בשנה שעברה התנהל קרב של ממש בין הלמ"ס לאוצר. שיאו הגיע בהתכתבויות ברשת, בין סגנית הכלכלן הראשי לבין בכיר בלמ"ס, דנו בן-חור, שמשמש כיועץ בכיר בלשכה. השניים התנצחו על רקע נושא היקף הטבות המימון - בלמ"ס טענו כי ההיקף אינו משמעותי, בעוד שבאוצר דיווחו על היקף של מעל 50%. כיום, האוצר מודה כי הטבות המימון נעות סביב 31%-27% בחודשיים האחרונים, בעוד שמחירי הדיור ירדו בשנה האחרונה בקצב נמוך של כשני אחוזים בלבד. כלומר, גם כשהייתה הפחתה משמעותית במבצעי המימון, מחירי הדיור לא צנחו.

כך או כך, לאחרונה דיווחנו כאן לראשונה כי בלמ"ס לא מתכוונים לסגת מעמדתם בעניין הדיווח על הטבות המימון. בתגובה לשאלת ice ענו בלשכה כי מדד מחירי הדירות כשמו כן הוא - מודד שינויים במחירים ולא שינויים בעלות גיוס ההון. "לפיכך, אין מדינה בעולם אשר מנכה מהמחיר הטבות מימון. חישוב הטבות מימון בתוך המדד עלול לפגוע באפשרות לבצע השוואות בין לאומיות. יחד עם זאת, למרות שההטבות אינן חלק מהמדד כאמור - בלמ"ס אספו באופן יזום נתונים על התופעה וביצעו עיבודים מיוחדים לגבי השפעת ההטבות על המחיר והממצאים פורסמו לציבור".

הכותרת לפני כשלושה שבועות

במשרד האוצר מבקרים את הלמ"ס על ההחלטה הזאת. הם טוענים שהלמ"ס מטה את המחירים כלפי מעלה כשהוא אינו כולל את הטבות המימון, אבל הלמ"ס לא כפוף אליהם. וכך, בחודשים האחרונים אנחנו רואים "כיפופי ידיים" בסקירות. כששומעים את אנשי האוצר אפשר לחשוב ששוק הנדל"ן נמצא רגע לפני קריסה (תחזית שלא התממשה עד היום למרות התוכניות הרבות) וכשקוראים את דו"ח הלמ"ס נראה כי השוק במצב טוב בהרבה. יכול להיות שהאמת נמצאת באמצע?

לפי גורמים המעורים בנושא, הטבות המימון ממשיכות לרדת בהדרגה ועד חודש ינואר, סביר להניח כי הן יפחתו בשיעור ניכר, תוך שמחירי הדיור יגלו שיפור. אם זה אכן יהיה המצב - זה יהיה כישלון גדול של האוצר מאחר שיוכח שהטבות המימון הן לא הגורם המרכזי שמשאיר את המחירים כלפי מעלה. בחודשים האחרונים הפער בין הלמ"ס לאוצר הצטמצם ונראה שהטבות המימון כבר לא יכולות להוות "תירוץ" לכך שהמחירים גבוהים. אחד היזמים עימו שוחחנו השבוע סיפר כי החליט לבטל לגמרי את הפטור ממדדים, תוך מחשבה להעלות מחיר.

בקרוב, הוא אומר, "לא יהיו הנחות על דירות ומי שירצה מבצע 20/80, ישלם מחיר גבוה יותר. היום, 90% מהטבות המימון הן 20/80, כלומר תשלום 80% בסוף. עידן 10/90 נגמר כמעט לחלוטין. מה שלא מספרים לכם זה שהטבות כאלה היו כאן מאז ומעולם. בקרוב ניאלץ לעדכן את מחירי הדירות שלנו".

מנהל מדדי הדיור בלמ"ס, ד"ר דורון סייג, טען בשבוע שעבר, בכנס מגדילים שנערך בחוות רונית, כי עבור 77% ממשקי הבית בישראל דירה אינה בת השגה. החלק העצוב: בשנת 2019 היו רק כ-65% כאלה. גם אם לא אמר זאת במפורש, ברור שזאת הטחת אשמה באוצר, שמנסה להוריד את מחירי הדיור ולהנגיש אותו לכלל הציבור דרך הגדלת ההיצע - בינתיים, ללא הצלחה.

לדברי סייג, "למרות הביקורות בשוק יש להבחין בין מחירי הדירות לבין עלויות המימון, מחירי הדירות זה דבר אחד, ועלויות המימון זה דבר אחר. אין מדינה בעולם שעושה שעטנז בין מחיר הדירה ובין מחיר ההון וגם הלמ"ס לא תחליף את מחירי העסקאות הרשמיים בהערכות סובייקטיביות ל"ערך כלכלי אפקטיבי. 

בלמ"ס מראים כיצד עליית הריבית בשנים 2022–2023 הקשתה על היכולת לרכוש דירה, גם כאשר מחירי הדירות עצמם ירדו במעט. על פי מדד זה, בין השנים 2022-2023, כ-11.7% ממשקי הבית בישראל איבדו את היכולת לרכוש דירה עקב עלייה חדה בעלויות המימון והריבית לצד מחירי הדירות הגבוהים.

עוד ב-

משרד האוצר: "רכשתם דירה? ייתכן שהפסדתם כסף"

לכתבה המלאה

הנתון המעניין הוא שדווקא העלייה בריבית היא שגרמה להחרפת הבעיה. לאנשים יש קושי לרכוש דירה והריבית מרחיקה אותן מנטילת משכנתא. בינתיים, סמוטריץ' יודע שהוא בשנת בחירות ומנסה לגרוף קולות במקום אחר - הוא יוצא בגלוי נגד הרשתות הגדולות שמפקיעות מחירים, וקורא לרפורמה שתפגע בטייקונים ותטיב עם היבואניות שיורידו מחירים. זהו מאבק חשוב, אבל כמעט שליש מההכנסה כיום מנותב דווקא למשכנתא או לשכירות.