לשכת שמאי המקרקעין קיימה כנס נדל"ן בנושא תמ"א 70, במסגרתו הועלו מספר רב של נושאים הקשורים לתמ"א 70 - תוכנית מתאר ארצית שנועדה להתוות את מדיניות התכנון העירוני ולפתח את מרחב תחנות המטרו במטרופולין תל אביב. התוכנית מגדירה את קווי המתאר לפיתוח סביב תחנות המטרו, ומטרתה לקדם התחדשות עירונית תוך ניצול יעיל של הקרקע, וקידום הנגישות התחבורתית.

את הכנס פתחה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין וציינה כי תמ״א 70 והמטרו הם כמו כל דבר אחר בנדל"ן, לא יכולים להתקיים ללא מעורבות של שמאי מקרקעין. אנחנו הגורם היחיד שרואה 360 מעלות, ויכול להוות גשר בין כל הצלעות: בעלי קרקעות, רשויות, תכנון ויזמים.  אנחנו הגורם היחיד שיכול לאזן בין זכויות הפרט לאינטרס הציבורי. אנחנו לא רק עוסקים בשווי-אנחנו שומרים על ערך, ערך של הגינות, של יושרה, של מקצועיות.

מיד לאחר מכן, בוגין ראיינה את יושב-ראש ועדת הפנים והגנת הסביבה לשעבר ח"כ יעקב אשר. בפתח דבריה שיבחה את אשר על שהוציא בוועדה חוק מטרו מטוייב, הוביל להפחתה משמעותית של מס המטרו כדי לעודד עסקאות ואף דחף לאישור תמ"א 70. ח"כ אשר הבהיר כי הוא אינו שוקט על השמרים ובמושב הבא יזום ישיבת מעקב נוספת שמטרתה לבחון האם הדברים עובדים כפי התיכנון ומה טעון שיפור.

בנוסף ציין את הצעדים הנדרשים למימוש מלא של פרויקט המטרו בפועל: "חשוב לי לדעת אם המהלכים שקידמנו אכן עובדים. יש עדיין אתגרים משמעותיים בשטח – בעיקר ביצירת כדאיות כלכלית במוקדים שונים, וזה הזמן של רשויות התכנון להיכנס לעובי הקורה. אנחנו במרוץ נגד הזמן, כשעיכובים בתחום התכנון והכלכלה מאטים את ההתקדמות. העברת החוק יצרה עניין רב בשוק ויצרה גירוי ראשוני – אך זה לא מספיק.

"הפחתה משמעותית של מס המטרו". בוגין בכנס (אוהד רמתי)

"באזורים שבהם אין תכניות מקדמיות סגורות, כמו בחלק מהרשויות המקומיות, נדרשת השקעה יזומה מצד ראשי הרשויות, בעיקר במינהלי ההנדסה, כדי לייצר תנאים למימוש. חשוב לבחון מה מתרחש במקומות כמו תל אביב, שם התכניות כבר בשלות, לעומת אזורים אחרים שבהם הזמן עלול להיגמר – ובפרט אחרי שנת 2030, כשמס הרווחים יחזור ל-72%, מה שעלול להרתיע יזמים ולגרום להפסדים. לכן, ייתכן שיהיה צורך בתיקוני חקיקה נוספים בעתיד".

שמאי המקרקעין, אריה קמיל, התייחס להיבטים השמאים במימוש תמ"א 70 וציין כי "המטרו יקרב את הערים במעגל השני – לתל אביב. אבל ההמלצה שלי היא להתמקד אם אפשר מחוץ לתל אביב שם הסיפור של המטרו פחות מורכב כי הרבה יותר קל לתכנן על קרקע ריקה כמו פי גלילות. אנו נמצאים היום בשלב המהווה הזדמנות לקדם תהליכים ב-5 השנים הקרובות כשההיטל הוא על 60%, שזה יחזור ל-72% יהיה הרבה יותר קשה.

"בתור שמאים יש לנו תפקיד להראות לוועדות התכנון את נקודת האיזון בין אלמנטים של משרדים, מסחר ומגורים על תוואי המטרו  כי החיים זזים בעצם במעגלים, יש תקופה שכדאי יותר להשקיע במשרדים ותקופה שבאותו אזור יהיה כדאי להשקיע במשהו אחר, במגורים לדוגמה. לכן אני סבור שעירוב השימושים לאורך תוואי המטרו צריך להיות גמיש ושיהיה ניתן באמצעות שימושים חורגים להסב מגורים למשרדים למשל".

