בשנת 2025 עלתה שוב אחת השאלות הקלאסיות של משקיעים בישראל: האם היה משתלם יותר להשקיע בנדל"ן למגורים, או שמא דרך שוק ההון, באמצעות מדד ת"א נדל"ן? השנה הסתיימה והיה אפשר לזהות שלצד תנודות במניות הנדל"ן, שוק המגורים היה כמעט קפוא. השאלה הגדולה: עד כמה היה משתלם ללכת דווקא לאופציה של שוק ההון?

בחינה השוואתית של הנתונים, שערך שמאי המקרקעין ועורך הדין, ד"ר אסף גסטפרוינד, מציגה תמונה מורכבת שתלויה במיקום הגיאוגרפי של ההשקעה בנדל"ן והן במאפייני המשקיע עצמו. אז איך נדע מה השתלם יותר?

"במונחים נומינליים, מדד ת"א נדל"ן הציג בשנת 2025 עלייה בשיעור של כ-24.7%. מנגד, שוק הדיור הציג התנהגות שונה מאוד בין המחוזות. מחוז ירושלים בלט עם עלייה ניכרת של כ-8.6% במחירי הדירות, מחוז הצפון רשם עלייה מתונה של כ-3%, מחוז חיפה נותר כמעט ללא שינוי, בעוד שבמחוזות המרכז, תל אביב והדרום נרשמו ירידות מחירים בשיעורים של כ-2% עד כ-4.5%", הוא מסביר. "כבר מהשוואה זו ניתן לראות כי בעוד שבשוק ההון נרשמה מגמה אחידה, שוק הדיור היה סלקטיבי מאוד, ומי שהשקיע במחוז הנכון נהנה מתוצאה שונה לחלוטין ממי שהשקיע במחוז אחר".

טבלת ההשוואה (לחץ להגדלה)

ד"ר גסטפרוינד ממשיך ומסביר כי השוואה כזו אינה יכולה להיעשות על בסיס שיעורי עלייה בלבד, מבלי להתייחס למאפייני המיסוי. בשוק ההון, כל רווח ריאלי ממוסה במס רווחי הון, מהשקל הראשון. לעומת זאת, בשוק הנדל"ן קיימים מנגנוני פטור והקלות, ובראשם הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, שיכולים להפוך תשואה נומינלית מתונה יחסית לתשואה נטו גבוהה מאוד עבור משקיע פרטי.

"מנגד, בנדל"ן קיים מס רכישה משמעותי כבר בשלב הכניסה להשקעה, מס שאינו קיים כלל בהשקעה בבורסה, ולכן נקודת הפתיחה של המשקיע שונה לחלוטין בין שני האפיקים", הוא מסביר. "פער מהותי נוסף נוגע ליכולת המינוף. השקעה בנדל"ן מאפשרת, ברוב המקרים, מינוף גבוה באמצעות מימון בנקאי, לעיתים בשיעורים של עשרות אחוזים משווי הנכס. מינוף כזה יכול להעצים את התשואה על ההון העצמי, אך גם מגדיל את רמת הסיכון. לעומת זאת, השקעה במדד דרך שוק ההון היא לרוב השקעה בהון עצמי בלבד, כאשר האפשרויות למינוף עבור משקיע פרטי מצומצמות בהרבה ופחות נגישות".

במחקר מעלה ד"ר גסטפרוינד את סוגיית הנזילות והתנודתיות שמשחקת תפקיד מרכזי בהשוואה. לדבריו, שוק ההון מציע נזילות מלאה כמעט, עם אפשרות למימוש מהיר ופשוט, אך גם עם תנודתיות גבוהה ולעיתים חדה מאוד בפרקי זמן קצרים. "שוק הנדל"ן, לעומת זאת, מתאפיין בנזילות נמוכה, בעלויות עסקה גבוהות ובפרקי זמן ארוכים למימוש, אך גם ביציבות יחסית ובשינויים הדרגתיים יותר במחירים".
 

בשורה התחתונה, בדיעבד ובמבט שנתי, מדד ת"א נדל"ן הניב בשנת 2025 תשואה גבוהה יותר מרוב אפיקי ההשקעה בנדל"ן למגורים. "עם זאת", הוא מדגיש, "עבור משקיע שפועל במחוז שבו נרשמה עליית מחירים משמעותית, מחזיק בהטבות מס רלוונטיות ומוכן לפעול באופק ארוך תוך שימוש במינוף, נדל״ן עשוי היה להוות השקעה עדיפה. מנגד, עבור משקיע שמעדיף נזילות, פשטות תפעולית וניהול פסיבי, שוק ההון סיפק יתרון ברור".

ד"ר גסטפרוינד (סטודיו dama, איציק יצחקי)

"המסקנה שעולה היא שאין השקעה נכונה אחת שמתאימה לכולם. ההחלטה בין בורסה לנדל"ן אינה רק שאלה של תשואה שנתית, אלא של אופי, מיסוי אישי, אהבת או שנאת סיכון ויכולת מימון", הוא מסכם. "הנתונים של 2025 מספקים כלל אצבע גס, אך אינם תחליף לבחינה פרטנית ומושכלת של כל משקיע לגופו".

עוד ב-

לפני שנתיים הם ניבאו ש"עוד קבלנים יקרסו אחרי חנן מור" - מה קרה מאז?

לכתבה המלאה