלה.
"תזכיר החוק מגיע מעולמות ההתחדשות העירונית", מרחיב כהן. "והוא כולל שני דגשים מרכזיים: ראשית, הוא מעניק מנדט לרשויות המקומיות להוביל ולנהל את תהליכי ההתחדשות בשטחן. שנית, בתרחיש שבו אדם מסרב לקדם התחדשות בסביבת המגורים שלו, תופקע ממנו הזכות לדירה – וכאן באמת מדובר בעניין מאוד משמעותי".
היבט מרכזי נוסף בתזכיר החוק, וזה שכנראה הכי מעסיק את בעלי הדירות שנפגעו, נוגע לאופן קביעת שווי הנכס ומנגנון הפיצוי הכספי. "בתזכיר החוק זה נקרא Buyout, מונח שנשמע קצת יותר מרוכך מהפקעה", מסביר כהן, "הבשורה בתזכיר טמונה בכך ששווי דירת התמורה ייקבע בהתאם לשווי של דירה חדשה באזור בעלת מאפיינים דומים – בין היתר בשטח, בהצמדות ובנתונים".
"החידוש כאן הוא ששווי דירה התמורה נקבע על פי שווי של דירה חדשה – וזה כמובן חיובי", מבהיר כהן, "אך באותה הנשימה, אסור גם לשכוח שיש פער כספי לא מבוטל בין שווי של דירה תמורה בפרויקט התחדשות עירונית לבין שווי שוק של דירה קיימת – עניין שעלול לייצר פתח למחלוקות ולהתנגדויות".
כהן מתייחס לעוד נושא בתזכיר שכבר מעורר סערה בקרב שחקני הנדל"ן, וטמון בהפחתת רף ההסכמות הנדרש בקרב בעלי הדירות לקידום פרויקט בבניינים שנפגעו ל-51% – וזאת ביחס לרוב הנדרש במיזמי התחדשות עירונית, העומד כיום על 67%. "התזכיר בעצם מפחית את הרף בצורה דרמטית", מנתח כהן. "אבל כאיש מקצוע, אני סבור שמדובר בעניין מתבקש. יש פה בהחלט איזון ראוי בין הצורך לחידוש מהיר של בניינים שנפגעו, לבין זכות הקניין של בעלי הדירות – כאשר מי שלא מעוניין לקדם פרויקט, יקבל פיצוי ולא יעכב את התהליך".
כמי שמלווה את ענף הנדל"ן ואת השוק מקרוב כבר לא מעט שנים, לכהן יש מסר לבעלי דירות שניזוקו: "אני אומר למי שלא זקוק למנגנון הפיצוי, שיצטרף לחידוש בניין המגורים שלו. הפרויקט ככל הנראה יתקדם בפרק זמן מהיר יותר ביחס למיזמי התחדשות עירונית שגרתיים, ובסוף התהליך אותו בעל דירה יקבל לא רק נכס חדש וממוגן, אלא שהתמורה תהיה גבוהה לאין שיעוף מהכסף שיקבל היום".
"בהקשר הזה" מחדד כהן, "צריך גם להביא בחשבון שהפיצוי שמעניק היום מס רכוש הוא תמיד נחות ולא מחזיר את בעלי הדירות שנפגעו למצב הקיים. לכן האלטרנטיבה שמציע תזכיר החוק הוא טוב".
לכל הפרקים של הוועדה המקומית לחצו כאן
(בשיתוף ice פרויקטים)
