יקי רייסנר הוא תופעה שלא תמצאו כמוה בשוק הנדל"ן. מצד אחד, הוא מדבר עם הרוכשים הפוטנציאליים שלו בגובה העיניים, מסביר להם למה השוק הוא שוק של קונים ולמה כדאי להם ללחוץ על היזמים להוריד מחיר. הוא מדבר על ירידות בשוק הדיור בחודשים האחרונים, כאילו היה שוכר דירה שממתין בקוצר רוח לקריסה כדי לרכוש דירה.

ויש גם את הצד השני: רייסנר לא עוצר וממשיך לרכוש מרמ"י קרקעות בקצב גבוה. רק בחודש האחרון החברה שלו, רייסדור, הלכה בכל הכוח על רכישת קרקעות ולא שילמה מחיר נמוך כמו בתקופת השפל של תחילת המלחמה. כלומר, במקביל לשיחות עם עוקביו על תקופה של הורדת מחירים, הוא רוכש קרקעות ובקצב גבוה יותר ממתחריו.

רייסנר מפיק סדרות וסרטי קולנוע מצליחים במקביל, אבל בניגוד לעולם המדומיין ההוא, הוא יודע שכל החלטה שייקח בשוק הנדל"ן הנוכחי יכולה לעלות לו עשרות מיליונים - יותר מתקציב הפקה של סרט ישראלי ממוצע. השאלה הגדולה היא האם גם עבור רייסנר, כמו רבים אחרים, שוק הנדל"ן של היום מתחיל לשנות את פניו בגלל ירידת הריבית והאם הרכישות האחרונות הן חלק ממדיניות בשל הצפי להפחתות ריבית נוספות.

ההספק שלו הוא אדיר: רק בתקופה האחרונה, הוא זכה בקרקע במכרז במתחם השלישות ברמת גן בשותפות עם רמי שבירו, במחיר של יותר מ-400 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח - מחיר של 800 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. אם מישהו חושב שבמחיר הזה מחירי הדיור יכולים לקרוס, הוא לא לקח בחשבון את התחשיב של רייסדור את שבירו, שמאמינים מאוד במתחם. על הדרך, רייסנר זכה בקרקע לעוד 490 יחידות דיור בקריית גת, בקרקע ל-118 יחידות דיור בלב אזור הביקוש הרצליה, שם הוא שילם כמעט 124 מיליון שקל - והיד עוד נטויה.

"אני חושב שהורדת הריבית אינה הדבר הכי משמעותי", הוא אומר בראיון ל-ice. "מה שמשמעותי הוא שהנגיד הצהיר שהוא מתכנן להוריד את הריבית עוד פעמיים, זה יותר משמעותי מחצי האחוז שירד עד עכשיו ומראה על מגמה אגרסיבית. אם אתה שואל אותי, הוא הוריד את הריבית כי הוא לא חושב שזה יתדלק את השוק. עד היום לא הורידו ריבית כי רצו לשמור על מחירים נמוכים, היום הוא מבין שהשוק כבר במקום נמוך. אני חושב כמוהו. אני לא רואה עליית מחירים ב-2026, זאת תקופת הזדמנות קנייה לרוכשים, אבל גם הזדמנות רכישה ליזמים".
 

ובכל זאת, אתה לא מפסיק לקנות קרקעות. הייתה תחרות, המחירים אינם נמוכים. אתה מאמין בשוק.
"לא סתם מאמין, הגשתי הצעות ל-20 מכרזים, זכיתי רק בארבעה. למה? כי בכל המכרזים שזכיתי, המחיר ששילמתי היה נמוך מההצעה הגבוהה. בנהריה - 20 מיליון, ברמת גן - 200 מיליון שקל פחות, 60 מיליון פחות מהמקום הראשון בהרצליה ובקריית גת הגשתי הצעה מינימלית".

