השוק

ענקית הנדל"ן ביג חושפת: כך קפץ הרווח ב-21% בשנת מלחמה

החברה שמפעילה עשרות מרכזי קניות בישראל ובאירופה מציגה שנת שיא - גם כשהתותחים רעמו. מה מאחורי הנתונים המרשימים, ואיפה הסיכון שהמשקיעים לא צריכים להתעלם ממנו?

רוי שיינמן | 17/3/2026 10:04

יש חברות שהמלחמה פוגעת להן ברווחים בצורה קשה. ביג מרכזי קניות, לעומת זאת, סיימה את 2025 עם רווח נקי של כ-1.76 מיליארד שקל - גידול של כמעט 21% לעומת השנה הקודמת.

זה לא מספר שהגיע בהפתעה, אבל ההקשר שלו מעניין: החברה צמחה משמעותית בשנה שבה אתרי בילוי ומרכזי קניות ספגו חודשים של ירידה בתנועה בשל המצב הביטחוני.

ברבעון הרביעי של 2025, ההכנסות טיפסו ב-7.7% לכ-671 מיליון שקל. אבל המספר שהמשקיעים מסתכלים עליו בראש ובראשונה הוא ה-FFO -Funds From Operations, מדד שמייצג את תזרים המזומנים התפעולי האמיתי של חברת נדל"ן, ללא עיוותי פחת והפחתות. כאן ביג הציגה גידול של 11.4% לכ-263 מיליון שקל ברבעון בלבד, ושיא של כ-1.015 מיליארד שקל לשנה המלאה - עלייה של כמעט 13% לעומת 2024.

ה-NOI, שמשקף את ההכנסה התפעולית מהנכסים עצמם לפני מימון ומנהלה, גדל ב-13.1% לכ-1.95 מיליארד שקל בשנה. אלה לא מספרים שמגיעים בקלות לחברה בסביבה שבה אזעקות וטילים הפסיקו תנועה במרכזים לאורך תקופות ממושכות.

יש כמה גורמים שהניעו את הצמיחה של ביג. ראשית, ביג פתחה פרויקטים חדשים - בניין A בלנדמרק תל אביב, גלילות, אור עקיבא, גדרה, כרמי גת ומגדל העמק, ועוד הרחבות בבאר שבע ואשדוד.

שנית, רכישות חדשות בסרביה ובפולין הוסיפו גיוון גאוגרפי, כשהפדיונות במרכזי ביג באירופה זינקו ב-9.2% בשנה. שלישית, העלייה במדד המחירים לצרכן תורגמה ישירות לדמי שכירות גבוהים יותר, וזה יתרון מובנה לחברות נדל"ן שחוזיהן צמודי מדד.

לצד כל אלה, שיעורי התופסה נשארו גבוהים: 100% בנכסים בישראל, 99% באירופה. זה מספר שכל מנהל נכסים מסחרי חולם עליו.

מניית ביג נסחרת בבורסה לפי שווי של 18.19 מיליארד שקל ומחזיקות בהן גם קרנות נאמנות וקרנות פנסיה. כשחברה כזו מציגה FFO של מיליארד שקל, היא מראה שיש לה כוח ייצור רווחים יציב ושוטף - וזו הסיבה שמודלים רבים מתמחרים חברות נדל"ן לפי מכפיל FFO ולא רק לפי רווח חשבונאי.

ביג גם חילקה 200 מיליון שקל בדיבידנד ב-2025, ובפברואר 2026 גייסה כמיליארד שקל באג"ח לטווח ארוך - מהלך שמעיד על ביטחון הנהלה ועל כושר גיוס חוב גבוה בשוק.

לצד התוצאות החזקות ביג הורידה את אחזקתה באפי נכסים מ-90% ל-80%, צעד שמשפיע על הנתונים המאוחדים. גם התחזקות השקל פגעה מעט בחברה, בעיקר באירופה שם ההכנסות הן באירו. ועצם ההצלחה על אף המלחמה מציבה שאלה: כמה ממנה נובע מאפקט "ביקושים דחויים" שיתמתן? זה לא ברור עדיין.

בינתיים, המספרים מספרים סיפור של חברה שיודעת לצמוח גם בזמן מלחמה.

"אנחנו מסכמים את שנת 2025 כשנת צמיחה משמעותית בחברה, עם פתיחה ותחילת הנבה של 5 מרכזים ושתי הרחבות בישראל, בראשם ביג גלילות, לצד המשך פיתוח משמעותי של פעילותינו באירופה", מסר אסף נגר, משנה למנכ"ל ביג מרכזי קניות. "במקביל, הנכסים הוותיקים בישראל ממשיכים להציג עלייה בפדיונות בקירוב לאינפלציה וזאת לאחר עליה דו ספרתית בשנה שעברה כאשר הנכסים שלנו באירופה מציגים עליה בפדיונות בשיעור של מעל 9%.

ברמה הפיננסית, הירידה בשיעור המינוף של החברה בנוסף לצפי מימוש האופציות שהנפיקה החברה שנמצאות עמוק בתוך הכסף עד חודש יוני שמים את החברה בנקודת מצויינת להמשיך לנצל הזדמנויות עסקיות באזורים בהם אנחנו פעילים.

לנוכח פרוץ המלחמה מול אירן וחיזבאללה, החברה הודיעה לשוכריה כי כדרכנו בקודש גם הפעם נעמוד לצדם עם מתווה הקלות אפקטיבי שיאפשר להם לעבור תקופה לא פשוטה זאת. למרות התמשכות המלחמה מרבית מרכזי החברה שבו לפעילות מלאה כאשר בשבוע האחרון אנחנו עדים לפדיונות בשיעור של כ-80% מהפדיונות להם אנו רגילים בימי שגרה.