השוק

האנליסט הבכיר: "שוק הנדל"ן מתעורר - ואלו המניות שיזנקו"

למרות עליות מרשימות במדדי המניות מתחילת השנה, שוק הנדל"ן בהאטה. הריבית הגבוהה, המלחמה והגבלת מבצעי הקבלנים מפעילים לחץ, אבל זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן ב-IBI, מזהה התחלה של שינוי: "רואים את נתוני המכירות אחרי הרבעון השני - יש התעוררות"

רוי שיינמן ואיציק יצחקי | 8/9/2025 20:12 1

זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן ב-IBI (צילום shutterstock, אורי נמליך, IBI, פלאש 90/ מיכאל גלעדי)

שוק הנדל"ן, כמו שאר הסקטורים, מחכה להורדת הריבית. שוק הנדל"ן מחכה לה במיוחד מכיוון ששם ההשפעה על הריבית תהיה משמעותית יותר, כשבתקופה האחרונה מסתמנת האטה במכירות.

ההאטה נובעת גם מגורמי המאקרו - המלחמה עם איראן, ההגבלות של בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים - אבל בשוק יש תמימות דעים שברגע שהריבית תתחיל לרדת, ההתפרצות תגיע.

כך חושב גם זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן בבית ההשקעות IBI. בראיון ל-ice הוא מדבר על ההשפעות של הריבית ושל הגורמים האחרים של שוק הנדל"ן, מה צפוי לקרות כשהמלחמה תיגמר והריבית תרד, וגם האם כדאי להשקיע במניות הנדל"ן, גם אחרי עליות של 25% במדד הנדל"ן ושל 43% במדד הבנייה מתחילת השנה?

בתקופה האחרונה ראינו מצד אחד את ההאטה במספר העסקאות שוק הנדל"ן, מצד אחד האטה אבל מצד שני עלייה במחירים, עכשיו נראה שזה התהפך - מה הסיבה?
"מדד מחירי הדיור מתחלק לשניים, דירות חדשות ויד שנייה. עד עכשיו מה שהיה מושך למעלה זה הדירות החדשות, בעיקר בזכות מבצעי הקבלנים ששם מקבלים הטבת מימון משמעותית, מה שהופך רכישת דירה חדשה לכדאית יותר מרכישת דירה יד שנייה שאוטומטית האט את השוק הזה".

"המגבלות השפיעו". דירות חדשות

ואז הגיע בנק ישראל עם ההגבלות על הטבות המימון, וזה מה ששינה את המגמה?
"אין ספק שהמגבלות שהטיל בנק ישראל השפיעו על קצב המכירות בחציון הראשון, אבל צריך לזכור שמכירות הרבעון הראשון הושפעו מהקדמת עסקאות לרבעון הרביעי בעקבות העלאת המע"מ בתחילת השנה, וברבעון השני המלחמה מול איראן לא תרמה לנושא. המכירות לא טובות ואת זה אי אפשר להסתיר, אבל יש כאן מספר גורמים שמשפיעים, כמו גם הריבית שעדיין גבוהה".

בנטרול אותם גורמים, היינו רואים מספרים אחרים לגמרי?
"אם אני חושב על תרחיש שאין מלחמה ואין מגבלות על הטבות המימון של הקבלנים, היינו רואים נתונים אחרים".

זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן ב-IBI. קרדיט: אורי נמליך, IBI

ומה אם היו מגבלות על הטבות המימון אבל לא הייתה מלחמה?
"המלחמה נתנה פוש קטן, אך המגבלות של בנק ישראל בשילוב סביבת הריבית הגבוהה, הן הגורם לירידה בכמות העסקאות. מבין החברות שדיווחו על מכירת הדירות לאחר תאריך המאזן, אנו רואים עלייה בכמות המכירות לעומת הרבעון השני, כאשר אצל חלק מהחברות זה נבע ממבצעים על פרויקטים ספציפיים או מכירות של מחיר למשתכן.

אפשר להגיד שיש דחיית עסקאות שלא קרו בסוף הרבעון השני בעקבות המלחמה ובוצעו במהלך הרבעון השלישי, אבל רואים איזושהי התעוררות".

ההערכות מדברות על הורדת ריבית בקרוב, אם לא בהחלטה הקרובה אז באלו שאחריה, כמה זה יכול לעורר את השוק?
"נכון להיום השוק מתמחר ב-12 החודשים הקרובים סביבת ריבית של 3.5%-3.75%, כלומר 3-4 הורדות של רבע אחוז. אנחנו פחות אופטימיים וחושבים שיהיו שתי הורדות, המלחמה והגירעון משפיעים על סביבת הריבית, אבל כמובן שזה נתון לשינוי כל רגע".

יש מקום לעלייה במניות הנדל"ן והבנייה?
"כשאני מסתכל על מניות הנדל"ן למגורים, אני חושב שעוד יש לאן לעלות. אנחנו עושים את ההתאמות, ועם כל ההנחות אנחנו חושבים שיש אפסייד.

אנחנו כרגע חושבים שהדבר הנכון יהיה להיות חשופים להתחדשות עירונית - גם אם נראה כמה הורדות ריבית, עדיין נהיה בסביבה גבוהה היסטורית, וזה צפוי להמשיך לתת יתרון לחברות התחדשות עירונית. כשקונים קרקע בסביבת ריבית גבוהה כזו זה מכביד, בהתחדשות עירונית אין את הרכיב של הקרקע, אז הן יכולות להיות אטרקטיביות".

עוד ב-

הקבלן החזק בישראל במתקפה: "תהיה ירידת מחירים גדולה"

לכתבה המלאה

השוק מפספס את זה? המניות זינקו אחרי המלחמה עם איראן אך מאז נפלו.
"אחרי המלחמה עם איראן הייתה קפיצה בקרב המניות האלו. במניות הנדל"ן למגורים הייתה הנחה שמי שייבנו את הבניינים שנהרסו הן חברות הנדל"ן למגורים והתחדשות עירונית, והביקושים לדירות עם ממ"ד יתגברו. הייתה אופטימיות, אבל אז חזרו לקרקע והבינו שהדברים לא פשוטים כמו שחשבו".