הוועדה המחוזית מרכז דחתה תוכנית לפיתוח רובע חדש במזרח הוד השרון, בשל אי-עמידה ביעדי הצפיפות הנדרשים. מדובר בתוכנית רחבת היקף, המשתרעת על פני 1,287 דונם, וכוללת תכנון לבניית כ-4,200 יחידות דיור לצד שטחי מסחר ותעסוקה. הוועדה קבעה כי הפריסה המרחבית אינה מספקת, וכמות האוכלוסייה הצפויה נמוכה מהתקן הארצי, העומד על 20,000 נפש לקמ"ר. התוכנית, יש לציין, מתחלקת ל- 3 גושים עיקריים, אחד למגורים ושניים לתעסוקה ומסחר. 

בעיריית הוד השרון לא אהבו ואף ביקרו את ההחלטה, בטענה שהדרישות החדשות רק מעכבות את קידום הפרויקט, שתוכנן במשך שנים. לטענתם, הצפיפות שנקבעה בתוכנית מתאימה לאופי העירוני של האזור, ואישור הוועדה המחוזית היה אמור להיות פורמלי בלבד.

נחזור קצת אחורה, בחודש דצמבר 2024, למעלה מתשע שנים אחרי אישור תכנית המתאר, הועדה המקומית הפקידה את התכנית המפורטת (הר 1202), שהליכי התכנון שלה החלו בשנת 2006. בסוף שנת 2015 אישרה הועדה המחוזית את תוכנית המתאר ומאז המתינה התכנית לתכנית מפורטת שמכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. במשך השנים גבתה הועדה המקומית היטלי השבחה אך נמנעה מקידום התוכנית המפורטת. לבסוף, אחרי לא מעט עיכובים החליטה הוועדה המקומית תכנית מפורטת באיחוד וחלוקה (הר/1202/א) הכוללת טבלת איזון והקצאה.

אז מה קובע יו"ר הועדה המחוזית, עו"ד מיכה גדרון, בהחלטתו? בין היתר כי הצפיפות לא מתאימה וכי המצב הקיים מנוגד לתכנית המתאר הארצית שקובעת צפיפות גבוהה יותר. הוא מעיר על כך שדירות של 132 מ"ר הן גדולות מידי. עוד לדבריו, התוכנית אינה עומדת בהוראות תמ"א 4/35. הוא מוסיך כי גודל ממוצע של היח"ד בתכנית, שהינו חריג בגודלו ועומד על 132 מ"ר שטח כולל, לא יוצר תמהיל יח"ד מגוון בהתאם להנחיות מינהל התכנון ולמדיניות התכנון העדכנית. בנוסף, ערכי הפרישה המרחבית נמוכים, צפיפות הברוטו נמוכה, צפיפות הנטו עומדת על המינימום, ותמהיל המגורים אינו מגוון דיו וכולל כאמור לעיל יח"ד גדולות.

להחלטת הוועדה יש השלכות רחבות על פיתוח הנדל"ן במרכז הארץ, שכן מדובר בפרויקט משמעותי שהיה יכול להקל על מצוקת הדיור. עם זאת, הרשויות טוענות כי יש צורך בשימוש יעיל יותר בקרקע, בהתאם לתכנון הארצי, כדי להימנע מבנייה לא מספקת. כעת, התוכנית תחזור לשולחן הדיונים, ויהיה צורך להכניס בה שינויים כדי שתעמוד בדרישות.

ההחלטה מתוך פרוטוקול הוועדה

ראש העירייה, אמיר כוכבי, שמינה לאחרונה מנכ"ל חדש, מסר ל-ice: "הועדה המחוזית מרכז בהרכבה הנוכחי מקדשת רישום של מספרי יחידות דיור על פני כל דבר אחר, ללא חשיבה על תחבורה, תעסוקה, שירותים ציבוריים, או קיימות ואיתנות של עיר. המדיניות הזאת שנעשית באופן לעומתי לתכנון עירוני בר קיימא הביאה להתערבויות חוזרות ונשנות של הועדה המחוזית בתוכניות במרחב העירוני בהוד השרון וערים רבות נוספות, כולל בתוכניות שכבר אושרו על ידי הועדה המחוזית עצמה כמו במקרה הזה בדיוק. ההתערבויות הללו אומנם העצימו מספרים של יחידות דיור על הנייר אבל בפועל הביאו ויביאו לעיכוב של שנים במימוש תוכניות וביכולת לממשן. 

"המדיניות הזאת אולי מראה מספרים גבוהים של יחידות דיור על הנייר, אך היא פוגעת במדיניות משרדי הממשלה לקדם מימוש של יחידות דיור באזורי ביקוש, פוגעת בבעלי הקרקעות שרואים איך אין סופיות תהליכים ותוכניות שאושרו נפתחות מחדש ומעוכבות לשנים רבות, ופוגעת בעיקר באזרחיות ואזרחי המדינה שבמקום לקבל דירות בתוכניות שאושרו, נאלצים לחכות עכשיו שנים רבות נוספות.

"טוב יעשו במנהל התכנון ובמטה הדיור אם יזמו בדיקה על תהליכי העבודה של הועדה המחוזית מול רשויות מקומיות במחוז ועל הפגיעה המצטברת באינטרסים הלאומיים".

עו"ד יוסף גיא מוסרי, השותף במשרד עו"ד מוסרי חביב ומייצג 550 בעלי זכויות פרטיים בתכנית, אמר ל-ice כי "מדובר בהחלטה חריגה ביותר לאור חוסר ההתאמה הקיצוני ביחס להיום. התכנית שהגישה הועדה המקומית הוד השרון שונה מהתוכנית המתארית בהיבט הבינוי. היה מצופה מהועדה המקומית כי לאחר 10 שנות עיכוב, תוגש תכנית התואמת את מצוקת הנדל"ן בישראל בהתאם לתמ"א 35/4. ראשי עיר לא יכולים להחליט בעצמם בהתעלם מתוכניות מתאר ארציות שקובעות צפיפות גבוהה יותר ולכן עליהם להתאים תכניות ישנות שהבניה בהן טרם החלה, למציאות דהיום. גם בשדה דב, פי גלילות וחוף התכלת הותאמה הצפיפות למציאות של היום גם אם הגדלים של דירה ממוצעת עומדים על כ-90 מ"ר עיקרי בממוצע.

לדבריו, "לא בכל יום מתערבת ועדה מחוזית בענייני ועדה מקומית ואומרת שתוכנית שהיא בסמכות הועדה המקומית טעונה את אישור הועדה המחוזית. המשמעות היא שנפתחה הדרך להתאים את תכנית הדגל של הוד השרון למאה ה- 21 ולקבוע מחדש צפיפות גבוה יותר של יחידות דיור, שיתאימו לצרכי השעה ולמצוקת הנדל"ן בישראל. העובדה כי התוכנית טעונה אישור הועדה המחוזית, פותחת מחדש את אפשרות תיקונה והתאמתה בסמכות הועדה המחוזית ומדובר בבשורה יוצאת מן הכלל".

במקביל לדיונים האלה, בהוד ממשיכים לקדם את הפיתוח של שכונה חדשה אחרת - גרינפארק. 

עוד ב-

השכונות המבוקשות בשרון: היכן מחירי השכירות הגבוהים ביותר?

לכתבה המלאה