1. הפתעה גדולה חיכתה ליזמי הנדל"ן השבוע. בשעות הבוקר של החלטת הריבית, חלקם תכנן להתראיין ולהסיר את הכפפות נגד הנגיד. הם היו משוכנעים שהוא לא יוריד את הריבית. שנתיים חיכו היזמים להפחתה משמעותית. בינואר 2024 הם סברו שיראו שתי הפחתות נוספות באותה שנה, אבל זה לא קרה והנה הגיעה שנת 2025 לשליש האחרון עם שוק מגורים קפוא.

בכל חודש משלמים היזמים מאות אלפי שקלים לבנק בגין ההלוואות שלקחו. חברות ההתחדשות העירונית פחות מרגישות את זה בכיס, משום שאין להן מימון נוסף על הקרקע, אבל היזמים האחרים לא מושכים היתרים בתקופה הזאת בטענה שזה לא הזמן למינופים נוספים.

כך יוצא ששוק הנדל"ן מפסיד פעמיים: פעם ראשונה כי היזמים לא יוכלו להוריד מחירים בצורה משמעותית בשל עלויות המימון הגבוהות ופעם שנייה כי זה עוצר את ההיצע. ובמה אשם רוכש הדירה הפוטנציאלי המסכן? הוא רוצה לרכוש דירה במחיר שפוי, והמדינה לא רק שלא מגדילה את ההיצע באופן ניכר, היא מכבידה על היזמים, שמגלגלים את האחריות לחשבון הבנק של רוכשי הדירות.

2. הורדת הריבית היא כלי חשוב שיכול לסייע להורדת מחירי הדירות בטווח הארוך (ולא בקצר), אבל הוא לא מספיק. המדינה צריכה להגדיל היצעים, לתמרץ יותר את הרשויות המקומיות ולהגדיל, כפי שהיא עושה בשנתיים האחרונות (בעיקר בתכנון), את נתח שוק ההתחדשות העירונית. זה תהליך מורכב, שלוקח לעתים עשור ויותר, אבל לטווח הארוך - ישראל צריכה לבנות לגובה. כל עוד המספרים יישארו על הנייר, ישראל תסבול ממחירי נדל"ן עולים. החלק הכי חשוב בהיצע הוא התחדשות עירונית. ויפה שעה אחת קודם.

3. בוא נדבר על הפיל הלבן שבחדר: פקידי האוצר. הם יודעים לקרוא היטב גרפים, אבל המציאות בשטח שונה. שום דבר טוב לא עשה האוצר גם בחמש השנים האחרונות כדי להוריד את המחירים. האוצר טוב בלעצור תהליכים דרך הטלת מס אגרסיבי. הוא יתמוך במס רכוש, ילחץ להשארת מס גבוה על משקיעים (ובכך יעלה את מחירי השכירות), אבל תראו לנו כמה הצעות חוק (שעברו) הגישו בכיריו כדי להגדיל היצעים?

המס הוא כלי חשוב, אבל כפי שאמר לי השבוע מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן - הוא לא הכלי הנכון להורדת מחירי הדיור. מורגנשטרן צודק. אפשר לומר עליו שהוא פוליטיקאי, שהוא סולד מההצעה להטיל מס רכוש כי מקורביו מחזיקים בקרקעות, אבל בשורה התחתונה - מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון (כן, על אף שהוא חובש כיפה שחורה) מבין טוב יותר מפקידי האוצר מה צריך לעשות. הורדת מחירים אמיתית נעשית באמצעות הגדלת צד ההיצע. בפעם הראשונה, יש פקיד (בכיר) שמבין על מה הוא מדבר. אולי הוא היה צריך להגיע לתפקיד בכיר ברשות להתחדשות עירונית כדי להבין איך מגדילים היצע במדינת ישראל.

4. ברכות, יש תאריך סופי שבו נדע מה קורה למחירי הדיור ולביקוש לדירות במדינת ישראל. ליתר דיוק, שני תאריכים. הראשון הוא ב-12-15 בפברואר, השני הוא ב-12-15 במרץ (אלא אם התאריך ישתנה ברגע האחרון). בשניהם עתיד הלמ"ס את עסקאות הנדל"ן ואת מדד מחירי הדיור. בעסקאות נדל"ן, הראשון לחודשים אוקטובר עד דצמבר, מה שישקף את הרבעון האחרון של השנה. השני ישקף את עסקאות נובמבר עד ינואר, כשהטענה של היזמים היא לעלייה במספר העסקאות לעומת החודשים הקודמים. חשוב מאוד לדעת שהנתונים יכולים קצת להטעות לעומת נתוני השנה שעברה, בגלל ההתפרצות שהייתה כאן בדצמבר 2024 (בעיקר בגלל העלאת המע"מ).

עוד ב-

נגיד בנק ישראל מדבר: מה תהיה הריבית ב-2026 ומה יקרה בשוק הנדל"ן?

לכתבה המלאה

לגבי מחירי הדיור, נזכיר כי בנתונים שהתפרמו בחודש מרץ 2024, נרשם זינוק של 1.2% בשל אותם נתוני דצמבר שרק נקלטו ובכל מקרה - למספר עסקאות הנדל"ן יש השלכה רחבה יותר בעת הזו, משום שהן בוחנות האם השוק אכן חווה התעוררות בעת הזו - כמו שהיזמים טוענים ומדווחים בדו"חות שלהם. הנתון הזה אמור ישפיע על השנה כולה ועל האווירה הכללית בשוק.