הקרב המתרחש בעצם ימים אלה על ערך הקרקע של מתחם הדיפו (התפעול) של המטרו העתידי, שאמור לקום בראשון לציון במסגרת קו M1, משקף נאמנה את התביעות הצפויות בדרך: מיליארדים רבים יתבעו בעלי הקרקעות והנכסים שלצידי קווי המטרו בכל רחבי גוש דן. בקרבות האלה ישתתפו, מן הסתם, מאות עורכי דין ושמאי מקרקעין.

מדובר בעשרות רבות של בעלי קרקע ותיקים שרכשו אותה לפני שנים רבות במחירים של עשרות אלפי שקלים, זאת משום שבמקור הייתה מוגדרת כחקלאית. במהלך השנים ואושרו
בוועדה המקומית לייעד אותה כאזור נופש מטרופוליני, מה שהעלה את ערכה, אולם החלטה זו בוטלה לפני מספר שנים. במקום זה, הוחלט לייעד אותה לשילוב של מתחם הדיפו שיוקם בתת קרקע, יחד עם רובע מגורים חדש שאמור לכלול בין היתר כ-2,600 יחידות דיור וכ-250 אלף מ"ר משרדים ומסחר.

לפני שנתחיל, כמה מילים על הדיפו. ה"דיפו" (Depot) הוא הלב התפעולי והלוגיסטי של קו המטרו. מדובר במתחם ענק שבו מתבצעות כל הפעולות שמאפשרות לרכבות לנסוע בצורה בטוחה ויעילה. הדיפו הוא מעין מוסך וחניון לילה לרכבות. התפקידם של הדיפו הם חניון רכבות, מרכז תחזוקה ותיקונים, מרכז בקרה ושליטה, ניקיון והכנה. הדיפו של קו M1 יקום בצפון-מערב ראשון לציון. הוא נמצא ממערב לכביש 431 ומצפון לאיקאה והסופרלנד. הקרב שמתנהל שם כיום הוא, כפשוטו, על כסף. הראשון הוא על פיצויי הפקעה, כי המדינה לוקחת מאות דונמים של קרקע פרטית. השני הוא על ירידת ערך. זהו אחד המאבקים המשפטים הגדולים והיקרים בתולדות המדינה.

לאחרונה הוערכה הקרקע במתחם בכ-80 אלף שקל לדונם בלבד, זאת משום שהערכה הינה שהקמת הרובע החדש מעל למתחם הדיפו עשוי להיות לא כלכלי, בשל העלות הגדולה של הקירוי.

אז מה עושים בעלי הקרקע? תובעים ומקווים לטוב. "בעלי הקרקע לקחו את מיטב עורכי הדין ושמאי המקרקעין, וההערכות שלהם זינקו עד לכדי 3.7 מיליון שקלים לדונם, פי 46 יותר(!) לעומת הערכת השמאות מטעם המדינה. כשמאי מקרקעין אני מזכיר שמטרות שומה שונות תמיד נובע מהן שוויים שונים", אומר שמאי המקרקעין עידו שחם.

מטבע הדברים, הסעיף ש"מככב" בתביעה של בעלי הקרקע הוא סעיף 197, שמאפשר להם לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע. "במקרה ספציפי זה, קיים שילוב מעניין בין תביעה על ירידת ערך קרקע בגין ביטול התוכנית להקים מתחם נופש מטרופוליני, יחד עם התוכנית המעודכנת להקים דיפו משולב ברובע מגורים ועסקים חדש", מסביר שחם.

הדמיה של אזור המריבה - הדיפו (נתע)

איך זה יסתיים?
"קשה מאוד לי יהיה להעריך כיצד תסתיים הטלנובלה הזו, מן הסתם שבאיזשהו מקום באמצע בין הערכת המדינה לבין הערכת נציגי בעלי הקרקע. ההחלטה, מן הסתם, תהיה גם קשורה להחלטה הסופית האם להקים או לא להקים רובע מגורים חדיש מעל לדיפו המקורה. דבר אחד בטוח: כבר אין מדובר כאן בקרקע חקלאית המוטלת כאין לה הופכין לגידול פירות וירקות, אלא קרקע באזור הביקוש שבהחלט מחייבת השבחה משמעותית במחיר".

מה הבעיות העיקריות בתביעות הללו?
"אני רואה במקרה הדיפו בהחלט מקרה המייצג את התביעות המתרבות והולכות לאורך שלושת קווי המטרו המתוכננים. תביעות אלה יגרמו לשני מוקשים עיקריים: האחד, הן יעלו ללא ספק את העלות הכוללת של הקמת המטרו מכ-150 מיליארד שקלים, ההערכה המקדמית, לכיוון ה-200 מיליארד ואולי אף יותר מכך. השני, לא פחות בעייתי, הן יגרמו לעיכובים ממושכים בביצוע קווי המטרו, המתוכננת במקור להסתיים עד לשנת 2040, אולם להערכתי אם תסתיים עד 2050, זה יהיה בבחינת נס".

עוד ב-

מה חושבת האשה החזקה בשוק הנדל"ן על המפקח ומחירי הדיור?

לכתבה המלאה

במילים אחרות, המפסידה העיקרית מהסאגה הזו עשויה להיות המדינה, שגם תאלץ לשלם לבעלי הקניין פיצויים בהיקפים אסטרונומיים שעשויים להגיע לעשרות מיליארדים. "בד בבד יתעכב משך ביצוע הפרויקט שאין עוררין על חשיבותו האורבנית והלאומית, מה שיגרום לשנים ארוכות של סבל וכאוס תחבורתי למיליוני ישראלים", מסכם שחם. "על כן עצתי למקבלי ההחלטות להקדים תרופה למכה: להקים פורום מקצועי נטול פניות של עורכי דין ושמאים המתמחים בזכויות מקרקעין ולקבוע קריטריונים ברורים וחד משמעיים לגבי גובה הפיצויים בכל מקרה ומקרה, זאת תוך מתן האפשרות לבעלי זכויות הקניין לערער, ובתהליך מהיר. ויפה שעה אחת קודם".