נתוני הלמ"ס לא משאירים מקום לספק: בסוף חודש מרץ מספר הדירות הלא מכורות עלה לכמעט 80 אלף - מה שמעלה תהיות: מדוע, אם קצב העלייה של הדירות הלא מכורות כל כך גבוה - עדיין אין ירידה משמעותית במחירי הדירות.

הירידה במחירי הדירות תגיע, הבעיה היא שזה יקרה לפרקים. בכל ענף יש ירידות, השאלה היא מה קורה לאורך זמן. ב-2023, שנת מלחמה ורפורמה, מחירי הנדל"ן ירדו ב-1%, אבל זה לא מנחם זוג שהמתין על הגדר בין 2021 ל-2022 וראה את המחירים מזנקים ב-30%, ועוד ללא צורך במאמץ מיוחד מצד מנהלי המכירות, שעשו הרבה מאוד כסף באותה תקופה.

הזינוק הזה אינו מובן מאליו. לפני שנה, מספר הדירות הלא מכורות היה נמוך יותר בכ-17%. אם הקצב הנוכחי יימשך, לא מן הנמנע שנראה כאן 100 אלף דירות לא מכורות בעתיד הקרוב, אך לא בטוח שמחירי הדירות יירדו.

הן נרשמו כדירות לא מכורות עוד כשראיתם קרקע. בנייה בירושלים (איציק יצחקי)

תראו מה קורה בשדה דב: גינדי החזקות מוכרות עשרות דירות בלי היתר בנייה. ביום שההיתר יתקבל, היא תדווח למשקיעים שיכניסו עוד כסף לקופת החברה וכך עוד עשרות דירות, אם לא מאות, יירדו מהמלאי. לעומת זאת, בשנה-שנה וחצי הקרובות, מתכוננות לצאת לשיווק מאות דירות חדשות בשדה דב. בטווח הנראה לעין, מדובר באלפי דירות.

אבל לא רק לגינדי יש מאות דירות, אלא גם לאחים חג'ג', לעמוס לוזון, לשיכון ובינוי, ליורו של עופרה חדד, לשפיר הנדסה, ליוסי אברהמי, לי.ח דמרי, לישראל קנדה (היחידה שהחלה למכור לפני גינדי החזקות), ליצחק תשובה, לצחי אבו ואלקטרה. לא חסר. ההיתרים, כך מעריכים בתעשייה, יתקבלו במהלך חודשים ספורים וכך ייתכן שבבת אחת תשחרר כמות גבוהה לשוק. חלק מהחברות לא מוכרות, כמו גינדי, עוד לפני שיש היתר. מה יקרה בפועל? מספר הדירות הלא מכורות עשוי לקפוץ מעל רף ה-100 אלף. זה עדיין לא אומר שנראה ירידה.
 

הסיבה לכך היא אופן החישוב של הלמ"ס. כיום, 78.2% מהדירות בהיתרים המרכיבים את המלאי כבר נמצאות בבנייה, ומתוכן 19.3% הסתיימו. כלומר, כשישתחררו ההיתרים בשדה דב, נראה פחות דירות בבנייה ויותר דירות "על הנייר". כיום, נתוני מספר הדירות שנותרו למכירה הם נתונים מצטברים ומחושבים לסוף תקופה: למלאי בסוף החודש הקודם מתווסף מלאי הדירות למטרת מכירה בחודש הנוכחי. מזה הם מפחיתים את מספר הדירות החדשות שנמכרו. כלומר, כמה דירות התווספו לשוק וכמה נמכרו. אם, לצורך העניין, יתווספו יום אחרי קבלת ההיתרים אלפי דירות חדשות ו-10% מהן נמכרו כבר עוד לפני קבלת היתר (שזה לא מעט), עדיין מספר הדירות הלא מכורות יזנק.

בלמ"ס מודים כי נקודת הייחוס של הדירות היא תאריך הנפקת ההיתר וכי "מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה מתקבל לאחר הפחתת הדירות שנמכרו באותו החודש". אם כך הם פני הדברים, אם הליך ההיתרים בישראל יתקדם ויהיה מהיר יותר, סביר להניח שהלמ"ס ידווח על קריסה של ממש בשוק, על כמות היצעים מטורפת שהביקוש לא יכול לעמוד בה. בפועל, המציאות שונה. יש מי שקורא לשנות את שיטת החישוב - ואפשר להבין זאת. כיום, מתוך כ-80 אלף דירות לא מכורות, חישוב פשוט מביא אותנו למסקנה שיש בישראל 61,481 דירות בבנייה והן הרוב המוחלט של הדירות. השאר, שלא נמצאות בשלבי בנייה, הן 11,866 דירות. לכאורה, ניתן להסיק כי המספר הזה מתחלק לשניים: חלק מהדירות כלל לא החלו להיבנות ואחרות מוכנות.

עוד ב-

המחירון נחשף: כמה באמת עולה דירה של גינדי בשדה דב?

לכתבה המלאה

לפי הנתונים האלה, יש פחות מ-12 אלף דירות מוכנות לאכלוס. אם כך, מה הסיבה שבגללה הדירות הללו לא נמכרו? בקרב הקבלנים טוענים שחלק ניכר מכלל הדירות, כ-9,000 בסך הכל, נמצאות בתל אביב ושם המחירים עדיין לא יורדים. תוסיפו לזה את העובדה שעוד עשרות דירות יילכו בסופו של דבר ליזמים ובני משפחותיהם ותקבלו אלפים בודדים של דירות המוכנות לאכלוס.