השוק

מנכ"ל ביג, חי גאליס: "אנחנו צומחים בהיקף של חברות הייטק"

חי גאליס, מנכ"ל ביג מרכזי קניות, מסביר בראיון ל-ice את האסטרטגיה של פיזור גאוגרפי ועירוב שימושים, שהובילה לנתוני שיא חסרי תקדים בתחום הנדל"ן המניב בישראל ובאירופה. וגם - למה החברה מוותרת על התחום הלוהט שכמעט כל המתחרות נכנסות אליו?

רוי שיינמן | 17/3/2026 19:00

שנת 2025 הייתה אמורה להיות שנה קשה לענף המסחר. המלחמה שנמשכת, אזעקות, חודשים של ירידה בתנועה במרכזים - כל הסימנים הצביעו על האטה.

ביג מרכזי קניות, שמפעילה עשרות מרכזים בישראל ובמזרח אירופה, סיפרה סיפור אחר לגמרי: רווח נקי של כ-1.76 מיליארד שקל, גידול של כמעט 21% לעומת שנת 2024. FFO שחצה לראשונה את רף מיליארד השקל. ותפוסה של 100% בנכסים בישראל - מספר שמנהלי נכסים חולמים עליו.

מאחורי הנתונים האלה עומדת אסטרטגיה שמנכ"ל ביג, חי גאליס, בנה לאורך שנים: פיזור גאוגרפי בין ישראל לאירופה, עירוב שימושים, ופרויקטי דגל כמו ביג גלילות שכבר מושך יותר משמונה מיליון מבקרים בשנה. בפברואר 2026 גייסה החברה כמיליארד שקל באג"ח - צעד שמסמן ביטחון ורצון להמשיך ולנוע קדימה, גם כשהרקע הגיאופוליטי עדיין לא התייצב לגמרי.

בראיון ל-ice גאליס מדבר בגלוי על ההצלחות, על האסטרטגיה של החברה והכוונות להמשך, וגם מסביר למה החברה לא נכנסה לתחום הכי לוהט בקרב חברות הנדל"ן המניה לאחרונה - דאטה סנטרים.

איך אתה מסכם את השנה החולפת עבור הקבוצה?
"אנחנו מאוד מרוצים. זו הייתה שנה מדהימה ושנת שיא נוספת עבורנו", מציין גאליס. "השנה הזו הייתה משמעותית במיוחד בשל פתיחת המרכזים החדשים בישראל ובאירופה. חווינו צמיחה יוצאת דופן בהיקפים המאפיינים חברות הייטק, וזה פרי של עבודה קשה שנמשכת עשרות שנים.

אנחנו נמצאים בתקופה טובה עם פורטפוליו חזק ופיזור בריא בין ישראל לאירופה. דווקא בעת הזו, האסטרטגיה של חלוקת הפעילות גיאוגרפית מוכיחה את עצמה כנכונה. במבט קדימה, הפעילות באירופה מהווה מנוע צמיחה משמעותי, כאשר אנו מקדמים כיום פיתוח נכסים בשווי של כ-300 מיליון אירו ביבשת".

הפדיונות באירופה צמחו ב-9.2% לעומת צמיחה של 2.8% בלבד בישראל. מה ההסבר לפער הזה?
"צריך לזכור ש-2024 הייתה שנה יוצאת דופן בישראל עם צמיחה של 15% בפדיונות", מסביר גאליס. "עצם העובדה שהצריכה הישראלית הצליחה לשמר את הרמות הללו היא הצלחה בפני עצמה. צמיחה של 15% היא לא דבר שרואים בכל מקום. אמרנו כבר בשנה שעברה שאם נצליח לצמוח בשיעור שדומה לאינפלציה, נראה זאת כהישג. בנוגע לאירופה, אנחנו פשוט פועלים בשווקים צומחים שממשיכים להיפתח ולהשלים פערים, כמו בסרביה, מונטנגרו ופולין".

המכתב השנתי שכתב גאליס למשקיעים לא ניסה להסתיר את המורכבות של 2025 בישראל. "עוד שנה לא ממש נורמלית", הוא כתב - מלחמת 12 הימים מול איראן ביוני, המשך הלחימה בעזה, ומאבק ציבורי עז להשבת החטופים. בתוך כל זה, הצמיחה בפדיונות בישראל עמדה על 2.8% - בדיוק ברמת האינפלציה.

גאליס גם מכיר את הטיעון הנגדי לתוצאות הטובות: האם הגורם לתוצאות החזקות הוא ביקושים דחויים שיתמתנו? במכתב למשקיעים הוא מציין כי רוב הנכסים שנפתחו ב-2025 הגיעו לאכלוס מלא כמעט מיד, מכוח המוניטין שנבנה עם שוכרים לאורך שנים. "המשוב החיובי מהשוכרים", כתב גאליס, "הוא לא פחות חשוב מהנתונים הפיננסיים". זה רקע טוב להבנת הדינמיקה שהוא מתאר כשהוא נשאל איך זה שה-NOI עולה בשעה שהתפוסה עומדת על 100%.

