העימות הישיר בין ישראל לאיראן הוא לא עוד סבב הסלמה. מדובר באירוע שישראל וגם איראן נערכו אליו במשך רבע מאה. ככל שמהלכי צה”ל יצליחו להשמיד תשתיות בלב איראן ולהסיר את האיום המרכזי ביותר על ביטחונה של ישראל בעשורים האחרונים, כך עולה האפשרות שנחזה במהפך כלכלי עמוק, שעשוי להשפיע על שוק הדיור לכמה עשורים קדימה.

אך בטווח הקצר, אם למדנו משהו מהעבר – צפוי לנו קיפאון. לדברי ניר שמול, מנכ"ל קבוצת הנדל"ן שניר מסביר: "שוק הנדל”ן הישראלי מגיב באיחור למשברים, אך עושה זאת בעוצמה. בשלושה מקרים קודמים – הקורונה, מלחמת חרבות ברזל והאירועים האחרונים – מצביעים על דפוס ברור.

קיפאון מידי, ולאחריו התעוררות חדה:
קורונה – 2020 עד 2022: במהלך הסגר הראשון (מרץ–מאי 2020) נרשמה ירידה של מעל 60% בעסקאות. מיד עם החזרה לשגרה – היה זינוק של 37% במכירות דירות חדשות ב־2021. כמו כן מחירי הדירות קפצו ב־10% במהלך 2021, וב־2022 נמשכה העלייה בשיעור שנתי של כ־9% .

בנוסף, 2020 התחלות חדשות ירדו ב־15% (מ־52,000 ל־44,000 דירות בינואר 2020–פברואר 2021)  . מחירי דירות עלו 4.7% בשנה . 2021 שוק על גלי תמריץ – 56,000 דירות חדשות נמכרו (עלייה של 37% מ־2020), שיא היסטורי  . מחירי הדירות קפצו ב־10% . ו 2022 המשך עלייה חדה – מחיר הדירה טיפס ב־8.9%  .

מסקנה: סגר מוביל לקיפאון עסקאות ובנייה  >   שחרור לחצים  >   פיצוץ מכירות ועליית מחירים.

מלחמת חרבות ברזל – 2023 עד 2025:
בחודשים אוקטובר–דצמבר 2023: שוק בקיפאון, ירידה של עד 70% בעסקאות חדשות. בינואר–מרץ 2024: תחילת התאוששות – עלייה של 58.6% במכירות דירות חדשות, לצד התאוששות גם בשוק היד שנייה. מחירי הדירות עלו ב־7.7% במהלך 2024, לאחר ירידה מתונה בשנה שלפני כן. ואוקטובר 2023: מספר העסקאות ירד ב־50–70%, כולל נוגעים שעלו בשנת שיא לעומת חורף 2022     – 2023  (לדוגמה בשנת 2,004 ל־930 במכירות חדשות חודש אוקטובר) .

ינואר 2025: נמכרו 7,619 דירות – ירידה חודשית של 32% מדצמבר ו־5% מיתר חודשי השנה  . ** מאי 2024**: אחרי הירידה, שוק העסקאות התייצב: תחילת התאוששות, במיוחד במגזר החדש (תחילת 2024: +58.6% במכירות חדשות, +15.1% עסקות קיימות) . מחירי דירות: מחירי הבית ירדו ב־1% ב־2023, אך התאוששו ב־7.7% ב־2024 . היצע: מלאי של כ־67,000 דירות חדשות נכון למאי 2024 – 17.5 חודשים מלאי . ברבעון 1/2024: השקעות בבנייה עלו ב־290%, לאחר ירידה של 69% ברבעון הקודם .

מסקנה: קיפאון בזמן הסלמה- > האטה חדה במכירות  >  התחלה מהירה של התאוששות לאחר הייצוב הביטחוני.

2025 – האירוע הגדול באמת: ינואר–מרץ: ירידה של 32% בעסקאות חדשות. נכון ליוני – כ־81,000 דירות חדשות שלא נמכרו (מלאי של כ־19 חודשים). התייקרות משכנתאות הובילה לתזוזה לשוק השכירות, המצב הביטחוני והחברתי גורם לירידה בביקושים ,  אך הביקוש למגורים לא נעלם – אלא מושהה , הקונים יושבים על הגדר . שוק על סף קיפאון דומה: ירידת עסקאות של כ־32% ו־5% במכירות בינואר–מרץ 2025 . עליית ריביות ושוק ההשכרה משגשג לאור הירידה בהיקפי מכירת הדירות  – תשואות של 3–4.5%, חלק מהקונים פועלים מחוץ למערכת המשכנתאות .    תחזית גרעוני למצב המיידי  – כשהקיפאון הוא זמני, אבל זה אירוע שיכול להיות נקודת מפנה.

עוד אומר שמול: "הפעם, מדובר באירוע שחורג מכל מה שראינו בעבר. אם ישראל תצליח במהלך מול איראן, לא מדובר רק בהפסקת אש או בהרתעה זמנית, אלא בשינוי גיאו-פוליטי עמוק:   הסרת האיום הגרעיני והצבאי המרכזי שאיים על ישראל מזה 30 שנה.   פוטנציאל להסכם מדיני עם סעודיה, כולל שיתופי פעולה כלכליים אזוריים. והפחתת הסיכון הביטחוני הכללי, מה שצפוי להשפיע על דירוג האשראי של ישראל, על רמות המימון, ועל הזרמת הון בינלאומי.

המרווח בין קיפאון להזדמנות: בטווח הקרוב נראה המשך האטה בשיווק ובמכירות, אך בטווח של חודשים ספורים – ככל שתתגבש יציבות ביטחונית – עשויה להתרחש התפרצות ביקושים בדומה ל־2021 ו־2024. משקיעים פרטיים וזרים יתחילו לשוב – אם ירד רכיב הסיכון, התשואות הגבוהות יחסית (3%–4.5%) יהפכו את השוק הישראלי לאטרקטיבי. המדינה והיזמים עשויים להפעיל מחדש תוכניות עצורות, בין אם בהתחדשות עירונית ובין אם במכרזי קרקע שהוקפאו.

עוד ב-

הזדמנות למשפרי דיור ולמשקיעים: הטבת המס שתחסוך לכם כסף

לכתבה המלאה

"בשורה התחתונה" אומר ניר שמול "העימות מול איראן עשוי להיראות כאירוע מעכב – אך הוא טומן בחובו אפשרות לשחרור כלכלי רחב היקף. שוק הנדל”ן מגיב לאירועים ביטחוניים רק לאחר שהאבק שוקע – ובמקרים הקודמים, התגובה הייתה חדה ומשמעותית. אם נגיע להסדרה אזורית ואיום הגרעין יוסר – לא נעמוד רק בפני התאוששות מחירים או עלייה זמנית בביקוש, אלא בפני שינוי עומק בשוק הדיור הישראלי. מסקנה - הקרקע אולי רועדת – אבל ייתכן שזו הרעידה שלפני קפיצה קדימה.