אחד הקריטריונים שמעידים על התנועה בשוק הנדל"ן הוא ההכנסות של המדינה ממיסוי מקרקעין. דרך הנתון הזה אפשר להבין בקלות מה קרה בשוק בחודשים האחרונים. לעתים, כמו במקרה של נתוני חודש פברואר, הנתונים מושפעים מתנודות קיצוניות במספר העסקאות של החודשים הקודמים. דוגמא טובה לכך אפשר למצוא מנתוני חודש דצמבר, שהיה חודש שיא של עסקאות נדל"ן - זאת על רקע החלטת הרוכשים לקנות דירות רגע לפני ששיעור המע"מ עולה.

לפני שנמשיך, כמה מילים על ההחלטה הזאת, שאינה כלכלית בעליל - לא ברור מדוע רוכשי הדירות מיהרו לקנות דירות לפני שהמע"מ עולה, משום ששיעורו, כפי שכבר כתבנו כאן לא מעט פעמים, מסתכם בסך הכל בעלייה של 0.85% במחיר הדירה. ולא רק זה, אלא ששיעור המע"מ נותר על 17% רק עבור החלק ששולם מהעסקה, כך שבפועל, זוג ממוצע חסך על דירה ממוצעת בין 15-30 אלף שקל. אם נניח שהחיסכון מסתכם ב-20 אלף שקל, מספיק שהקבלן העלה את מחיר הדירה ב-0.5%, והוא הרוויח את רוב ההפרש. ובכל מקרה, גם ללא העלאת המחיר - מזומן בקופה שווה עוד כסף. כשקבלן מקבל מאות אלפי שקלים, הוא משתמש בכסף כדי לגלגל אותו לעסקה הבאה או יכול לקבל עליו ריבית של 6%.

בחזרה למספרים: כשמסתכלים על נתוני מיסוי מקרקעין מחודש פברואר, אפשר להבין מדוע המדינה לא רוצה שמחירי הנדל"ן יירדו. ההכנסות נטו ממיסוי מקרקעין הסתכמו בפברואר 2025 בקצת יותר משני מיליארד שקל נטו (2.018 מיליארד ליתר דיוק) - זה הנתון הכי גבוה מאז אוגוסט 2022, ועלייה של כ-70% לעומת המצב לפני שנה (1.182 מיליארד שקל). המונחים ריאליים (בניכוי אינפלציה), זהו שינוי של כמעט 65%. נכון, המצב לפני שנה לא היה אופטימלי. הנתונים הסתמכו על עסקאות שבין נובמבר 2023, תחילת המלחמה, ועד פברואר, שבו ישראל עדיין לא עיכלה את גודל האסון.

הפעם, הישראלים נהרו למשרדי המכירות בחודש דצמבר כדי לרכוש דירה למרות שלא מדובר בהחלטה נכונה, וזה השפיע על שיעור העסקאות. כמה חודשים קודם, כששיעור המע"מ עמד על 17%, הם לא מיהרו למשרדי המכירות. רוצה לומר, תנו להם רק סיבה טובה לצאת מהבית ולקנות דירה - והם יעמדו בתור.

גם שיעור העלייה בהכנסות ממס שבח, 115% לעומת אשתקד, מסגיר כי אנחנו בתקופה שבה הביקושים גבוהים  יותר. הכנסות ממס רכישה עלו ב- 33% והמדינה הכניסה עוד כמה מאות מיליונים מסיפור המע"מ. בהשוואה לפברואר 2023, כלומר לפני שנתיים, נרשמה עלייה מתונה של כ-3%. מצד אחד, אסור לשכוח שמספר העסקאות הושפע אז משיעור עליית הריבית, אבל אז ישראל לא הייתה תחת מלחמה ושיעור הריבית עמד על 4.25% - שיעור נמוך ברבע אחוז לעומת הריבית כיום.

המספרים האלה בהחלט יכולים להתחרות עם רמות השיא של 2022. חזרנו אחורה כדי להבין האם הנתונים חריגים. ובכן, ההכנסות ממיסוי מקרקעין נטו בעשרת החודשים הראשונים של שנת 2022, תקופת שיא בנדל"ן (נכון, הריבית עלתה באפריל אבל לשוק לקח זמן לעכל) עמדו על 21.7 מיליארד שקל. כלומר, נתוני החודש כמעט זהים לתקופת הפריחה ההיא. אסור לשכוח כי אלו נתונים חד פעמיים ביחס לתקופה ועדיין - מי היה מאמין שבתקופת מלחמה וריבית גבוהה אפשר לפנטז על הכנסות כאלה? 

עוד ב-

"המדינה אוהבת שמחירי הקרקעות עולים כדי לחלק מתנות לחברים"

לכתבה המלאה

איך אמר לנו לאחרונה פרופ' ירון זליכה, בראיון שקיימנו איתו על רקע מחירי הדיור המאמירים? "המדינה אוהבת שהמחירים עולים כדי לחלק מתנות לחברים".