מספר הדירות הלא מכורות עלה ל-80 אלף ועל פי הערכות שונות לפני המלחמה הוא היה צפוי לזנק בשנים הקרובות. לכאורה, זהו פתרון טוב עבור המפונים בעקבות המלחמה מול איראן - מדובר באלפי מפונים מאזור המרכז, שמחפשים דירות להשכרה או לרכישה, ויודעים שעד שהדירה ממנה התפנו תהיה מוכנה יעברו מספר חודשים, או במקרים מסוימים, בהם הנזק היה גדול - אפילו שנתיים.

הבעיה היא שבניגוד למה שמנסים לצייר לנו, רק שביעית מהדירות הללו מוכנות לאכלוס. כלומר, ההערכה היא שמתוך כ-9,700 דירות לא מכורות בתל אביב, קיימות סביב 1,500 דירות ריקות לגמרי בלבד שקיבלו טופס 4. למה זה כל כך חשוב? כי להערכת הקבלנים, יש תופעה חדשה שעומדת להתרחש בשוק הנדל"ן: אכלוס מהיר של דירות מוכנות עם ממ"ד.

זו עסקה טובה לשני הצדדים. כשדירה עומדת ריקה, הקבלן משלם את ההוצאות שלה ולכן הוא רוצה מאוד למכור. לכן, הוא עשוי להוריד במחיר. מצד שני, הוא עושה את זה כי הביקוש נמוך. כשהביקוש יהיה גבוה, ברור שכושר המיקוח שלו הוא גבוה יותר.

נקודת שיווי המשקל, שבין הביקוש לדירות במרכז שנוצר בשל הפגיעות במבנים באזור גוש דן, לבין היצע הדירות הקיים, אינה מרמזת על זינוק קרוב במחיר, אלא על עלייה בטווח הארוך, כשמספר הדירות הפנויות יירד משמעותית. בתל אביב מאות דירות נפגעו, אבל חלקן עם שוכרים ויש היצע של דירות להשכרה מיידית בתל אביב. בשלב זה, הקבלנים לא ממהרים להשכיר דירות ריקות לטווח ארוך ומחכים לקונים.

הדירות נפגעו מההדף, והשכורים או בעלי הדירות צריכים חלופה (פלאש 90/ דוד כהן)

הקבלן יודע שהוא צריך למכור עכשיו כי המימון יקר, והוא מעדיף ציפור אחת ביד, מאשר שתיים על העץ. הלקוחות הראשונים שלא יקבלו הנחה במחיר, יעזבו את משרדי המכירות ויעברו לשיחות עם קבלן אחר. ממונף יותר, לחוץ יותר. מתי יגיע לחץ המחירים כלפי מעלה? כשנראה את מספר הדירות הלא מכורות בתל אביב יורד משמעותית, למאות בודדות בלבד.

"אנשים שישבו על הגדר ירדו ממנה והתחילו לקנות לא רק דירות, אלא מכל הבית ליד", אומר עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה. "גם בקורונה חשבו העולם מתפוצץ, אבל כשהמצב נרגע אנשים קנו הכל: מכוניות, דירות ורהיטים. המצב הזה יימשך בפרט אם תהיה הרחבה של הסכמי אברהם בצורה ניכרת ובוודאי מול סעודיה. גם אם לא יקנו נדל"ן בישראל, הם ישימו מיליארדים בתעשיות הנשק, הסייבר ועוד, אלה מעגלים שימכרו. בסוף, אנשים יצטרכו עוד משרדים כדי להכיל את זה. אנחנו צופים שהדירות החדשות עם הממ"דים והמרחבים המוגנים, יימכרו בקצב הולך וגדל".

צריך לזכור שבמהלך התקופה הזאת, שבה יימכרו דירות, ייכנסו עוד דירות לשוק. כל בניין מוכן, מספק עוד עשרות דירות חדשות ותל אביב מספקת עלייה קבועה. לקבלנים יש תחושה שאם הם ישמרו על רווח יזמי ראוי לאורך זמן, הרוכשים החדשים יגיעו. הם מרגישים שתם העידן שבו רוכשים בגוש דן דירות ישנות בשכונות החזקות, כולל בצפון תל אביב, והרוכשים יעדיפו דירות חדשות באזורים אחרים, כולל דרום העיר, במחיר נוח ועם שקט נפשי.

עוד ב-

"למדינה אין אינטרס שהמחירים יירדו. זה מה שיקרה למחירים בת"א"

לכתבה המלאה

"רק אתמול היו כאן שני רוכשים. הם התלבטו אבל בסוף קנו את הדירה", אמר הלילה קבלן מוכר. "לא עשיתי להם הנחה, הם רכשו במחיר שוק, אבל קיבלו הטבה מסוימת שמשקפת עבורם הנחה של 3%-2%. אני מרגיש שהתחילה תנועה באזור המרכז". השאלה היא האם המגמה הזאת תימשך. בירושלים יש מעל 7,000 דירות לא מכורות, אבל לפי ההערכות קצת יותר מאלף מוכנות לאכלוס. בבת ים, נתניה, רמת גן ואשדוד, המספרים נעים סביב 3,500 דירות לא מכורות בממוצע, אבל בפועל - מספר הדירות הריקות והמוכנות עומד על מאות בלבד.