הבשורה שהגיעה ב-10 באוקטובר, הפסקת המלחמה והכרזה על הסכם להחזרת החטופים, עדיין לא השפיעה מהותית על שוק הנדל"ן. לשוק לוקח זמן לעכל. כשמסתיימת מלחמה, כשהריבית משתנה, הדברים זזים לאט - לוקח לשוק לפחות חודשיים להתעורר. רוכשי הדירות לא מסתערים על דירות. הם מחושבים, מתעניינים, עורכים השוואת מחירים ועד שנחתם חוזה הנתונים עדיין מצביעים על האטה.

משהו נוסף קרה בימים האחרונים בשוק הנדל"ן - ירידת ריבית. שני הגורמים לבד לא יכולים לגרום להתפרצות ביקושים, אבל יחד, יש להם כוח כדי להוריד חלק מהמתעניינים מהגדר. גם בתל אביב השינוי יגיע. הוא איטי, הוא נראה רחוק, אבל הוא עשוי לקרות. רוצים לדעת עד כמה השוק בתל אביב מתעורר? אפשר להוכיח את זה בקלות דרך מספרים: לקחנו את העסקאות האחרונות בעיר מהמחצית השנייה של ספטמבר, אז דובר על אפשרות להחזרת החטופים וסיום המלחמה, ועד עכשיו.

לפני שנציג את הנתונים, חשוב להיזכר מה קרה השבוע בחברות הגדולות. אחים חג'ג', ישראל קנדה ועמרם אברהם מכרו דירות ביותר מ-2 מיליארד שקל - כששתי הראשונות מוכרות דירות במחירים של 6-8 מיליון שקל. איך זה קורה בתקופה הזאת? אולי כדאי שתחכו לרבעון הבא. חלק מהחברות שאיתן שוחחנו מדווחים על עלייה נוספת החל מהיום בו חזרו החטופים. האם תוצאות הרבעון הבא עוד ישתפרו?

המגמה שזיהינו לפני כ-8 חודשים

עד חודש אוגוסט, אפשר לראות שרובן ככולן של העסקאות הן מתחת ל-4 מיליון שקל - זה מה שגרם גם לירידת המחירים בעיר. שוק היוקרה נפגע, אנשים כבר לא הרגישו בטוחים לשלם על דירות. והנה עכשיו, מתוך 17 עסקאות נמצא כי 8, כלומר כמחצית, הן עסקאות של מעל 5 מיליון שקלים. יתרה מכך, 4 עסקאות, כלומר מחציתן, הן במחירים של מעל 6 מיליון שקל. זו לא תקופה שמאפיינת את תל אביב של המלחמה. יתרה מכך, חלק גדול מהן נעשו במחירים של 67-77 אלף שקל למ"ר, ואחת מהן במחיר של 85 אלף שקל. מה שמשנה כאן זה לא המחיר למ"ר, אלא היקף עסקאות היוקרה.

שלא תבינו לא נכון, השוק בתל אביב עדיין מנומנם והוא רחוק מלהזכיר את ההתפרצות של 2021. יחד עם זאת, לא נתקלנו לאחרונה בהיקף עסקאות שכזה. בחודש אפריל השנה, לפני כמעט שמונה חודשים, דיווחנו כאן כי השוק התל אביבי עומד לעבוד שינוי משמעותי. זה קרה בגלל שזיהינו ירידה משמעותית בעסקאות יוקרה, ועלייה משמעותית בעסקאות של דירות 3 חדרים. ואכן, החל מחודש מאי נרשמה האטה. 

בחודש מרץ, כך מצאנו, הרכישות הנפוצות היו במחיר של 2-3 מיליון שקל. דירות חדשות כאלה אפשר למצוא בדרום תל אביב ודירות ישנות - באזורים הקרובים יותר למרכז. בדירות של 3-4 מיליון שקל נרשמו 13 עסקאות, בדירות של 4-5 מיליון שקל - 11 עסקאות. בדירות של 5 מיליון שקל ומעלה נרשמו 8 עסקאות - כלומר, מיעוט. כמעט ולא נרשמו עסקאות מעל 6 מיליון שקל. בחודשיים האחרונים ובמיוחד בחודש האחרון, אפשר לראות שינוי.

השאלה הגדולה היא מה יקרה בנתוני חודש נובמבר. המלחמה הסתיימה והנתונים של הלמ"ס הם משמעותיים. אם המחירים בתל אביב יפסיקו לרדת, או יירדו בשיעור נמוך לעומת החודשים הקרובים, אפשר לומר בזהירות כי ייתכן והשוק בתל אביב בדרך לתיקון קל, שייתכן ויימשך מספר חודשים עד שנראה אותו מטפס חזרה לרמות שלפני המלחמה.

עוד ב-

שוק הנדל"ן בהאטה? אחים חג'ג' מוכרים דירה ממוצעת ב-8 מיליון שקל

לכתבה המלאה

מצד שני, ראוי להזכיר כאן: דוחות חברות הבנייה מעידים בהכרח על קושי למכור דירות בתל אביב. החברות מעריכות בדוחות כי בקרוב המגמה תשתנה ועדיין - נתוני ספטמבר לא מעידים על שינוי. את השינוי נצטרך לבחון בדוחות הרבעון האחרון של השנה.