הנתונים האלה ממחישים עד כמה הממשלה בישראל רחוקה מלממש את התרחיש שכולנו מחכים לו: סדר בשוק הנדל"ן. לפי נתוני רשות המסים שנכונים לתחילת 2024, כ-1.6 מיליון איש בישראל מחזיקים בדירה אחת. בנוסף, כמעט 300 אלף איש מחזיקים בשתי דירות. כ-90 אלף איש מחזיקים בשלוש דירות.

כמו שאתם בטח יודעים, חלק מבעלי דירה שנייה ושלישית לא נכללים בסטטיסטיקה, משום שהם רושמים את הדירות על שם הילדים או בני משפחה אחרים. כך יוצא, על פי הערכות שונות, שכ-400 אלף איש בישראל הם משקיעי נדל"ן (שימו לב שמי שמחזיק בדירה שנייה ושלישית נכלל ברשימה של מחזיק דירה ראשונה).

מצד אחד, היא לא מטפלת נכון בשוק השכירות, ויעיד על כך הכסף השחור שמתגלגל שם. במקום לעבור את רצפת הפטור, ברשות המסים יודעים שמדי שנה אלפי אנשים גובים חלק מהשכירות בשחור. המדינה לא עושה מספיק, או לא רוצה לעשות מספיק. יכול להיות שהסיבה לכך היא שהסיבה לכך היא שחלק גדול ממקבלי ההחלטות מחזיקים בכמה דירות?

שי אהרונוביץ', מנהל רשות המיסים, מנסה לעצור את התופעה. הוא מסביר כי החל מהשנה הבאה, 2026, כל מי שמחזיק בשתי דירות אבל לא ידווח פעמיים, הרשות תגיע אליו ותבדוק האם הדירה לא מושכרת. קשה להאמין שהרשות מסוגלת לפנות כוח אדם עצום כל כך עבור בדיקה מקיפה כל כך. זו אולי תהיה בדיקה מדגמית, אבל האם יגיעו לכולם?

בפאנל של מרכז הנדל"ן באילת, הצהיר אהרונוביץ' כי "אנחנו נגיע אליהם. זה יחייב גם מי שמקבל פטור משכירות לדווח. זה שווה למדינה מעל מיליארד שקל, אם תהיה חובת דיווח. גם מי שמשכיר דירה באזור המרכז, שני חדרים ומעלה - זה עובר את גובה הפטור". השאלה היא האם רשות המסים יכולה להכריח בעלי דירות להשכיר דירת 2 חדרים בדרום תל אביב ב-6,000 שקל. מה יטען אדם מן היישוב? שהוא מוכן שרשות המסים תשכיר את הבית במקומו ותנהל את האירוע. אז מה מציע אהרונוביץ'? לצרף את הסכם השכירות. ומצד שני הוא מצהיר כי "לצערי הרב, ועדת כספים לא בכיוון של להעביר את זה כרגע".

קונים ב-20/80 ומוכרים ברווח? לא עוד. דירות בבנייה (איציק יצחקי)

זו הסיבה לכך שהמדינה מפסיקה יותר ממיליארד שקל בשנה בעקבות הפירצה בחוק ומחייבת את שאר האזרחים, שכן מדווחים, במסים גבוהים יותר. אהרונוביץ' התייחס גם להצעת האוצר לקבע את שיעור המס, מה שיקל על השוק כולו. "שוק הנדל"ן הוא דינמי, בהחלט תלוי מה יקרה", הוא ממשיך. "צריך לזכור ולראות מה יהיה לקראת הבחירות וזה קרוב לסוף התקופה של הוראת שעה. זה ייגזר ממה שיהיה בשוק הנדל"ן. זו מדיניות דיור, יותר ממה שזה קשור למיסוי".

עניין נוסף שלא הוזכר אך המדינה מתכננת לטפל בו הוא הגדרת חלק ממשקיעי הנדל"ן כסוחרים. לאחרונה החלה עלייה משמעותית במספר המשקיעים שרכשו דירות דרך הטבות מימון, משום שאז הם יכולים לפנות את שאר הכסף למקומות אחרים. ברשות מתכוונים לבדוק מי מהם מוכר את הדירות לפני קבלת החזקה ברווח ניכר, ואז הם עלולים להגדיר אותם כסוחרים ולא כמשקיעים. כיום, משקיע משלם מס שבח של 25%, אבל תחת ההגדרה של סוחר - הוא עובר לטיפול של מס הכנסה ומשלם גם מס יסף ומע"מ. במקרה כזה, הסוחרים ישלמו 50% מס. לאחרונה סיפר כאן עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה, כי "בפקודת מס הכנסה קיימת גם עסקת אקראי, אפשר להגדיר אדם כסוחר ולא כמשקיע וזה דבר מהפכני שהציבור לא מודע לו. כלומר, אם משקיעים רכשו דירות כאלה ללא הבחנה - ייתכן וייענשו".

בחזרה לאהרונוביץ'. נראה שהוא מבין היטב את כללי המשחק. הפוליטיקה משחקת תפקיד חשוב במהלך הזה. בעבר סיפרו לי בכירים מעולם המיסוי כי הפתרון היחיד הוא למסות את בעלי הדירות מהשקל הראשון. לא מעט אנשים, כולל משקיעי נדל"ן, מסכימים עם הקביעה הזאת, אבל לא יצהירו על כך ממניעים ברורים. משיחה קצרה עם גורם ברשות המסים עולה כי הרשות תוכל להזמין לחקירה גם שוכרים, אבל ספק אם אלה ישתפו פעולה ולא ידווחו על המתרחש לבעל הדירה, כדי שזה יגמול להם.

מה יקרה בשנה הבאה? אהרונוביץ' (פלאש 90/ אוליביה פיטוסי, אביחי סוחר)

כיום יש כמיליון דירות מושכרות בישראל. מצד אחד, בשוק הנדל"ן לוחצים על הנגיד להוריד ריבית לפחות 3 פעמים השנה, כדי שהמשקיעים ייכנסו לשוק והיצע הדירות לשכירות יגדל. מצד שני, מס הרכישה נותר גבוה והממשלה מאזנת בין הצורך לדירות להשכרה לבין שוק המוצף במשקיעים, מה שמעלה את מחירי הדיור. הפתרון הוא שכירות בבעלות אחודה ושכירות ארוכת טווח במחירים נמוכים. במצב כזה, של אלפי דירות פנויות בשוק, אחוז השוכרים יגדל וכך הביקוש לדירות יקטן. מצד שני, המדינה שוקלת איך לתמרץ רשויות כדי להגדיל את ההיצע באופן משמעותי. זה אומר שהיא מאמינה שהביקוש לדירות גדול מההיצע ובכך היא מודה בכישלון.

עוד ב-

תנו לאנשי דירה להשכיר לעבוד - או שתשלחו את כולם הביתה

לכתבה המלאה

"הגיע הזמן לדבר על דיור להשכרה ארוכת טווח בסימני קריאה ולא סימני שאלה", ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר. "אין דרך לטפל בשוק הדיור בלי לטפל בשוק השכירות ואי אפשר לטפל בשוק השכירות בלי לטפל בשוק השכירות ארוכת הטווח". דוד צודקת, אבל יש לה רק בעיה אחת: איך השוק הזה יכול לצמוח, כשיותר מכרזי דיור להשכרה לטווח ארוך נכשלים ובמקום לתכנן יותר כאלה, היא סוגרת למינהל התכנון ולדוד את הברז ודורשת להפסיק לתכנן.