בחלק השני של הכנס התקיים פאנל תחת השם "איך צולחים את אתגרי המיסוי והרגולציה". במסגרתו, ציינה עו"ד קרן קמחי נדולני, שותפה ומובילת תחום תכנון ובניה בגורניצקי ושות' כי "היזמים חיכו לוודאות עם מתן תוקף לתמ"א 70, אבל גם עכשיו נשארנו עם אי ודאות - מה  הרח״ק הקונקרטי? מה הקו הכחול שיידרש וכתוצאה כמה הסכמות של בעלי קרקע נצטרך? איזה שימושים יאושרו בתת הקרקע כשבעתיד יפחיתו תקני חניה? מה עם עודפי תעסוקה ועם רשויות שמתעלמות מהתמ״א ? ועוד. אם הרשויות לא יתעוררו ויבינו שיש אינטרס ציבורי לייצר וודאות תכנונית, ניתקע בבור של אי וודאות וקיפאון- ובלי מימושים לא יהיו היטלים, בלי היטלים לא יהיה תקציב למטרו.

עו"ד ארז קמיניץ שותף, ראש מחלקת ממשל ורגולציה במשרד EBN (משנה היועמ"ש לשעבר): "בתמ"א 70 יש לא מעט קשיי פרשנות ויישום. כך למשל לא ברור כיצד מיישמים את הוראת הממוצע ביחס למתחם השפעה -  בסוף, יכולה עיריית תל אביב  להחליט על רח"ק 30 בקרקע מסוימת שהיא חפצה ביקרה ובקרקעות  אחרות לקדם  רח"ק 5  ועדיין לעמוד  ברח"ק ממוצע של 7.5.  עוד חשוב לציין כי כמעט לכל כלל שנקבע בתמ"א וייצר קושי נמצאו פתרונות בדמות חריגים לכלל,  אבל הצד השני הוא שהחריגים מייצרים חוסר ודאות.

לעניין הלכת חממי הסביר קמיניץ יש קושי בשילוב בין 197 לפיצויי ההפקעה במיוחד בתשתיות לאומיות, שאותו אנחנו פוגשים במטרו. אי אפשר להמשיך בדרך הזו. יש  כללים שונים שחלים על 197 לעומת פיצויי הפקעה. בסוף בשורה התחתונה אפשרי מצב שהפרט שנלקחה ממנו קרקע לא יזכה אפילו לשווי האמיתי של הקרקע שלו. צריך לוותר על הדו שלביות של חממי בתשתיות.  היא פוטנציאל נזק להרבה מאוד נפקעים.  דרך המלך היא באמצעות תיקון חקיקה ובינתיים אפשר גם להשתמש בהליך של הפקעת שר אוצר.

עו"ד בני ארביב סגן ראש המטה לתכנון לאומי ציין: "חוק המטרו מעלה לא מעט שאלות עקרוניות. אחת השאלות החשובות שאנו עוסקים בה, קשורה להוראה שנקבעה בסעיף 15 לחוק, לפיה אם 80% משטח התכנית מצוי בתוך מתחמי ההשפעה, גם על 20% שמחוץ למתחמי ההשפעה חל מס מטרו. אבל אם לדוגמה יש 70% בפנים ו-30% בחוץ על מי שבחוץ חל היטל השבחה של 50% ועל אלה שבפנים חל היטל השבחה של 72%. פער משמעותי במיסוי למרות שהעוגה מתחלקת בשווה. איפה שאין ברירה ואי אפשר לעשות שני מתחמים הבעיה מתעוררת במלוא עוצמתה - האם ניתן במסגרת הטבלאות, להתחשב בשיעורי המס השונים ולאזן? אחרי חשיבה וליבון מצאנו קושי להוציא הנחייה שכזו ואנו סבורים שהדרך לפתור את הנושא היא באמצעות תיקון חקיקה".

יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז עמית גוטליב ציין: "אנחנו מאמינים שאין ברירה וחייבים מטרו. כולנו נמצאים בפקקים כל הזמן. גם התאחדות הקבלנים שינתה פאזה בנושא הרכב. יש פתרונות לנושא הרכבים בישראל גם אם אנחנו לא ברלין.  אפשר למצוא פתרונות של רכבים שיתופיים למשל. לבנות חניון במדינת ישראל מייצר בין 20 ל-30 אחוז מהפקקים בתל אביב בגלל המשאיות שנכנסות ההעמסות והפריקות. אין ברירה המטרו חייב לקרות וצריכים להתארגן לאירוע הזה ולכן אי אפשר כרגע לבנות באזורי המטרו".

חמי שאול, סמנכ"ל קרסו נדל"ן, הוסיף: "המטרו הביא כללים חדשים לתוך אי וודאות שגם ככה הייתה קיימת עד עכשיו בקושי הבינו את ההתחדשות העירונית והכניסו לזה עוד מורכבויות. קשה מאוד לתת לבעלי הדירות היום תשובות. היום עורכי הדין והשמאים שמייצגים את הדיירים מבינים את גודל האי וודאות ואני אומר בכנות שאני לוקח נקודת יציאה בפרויקטים האלה כי אני לא יודע אם אני מסוגל לשלם היטל השבחה של 72%".

 

עוד ב-

מחירי הדיור לא יורדים מספיק - זו הסיבה העיקרית למחדל

לכתבה המלאה