 יקי רייסנר (ויקיפדיה/ רמי זרנגר, shutterstock)

ועדיין, אלה שהגישו את ההצעה הגבוהה הגישו אותה במחיר גבוה ממחיר השוק. לא ראינו ירידה של 90%-50% במחירי הקרקע, כמו פעם. להפך, המחירים עלו.
"חייב להודות שהייתה לי הרבה 'סיעתא דשמיא', באחד המכרזים ניצחנו בפער של 500 שקל לקרקע ליחידת דיור. בסוף, גם הצורה שבה אני זוכה במכרזים, מראה שאני במקום שמרני. השוק צריך להיות נמוך ושמרני".

מה דעתך על הזכיות בפתח תקוה? שילמו מחיר גבוה.
"אני רואה זכיות יקרות מאוד בסירקין ולא מבין: המספרים שם גבוהים יותר מרמת גן - זה נשמע לך הגיוני? יש לנו שם 250 דירות ורציתי לזכות בעוד והיזמים פשוט הציעו מחירים גבוהים. בעפולה, למשל, הגישו גם כן מספרים מאוד גבוהים. היזמים חושבים שהשוק יעלה. היזמים אמורים להיות אופטימיים. אני לא חושב שזה לא נכון, אבל צריך לקחת עוד דברים בחשבון. יכול להיות שהמחירים יעלו בעוד שנה וחצי. אנשים צריכים להיות עם היד על הדופק".

אמרת קודם שמחירי הדיור לא יעלו ב-2026. הפחתה של עוד חצי אחוז שעליה דיברת, לא תגרום לעלייה בקצב האינפלציה, כלומר, 2-3 אחוז?
"כן, אבל 2-3 אחוז זו לא עליית מחירים. אם יעלו או יירדו בקצב הזה, מבחינתי המחירים לא זזו. אני חושב שגם ב-2025 הם לא זזו. המחירים ירדו לכאורה בגלל המבצעים, הייתה ירידה של 5% בלי לומר שהייתה".

אבל לא מדברים על הצד השני: אתם מקבלים כסף חי, דרך הלוואות הקבלן. מציירים את ההטבה של 10/90, כלומר תשלום של 10% בהתחלה. בפועל, אתה מקבל בהלוואת הקבלן 50% מהכסף עכשיו.
"לא בכל פרויקט יש הלוואות קבלן. אבל בוא נאמר את האמת: כשקבלן לוקח מימון במקומך, זה עולה לו 50 אלף שקל בערך, אז במקום 1.8 הוא מוכר את הדירה ב-1.85 מיליון שקל. זה בסדר, כי זה משרת את שני הצדדים. קראתי שיש קבלן שנותן טיול בתאילנד. אני שואל אותך: כמה עולה טיול? עשרת אלפים שקל? זה בטל בשישים. זה גימיק טוב".

אתה מחזיק במשרד שני קלסרים. אחד עם מחירים לחוזה ליניארי והשני בחוזה עם מימון. בדירה ממוצעת, 2.3 מיליון שקל, מה ההבדל במחיר?
"ההפרש הוא עשרות אלפי שקלים לדירה".

עוד ב-

התאריך שיכריע: האם מחירי הדירות בדרך למעלה או למטה?

לכתבה המלאה

בעבר המלצת להישמר, היום אתה ממליץ לקנות דירה?
"תלוי למי. אדם שרוצה דירה לעצמו, או לילד שלו - זו תקופה מצוינת. דירה להשקעה - תלוי בציפיות. אם רוצים לעשות סיבוב קצר ולהרוויח, אני לא רואה איך זה קורה. אבל פנסיונר בן 60 - זה עולם אחר. אם מישהו שרוצה לקנות דירה לילדה בת 14 - אז לקנות היום. לא משנה אם המחיר יירד או יעלה בטווח קצר. הרי השוק לא יירד לעולם ב-10%. יש הזדמנויות בשוק היום. צריך לדעת לנצל אותן".