התפוסה במרכזים עומדת על 100%, ובכל זאת ה-NOI צמח ב-13%. עד כמה ניתן "למתוח את החבל" מול השוכרים לפני שרווחיותם תיפגע והדבר יחזור אליכם כבומרנג?
"אחד היתרונות הגדולים שלנו הוא נושא העומסים. העומס על השוכרים אצלנו נמוך משמעותית בהשוואה לחברות מקבילות", מדגיש גאליס. "זה אומר שבמרכזי ביג יש עדיין יכולת להמשיך לצמוח במכירות של חנויות זהות כתוצאה מעלייה בפדיונות, מה שמאפשר לשוכרים להעלות רווחיות ולנו להעלות את השכירות בלי 'שנהרוג' אותם.

העוגן הכי חשוב עבורנו הוא מערכת היחסים עם השוכרים. אנחנו לא מחפשים לסחוט את הלימון עד הקצה ורוצים שהם ירוויחו. הוכחנו זאת כשעמדנו לצדם בימים שבהם המרכזים היו סגורים ופטרנו אותם מתשלום".

להערכתך, הצמיחה ב-NOI תמשיך בקצב הנוכחי גם בעתיד?
"זה יקרה בהנחה שהמשק ימשיך להציג ביצועים טובים ושהביצועים של השוכרים שלנו יישארו חזקים".

על פי המכתב למשקיעים, המינוף של ביג צפוי לרדת מתחת ל-56% עם השלמת הפרויקטים בהקמה ומימוש אופציות באפי ובביג עד יוני 2026. חשוב מכך: ה-FFO השנתי - מיליארד שקל - גדול מספיק כדי לשרת את החוב הלא מגובה מבלי להידרש לגיוסים חדשים. זו לא נקודת מוצא רגילה לחברת נדל"ן.

יש לכם בקופה מעל מיליארד שקל לאחר הגיוס האחרון. האם אתם מחפשים רכישה משמעותית?
"האסטרטגיה שלנו היא להמשיך לעשות את מה שאנחנו יודעים ואוהבים לעשות", אומר גאליס. "אנחנו עובדים ומתרוצצים בשטח. אפשר לראות מה עשינו בפולין תוך שלוש שנים בלבד - בנינו שם פורטפוליו מדהים. כיום יש לנו עשרה מרכזים פעילים ועוד שמונה בתהליכי פיתוח, והמילה האחרונה עוד לא נאמרה".

פרויקט ביג גלילות הוכיח עד כמה מודל של עירוב שימושים יכול להצליח. איזה דגש תשימו על האסטרטגיה הזו בהמשך?
"אנחנו פועלים בשיטה הזו כבר הרבה שנים, והפרויקט בגלילות הוא אכן דוגמה מוצלחת מאוד לעירוב שימושים, כשיש לנו אפשרות לבנות שם מגדל נוסף בעתיד", מציין גאליס. "השילוב הזה עובד מצוין. נמשיך ליישם זאת בכל מקום שבו קיים פוטנציאל. כבר עשינו זאת בכרמי גת עם שילוב של משרדים ומסחר (ואופציה למגורים), וכן באור עקיבא ובפתח תקווה וגם בנס ציונה. זה מייצר פרויקטים אטרקטיביים עם ערך מוסף גבוה ומקום שפשוט נעים לשהות בו".

חברות נדל"ן מניב רבות נכנסו לאחרונה לתחום הדאטה סנטרים (מרכזי נתונים). למה ביג נשארת בחוץ?
"אנחנו לא נכנסים לתחום הזה. ביג מתמחה במרכזי מסחר ועירובי שימושים, בעוד 'אפי' (חברת הבת) מתמקדת בדיור להשכרה ובמשרדים", מבהיר גאליס. "אלו התחומים שאנחנו יודעים לעשות טוב. אין ספק שנוצר כאן שוק חדש בשנים האחרונות, ומי שידע להיכנס בזמן - כמו מגה אור שעשו דברים מדהימים - יצליח. לנו יש מספיק פרויקטים ודי והותר מנועי צמיחה ופיתוח, כך שאנחנו לא מרגישים צורך לפזול לתחומים נוספים".

ההחלטה להישאר ממוקדים היא גם ביטוי לשינוי מבני שביג עצמה עוברת. במהלך 2025 הקטינה החברה את אחזקתה באפי נכסים מ-90% ל-80%, כחלק ממהלך להפיכת אפי לחברה עצמאית שתיכנס למדדים המובילים.

עוד ב-

ביג מזנקת באירופה: רכישה אסטרטגית חדשה בפולין

לכתבה המלאה

ביג וגאליס, בפועל, מצמצמים את מגוון השדות שהם משחקים בהם - ומכוונים כל משאב אפשרי לתחום שבו הם מרגישים שיש להם יתרון אמיתי: מרכזי מסחר ועירוב שימושים. מתוך ראיית עולם כזו, הדאטה סנטרים הם לא הזדמנות - הם רעש.