לראשונה אי פעם, נחצה הרף של 80 אלף דירות לא מכורות בישראל. המלאי עומד על 80,930 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) היה 30.1 חודשים. בהשוואה לחודש הקודם זו עלייה קלה של 1.9% ולעומת אשתקד - עלייה של 21.1%. מאפריל 2022 נרשמה עלייה בקצב של 1.5% בממוצע לחודש בסך הדירות שנותרו למכירה. 32.3% מהדירות שנותרו למכירה במחוז תל אביב ו-23.9% – במחוז המרכז.

הבעיה אינה קשורה למספר הדירות הלא מכורות, אלא במספר הדירות המוכנות לאכלוס, שהן מועטות יחסית. על פי הערכות, מדובר בכ-18% מכלל הדירות. לפי המספרים שנגזרים מהנתון החדש, יש מעל 14 אלף דירות לא מכורות בישראל. מתוך הדירות הלא מכורות, לראשונה נחצה הרף של 10,000 דירות כאלה בתל אביב, אך ההערכה היא שפחות מ-2,000 ריקות ומוכנות לאכלוס.

כזכור, לאחרונה הערכנו ב-ice שמספר הדירות הלא מכורות יעלה משמעותית, זאת גם כתוצאה מקבלת היתרים מואצת באזור שדה דב, שישחררו עוד אלפי דירות לשוק בבת אחת תוך מספר חודשים. ההערכה היא שהמספר עלול להתקרב בשנים הקרובות ל-100 אלף דירות לא מכורות ובכל מקרה, צפוי היה לחצות את רף ה-80 אלף. הנה מה שהעריכו הקבלנים לגבי מצב הדירות הלא מכורות לאחר המלחמה.

ומה קרה בשוק הנדל"ן בשלושת החודשים שבין מרץ למאי, כלומר לפני המלחמה מול איראן? על נתוני פי הלמ"ס, בחודשים אלה נמכרו כ-21,800 דירות - ירידה של 23.4% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (בניכוי עונתיות, ירידה בשיעור של 18.6%), כבהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (מרץ-מאי 2024) נרשמה ירידה של 12.9% (13.7% בניכוי עונתיות).

אחד הנתונים המעניינים קשור למספר הדירות החדשות שנמכרו. 37.5% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-8,180 דירות, כ-27.5% מהן בסבסוד ממשלתי. מה זה אומר? שנרשמה ירידה של כ-35% לעומת שלושת החודשים הקודמים (דצמבר 2024-פברואר 2025). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (מרץ-מאי 2024) זו ירידה של כ-28%. בהתאם לכך, כ-62% הן דירות יש שנייה - כ-13,620 דירות נמכרו. בהשוואה לשלושת החודשים זו ירידה של יותר מ-13% ובהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד השינוי הוא מינורי.

ומה קרה בחודש מאי? אז נמכרו 6,820 דירות, שזו עלייה של 3.8% לעומת החודש הקודם. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, מאי 2024, נצפתה ירידה בשיעור של יותר מ-19%. 2,430 מהדירות שנמכרו בחודש זה הן דירות חדשות - ירידה של כ-3%.  ילעומת אשתקד, מדובר בירידה של כמעט 38%. בשוק דירות היד השנייה נרשמה עלייה של 8% לעומת אפריל, אבל לעומת המצב לפני שנה, נרשמה דווקא ירידה של מעל 3%.
 

הנתונים האלה הם חלק ממגמה: מחודש אוקטובר 2021 עד חודש מאי 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.7% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. מיוני 2023 עד יוני 2024 נרשמה עלייה של 2.7%. מיולי 2024 עד מאי 2025 שוב נרשמה ירידה, הפעם של 1.7%.

אם לוקחים את הדירות החדשות בלבד, אז מאוגוסט 2021 עד מרץ 2023 נצפתה ירידה ממוצעת של 3.9%, מאפריל 2023 עד מאי 2024 נרשמה עלייה של 3.8% ובשנה האחרונה, בין יוני למאי, נרשמה שוב ירידה של 3%.

עוד ב-

80 אלף דירות לא מכורות, רק 20 אלף מפונים - אז מה הבעיה?

לכתבה המלאה

ומה לגבי חלוקה לאזורים? מחוזות המרכז והדרום מובילים בסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים מרץ-מאי 2025 – 25.4% ו-22.1%, בהתאמה. במחוז המרכז נמכרו 29% מהדירות החדשות ו-23.2% מסך הדירות יד שנייה. במחוז הדרום נמכרו 25.2% מהדירות החדשות ו-20.3% מסך הדירות יד שנייה. אופקים, תל אביב-יפו ואשדוד מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים הללו, כשבדירות יד שנייה מובילות חיפה, ירושלים ובאר שבע, עם יותר מ-700 דירות.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, רוני בריק, מסר בתגובה: "המשבר בו נמצא ענף הבנייה בא לידי ביטוי בתחומים רבים ובראשם, זמן הבניה שממשיך להתארך ולצערנו נמצא בשיא כל הזמנים, בשל המחסור בעובדים שהמדינה איננה מצליחה לסגור. נתון הדירות הלא מכורות של למ"ס הוא נתון מטעה – נכללות בו כיום עשרות אלפי דירות שבנייתן למעשה לא החלה. הלשכה סופרת דירות בפרויקטים עתידיים מרגע שהמתחם בהם גודר, גם אם הבנייה לא מתקיימת שם.

"בשל המחסור בעובדים, יזמים עדיין לא יודעים מתי יוכלו לבנות פרויקטים אלה ולכן גם המכירות בהם קפואות. נזכיר עוד שתי השפעות מרכזיות בעניין הזה. ראשונה היא העובדה שלמ"ס עצמה פרסמה לפני כמה חודשים, כי רק 15,000 דירות שכבר נבנו לא נמכרו. כלומר, חמישית מהמספר בו אנו דנים עתה. מאז בחרה שלא לפרסם את הנתון. בנוסף, ברור לכל שתמונת השוק השתנתה בעקבות מבצע 'עם כלביא' שבו אלפי בתי אב נותרו ללא קורת גג ויצטרפו לאלה שזקוקים לדירות, לשכירות או רכישה, ממש בשבועות הקרובים. בשל כל אלה, הממשלה חייבת לאפשר מיד למגזר העסקי להביא לפה 50,000 עובדים זרים לבנייה, תשתיות ושיפוצים, ללא מעורבות ממשלות זרות, שהפכו לחסם המרכזי של הענף ואת המחיר שלו ישלם כל ישראלי בשנים הבאות".