נתוני המשכנתאות של חודש יוני האחרון, ושל חצי השנה הראשונה של השנה בפרט, מצביעים על עלייה לעומת שנים עברו. לכאורה, זה מוזר. ההאטה בשוק הנדל"ן מורגשת, ועל אף שמחיר דירה ממוצעת עלה, היקף המשכנתאות עלה בשיעור גבוה יותר ואפשר לראות את זה בהשוואה לנתוני 2022-2024.

מה שמתחבא מאחורי הנתונים האלה הוא נתוני ההלוואות מסוג בולט ובלון. הנתונים נמצאים בצניחה והסיבה העיקרית לכך היא צמצום מבצעי המימון של הקבלנים, במסגרתם ניתנים גם הלוואות קבלן - הרוכש משלם 20%-10% כעת, אבל היזם מקבל 50% מהכסף כבר עכשיו מהבנק והרוכש צריך להחזיר את ההלוואה בעוד שנתיים.

אז מהם המספרים? ההיקף של הלוואות בולט ובלון בחודש יוני הסתכם בכמעט 1.291 מיליארד שקל, שזו ירידה של כ-13%. ביחס לכלל המשכנתאות, הן מהוות פחות מ-15%, וזה שינוי מהותי: מאז יוני 2024 לא ראינו נתון נמוך כל כך. צריך לזכור שהחל מסוף 2023 ועד ההחלטה של המפקח, וביתר שאת במחצית הראשונה של 2024, מבצעי המימון היוו חלק מרכזי ולכן גם היקף הלוואות הבלון עלה. לאחר צמצום ההטבות, הירידה היא טבעית. מאז, הקבלנים פנו למקום אחר - סבסוד משכנתאות. הרוכש משלם מחיר יקר יותר על הדירה, אבל המשכנתא תהיה בריבית של 2.5% ולא של 5.5%. החיסכון שלו גבוה בהרבה מהעלייה במחיר הדירה.

עוד אפשר לראות מהנתונים, שיותר מ-70% מההלוואות ניתנות במסלול שאינו צמוד מדד. הסיבה לכך: הרוכשים רוצים לדעת כמה הם משלמים. זה לא תמיד נכון ורווחי, כי הבנקים מתמחרים פרמיה מסוימת כשאתם בוחרים במסלול הזה ואם אתם חושבים ששיעור הריבית יירד בטווח הבינוני-ארוך, אולי כדאי שלא לבחור במסלול הזה.

השאלה היא האם בנק ישראל מסייע לקבלנים או גורם להם לנזק. את בנק ישראל זה לא צריך לעניין. מה שצריך להיות חשוב לו זו טובת הציבור (למרות שברור כי מתוקף תפקידו הוא דואג קודם כל לבנקים). אם נביט לעבר השורה התחתונה - אז הבנק מפחית את הסיכון של הבנקים והיזמים שעלולים למצוא את עצמם בבתי המשפט מול רוכשים שלא הצליחו לסיים את העסקה בזמן, אבל מצד שני, הוא פוגע משמעותית בהיקף העסקאות. זו נקודה למחשבה עבור משרד האוצר, שלמרות הפגיעה האנושה בביקוש לא מצליח לגרום למחירים לרדת, לפחות לא בצורה משמעותית.

בחזרה למשכנתאות. חלק מיועצי המשכנתאות ימליצו לכם על משכנתאות לכל מטרה. ההטבה הזו, מאז שהמלחמה החלה, מאפשרת לכם לקבל הלוואות בהליך קצר יחסית, שהמטרה שלו היא איחוד הלוואות שיתפרסו לטווח ארוך. יחד עם זאת, כדאי מאוד לדעת: לרוב הריבית שהבנק ייתן לכם היא גבוהה מאוד ולא תמיד משתלם לקחת הלוואה כזו. לעתים תגלו שמדובר בפלסטר לטווח קצר, ולא בפתרון ראוי לטווח הארוך.

כזכור, היקף המשכנתאות בחודש האחרון עמד על 8.9 מיליארד שקל. ניתוח ice מתוך נתוני בנק ישראל מראה כי בתחילת 2024 ניטלו משכנתאות בגובה 38.5 מיליארד שקל ובמחצית השנייה, כלומר לאחר שנרשמה התאוששות מסוימת בשל המלחמה בסוף 2023, הציבור נטל הלוואות בגובה של 54.6 מיליארד שקל, בעיקר בזכות נתוני דצמבר - אז הציבור הסתער על השוק לפני שהמע"מ עולה. 

לפי הבדיקה, היקף המשכנתאות במחצית הראשונה של 2023 עמד על 36 מיליארד שקל ובתקופת הפריחה, ב-2022, היו כאן מספרים כמעט בלתי נתפסים של כ-69 מיליארד שקל. כלומר, הציבור לוקח הלוואות בהיקפים גבוהים מאוד ביחס ל-2023 וגבוהים ביחס ל-2024. צריך לזכור: בתחילת 2023 אמנם היו כאן מחאות ורפורמות, אבל הריבית הייתה נמוכה יותר, עדיין לא החלה המלחמה בעזה ולא מול איראן ובכל זאת - יש כאן פער של כמעט 40%.

עוד ב-

היקף המשכנתאות גדל, למרות ההאטה בשוק הנדל"ן - זו הסיבה

לכתבה המלאה