לכל דירה יש את הסיפור המיוחד שלה, ולאחרונה נמכרה בעיר תל אביב דירת שלושה חדרים עם נוף לפארק מנחם בגין, שעתידה להפוך לדירת ארבעה חדרים, ב-2.37 מיליון שקל בלבד. זה נשמע כמו סכום נמוך מדי לתל אביב, אבל לא כשמדובר בדרום תל אביב. הדירה ממוקמת בשכונת לבנה, צפונית לפארק אריאל שרון, מזרחית לשכונת הארגזים ודרומית לכפר שלם. המיקום הזה מאפשר לקבל דירה במחיר נמוך. כיום, בשכונת יפו ג' ו-ד', תמצאו דירות חדשות, 2-3 חדרים, במחיר הזה ויש כאלה שגרפו רווח נאה מרכישת דירה באזור.

הדירה, שנמצאת לפני היתר בנייה עם תב"ע מאושרת ולאחר ועדות בפרויקט פינוי בינוי מתקדם, ממוקמת ברחוב הבושם בתל אביב ומשתרעת על פני 65 מ''ר. נמצאת בקומה הרביעית מתוך ארבע בבניין. הדירה שתתקבל לאחר הפרויקט צפויה להיות מאוד מרשימה, כשמדובר על דירת ארבעה חדרים, כ-88 מ''ר ומרפסת 12 מ''ר עם ממ"ד, חנייה בטאבו ומעלית בבניין.

במקרה הזה, למרות הפוטנציאל הגדול, המוכר החליט לממש את ערך הדירה ולמכור כעת על מנת להתקדם עם הכסף לעסקה אחרת. הקונה, כמו במקרים רבים בתחום הפינוי בינוי, הינו משקיע שמאמין בפרויקט ומאמין בעליית ערך עתידית.

הדירה ברחוב הבושם (קרדיט צילום: עידן ישר)

בדקנו מה קרה ברחוב הבושם בחודשים האחרונים. דירת 64 מ"ר, כלומר בגודל דומה, קרוב מאוד לפרויקט הזה אך ללא משא ומתן מתקדם בפינוי בינוי, נמכרה לפני מספר חודשים ב-1.87 מיליון שקל. כלומר, על אף המחיר הנמוך בעסקה שראינו קודם, אפשר לראות כי ההפרש עומד על חצי מיליון שקל. דירה נוספת, בגודל זהה וצמודה, נמכרה ב-2.06 מיליון שקל ואחרת, בגודל 60 מ"ר, נמכרה ב-1.9 מיליון שקל. כלומר, המחיר של הדירה ללא הפוטנציאל היה אמור לנוע סביב 1.9-2 מיליון שקל. נראה כי הפוטנציאל הגדול, שישביח את ערך הדירה משמעותית, משחק כאן תפקיד חשוב. במקרה הזה, מדובר בעסקה שבה שני הצדדים הרוויחו: המוכר מגלגל את הכסף לעסקה הבאה ויכול לייצר לעצמו רווח גבוה יותר. יכול להיות שיש כאן עוד עניין: שיקול מיסוי. כבר ראינו בעבר מה קורה לאנשים שנכנסים לתוך הליך של התחדשות עירונית בשלב קרוב מאוד לבנייה.

היטל ההשבחה הוא מס שמוטל באמצעות הרשות המקומית על בעלי נכסים כאשר מתבצע שינוי תכנוני שמוביל לעליית ערך הנכס. במקרה של פינוי-בינוי, תוכניות חדשות מאושרות ויוצרות פוטנציאל השבחה משמעותי, מה שמוביל לחיוב בהיטל שעלול להגיע למאות אלפי שקלים לדירה. בפועל, לא פעם בעלי הדירות מחליטים שהם לא רוצים להיכנס להליך ומוכרים את הדירות לפני שהם מקבלים את הדירה. מה קורה בפועל? רשות המסים שולחת להם שומה עם דרישה לתשלום הגבוהה ממחיר הדירה.

צריך להבין כי בהיתר הבנייה, היזם משלם את היטל ההשבחה. בפועל, יש לך פרק זמן, חלון קצר יחסית, של שנה וחצי עד שנתיים, שבו בעלי דירה בפרויקט פינוי בינוי יכול להפסיד את כספו אם ימכור. אם הוא ימכור בטווח של שנתיים בין אישור התב"ע להיתר - הוא בצרות.

עוד ב-

"בעלי הדירות חלשים מול היזמים": הפתרון להגדלת התמורות בהתחדשות עירונית?

לכתבה המלאה

לדברי עידן ישר, סוכן רי/מקס אושן תל אביב שהוביל את העסקה: "אני חושב ששני הצדדים יכולים להיות מאוד מרוצים, המוכר שקיבל את מבוקשו והקונה שעשוי להרוויח בהתאם לעליות המחירים. האיזור כולו מתפתח מסביב: המיקום קרוב לתחנת רכבת קלה, תחבורה ציבורית נגישה, בתי ספר, פארקים ירוקים ואפילו בריכת גלישת גלים. תל אביב ממשיכה להתפתח ובכל יום מחדש מציעה הזדמנויות שאין במקומות אחרים בארץ".