"בשנה שעברה פרסמתי מודעת מכירה לנכס שבבעלותי. למחרת הגיע מתווך ודפק לי בדלת. אמרתי לו שהמודעה לא מיועדת למתווכים וסירבתי בנימוס. יום למחרת ראיתי מודעה מתפרסמת באחד האתרים, עם פרטים דומים לנכס שלי. צלצלתי למתווך והוא אמר שפרסם נכס אחר באותו בניין, אבל ידעתי שאין נכס אחר למכירה, זה בניין בוטיק ואני מכיר את כולם. חודשיים אחרי הוא דפק אצלי בדלת ורצה להציג לי לקוחות. הוא טען שהוא לא גובה עמלה, אלא רק מהצד השני. הלקוחות אכן היו רציניים, אבל רגע לפני שרצינו להפגיש בין עורכי הדין הוא צלצל ודרש ממני דמי תיווך סמליים של 30 אלף שקל, אחרת הוא יפוצץ את העסקה. הודעתי לו שהעסקה ירדה מהפרק, ואחרי מספר ימים הוא הסכים לוותר". כך סיפר לאחרונה בעלי נכס באזור השרון ל-ice. 

המקרה הזה, כמובן, לא משקף את הפעילות של כלל המתווכים בישראל, אבל הוא אחד מתוך רשימה של מקרים שמוציאים שם רע לענף. בחלק מהמקרים, המתווכים מפרסמים מודעות פיקטיביות לנכסים זולים במיוחד בשכונה. הנכסים האלה לא קיימים והם נועדו למשוך מתעניינים אליהם, במטרה להציג להם נכסים נוספים. החל מהיום (ראשון) חובת הגילוי שלהם תהיה רחבה יותר (התהליך, כזכור, החל עוד בחודש יוני) ומתווך שיפעל שלא בשקיפות ולא ייצג נאמנה את הלקוחות שלו - צפוי לעונשים כבדים על פי התקנות החדשות שנכנסות לתוקף.

במשרד המשפטים טוענים כי 30% מהנשאלים בסקר שנערך לא היו מרוצים מהמתווך שלהם. אלה אחוזים גבוהים שמעידים על כך שהענף זקוק להסדרה. כיום, הבחינה לקבל רישיון קלה מאוד. היא עוסקת בחלקים רבים שלה בפן המשפטי, למרות שלמתווך אסור לעסוק בעניינים משפטיים - לרבות שליחת קישור לחוזה שכירות מהאינטרנט. בניגוד למתווכים, שצריכים לעבור בחינה אחת ברמה נמוכה וכבר למחרת יכולים לעסוק בענף, בענף השמאות, למשל, על המועמדים לעבור 11 בחינות מוקדמות ושלוש בחינות סופיות (לאחרונה התקנה שונתה - אחת הבחינות הסופיות הפכה להיות בחינה מוקדמת, אבל אין שינוי ברמתה ובמתכונתה), כולל התמחות שנמשכת בין שנה לשנתיים. בעוד שתקנות האתיקה של השמאים מהודקים מאוד, חוק המתווכים הוא כללי יותר ואפשר עד היום לנצל פרצות בחוק.

מעכשיו - המתווך מוגבל יותר וחשוף יותר (אילוסטרציה: shutterstock)

החל מהיום, המתווך יהיה כפוף למספר כללים חדשים: הוא יצטרך למסור ללקוח מידע מהותי על הנכס. אם הוא ידע על רטיבות או על חריגת בנייה ולא דיווח - הוא בבעיה. גם אופן מסירת המידע ישתנה - המתווכים יצטרכו למסור את שטח הדירה ללקוח. פעמים רבות המתווכים "מקטינים ראש" ומציינים את השטח שכתוב בדף הארנונה, אבל הוא כולל שטחים משותפים ובפועל - הוא קטן יותר.

א', גם הוא תושב אזור השרון, סיפר כיצד עשה עסקה אחרי שהמתווך לא גילה פרטים מהותיים. "עשינו עסקה לרכישת דירת קרקע. המתווך סיפר כי הדירה הזאת נקייה לגמרי, אבל בדיעבד התברר לנו שהיא סבלה מרטיבות. מה עשתה בעלת הנכס? לפני שהגענו לדירה, היא דאגה לסייד. נאלצנו לשכור אנשי מקצוע פרטיים לאיתור הנזילה. המתווך טען שהיינו צריכים להביא בדק בית והוא לא ידע, אבל דייר אחר שרצה לרכוש את הדירה סיפר לי כי התעמת איתו בנושא", אמר. "איימנו לתבוע אותו, אבל כבר הותשנו מהמעבר וויתרנו. מעכשיו, מתווכים לא יוכלו לעשות יותר מה שהם רוצים".

המתווכים לא יוכלו לפרסם מודעות ללא הסכמה ולא יוכלו להציג נכס שאינו מיועד למכירה. בפרקטיקה, זהו אולי החלק הבעייתי בסיפור. כפי שציינו בהתחלה, מתווכים רבים נוהגים לפרסם מודעות פיקטיביות על הנכס כדי למשוך לקוחות. כשהלקוח שהתקשר כועס, כי הוא מבין שאין נכס כזה למכירה, המתווך טוען שהוא מכר את הנכס לא מזמן, אבל בחלק מהפעמים שני הצדדים יודעים שזו לא האמת. בנוסף, המתווך לא יוכל לקבל מקדמה - אבל זה מקרה שבשוליים ורוב המתווכים לא דורשים מקדמה על חשבון העבודה שלהם.

עניין נוסף שמתווכים רבים לוקים בו בחסר הוא עניין הפניה ללקוחות חוזרים. פעמים רבות, אדם פנה למתווך מסוים והתעניין לגבי נכס, אבל המתווך מוסיף אותו למאגר וממשיך להציע לו נכסים גם אם עברו חודשים או שנים מאז הפנייה. כעת, הוא יוכל לעשות את זה רק באישור הלקוח.

איפה עוד המתווכים נופלים? לא פעם תראו מודעה על שלטי חוצות ובה המתווך מעניק "הערכת שווי נכס בחינם". לאחרונה, מספר מתווכים נתבעו בגין העניין הזה, משום שאסור להם להעריך נכס. חלק מהמתווכים טענו כי הם לא ערכו הערכת שווי לנכס מתוך רצון להציג שווי שוק, אלא שוחחו באופן כללי עם הלקוח ואמרו לו מה דעתם לגבי שווי הנכס. איפה נמצא קו התפר? בחלק בו המתווך מתחיל לקחת נכסים אחרים מהאזור, מציג ללקוח עסקאות השוואה ומסביר איך הוא העריך את הנכס. 

עוד ב-

יו"ר לשכת שמאי מקרקעין: "פסק הדין - רעידת אדמה אמיתית"

לכתבה המלאה

בשורה התחתונה, לא מעט מתווכים עימם שוחחנו טוענים כי הם חוששים מגל תביעות שבדרך. "צריך היה לתת זמן כדי להכניס את הרפורמה הזאת לתוקף. יש מתווכים עם עשרות לקוחות ולעבור עכשיו לקוח לקוח ותקן את מה שעשינו - ייקח זמן. היה ראוי להחיל את התקנות בהדרגה", אמר מתווך ותיק. יחד עם זאת, לטענתו "חלק מהתקנות כן מוצדקות, כי היו מתווכים שהוציאו שם רע לענף. אני יכול לומר שחלק גדול מהתקנות החדשות שימשו אותי לאורך כל הדרך, מיומי הראשון. מעולם לא הצגתי מידע מטעה ללקוח כדי לעשות עסקה".