1. מנהל רמ"י לשעבר, ינקי קוינט, רצה להישאר מאוד בשירות הציבורי. הוא עשה זאת 25 שנה ברציפות וכיהן במספר תפקידים בהצלחה. ההחלטה להקים קרן השקעות עם שלומי הייזלר, מנכ"ל האוצר לשעבר, אומרת הרבה על הדרך שאותה צריך איש ציבור לעבור. הוא היה מועמד לתפקיד יו"ר רשות שדות התעופה, אבל לעתים המציאות הפוליטית חזקה יותר. הוא הבין את זה בדרך הקשה ובחר בדרך הקלה.

ההחלטה של קוינט מעוררת עניין רב בשוק. אם יקים חברת השקעות פרטית שמתמקדת בנדל"ן, כפי שהוא שוקל לעשות, יכול להיות שלא נשמע אותו מדבר השכם והערב על ירידה משמעותית במחירי הדיור. קוינט לא ירצה לירות לעצמו ברגל, הוא מספיק חכם כדי לדעת להתהלך על קו התפר הדק שבין הפטיש לסדן - להציע ללקוחות שלו אלטרנטיבות אחרות כי המחירים בישראל גבוהים מדי, אבל בסוף נראה כי המטרה המרכזית שלו לא תהיה למכור דירות, אלא לפתור חסמים במגזר הפרטי. לפעמים, זה שווה מיליונים - ליזמים ולקבלנים וכמובן בסוף לרוכשי הדירות.

בראיון שקיימנו איתו לאחרונה הוא לא פסל לחלוטין קריאה לרכוש דירות ודיבר בצורה מתונה יותר. הוא גם יודע למה: למרות נתוני שיא והישגים אליהם הגיע בשיווק קרקעות, נתוני גמר הבנייה בישראל מאבדים גובה. ישראל זקוקה ל-65-75 אלף דירות בשנה ובונה רק 55-57 אלף. זה לא מספיק ולא מדביק את הביקושים. רוצים הוכחה? סעו לשכונות החדשות באופקים, מבט אחד על הבניינים שממשיכים לקום בזה אחר זה, הם ההוכחה הכי טובה לכך.

2. הרשתות החברתיות לא נוהגות בסלחנות לנתונים שמתפרסמים בענף הנדל"ן. אנשי נדל"ן רבים מחפשים לייקים ועוקבים, ומשרתים את נתוני הרגע, במקום לדבר על המהות. המון מיקרו, פחות מאקרו - והתעלמות מוחלטת מנתונים סותרים שפורסמו בעבר.

והנה כך, הנתונים על מספר הדירות הבנויות בישראל מעוררים עניין אצל מומחי הנדל"ן. הם מספרים שבכלל לא חסרות דירות בישראל, שמספר הדירות הבנויות בישראל דומה למספר משקי הבית (כ-3 מיליון). אף אחד לא מזכיר להם את הנתונים שאותם פמפמו בקצב גבוה בעבר: "200 אלף דירות ריקות בישראל, שערוריה", אמרו אז. הם גילו מנתוני הלמ"ס כי חלקן הגדול לא ראויות למגורים או כאלה שנמצאות בשיפוץ. הפער של 200 אלף דירות הוא גדול ומשמעותי, בפרט שיש גידול טבעי באוכלוסיה.

מאחורי ההודעה הלקונית של 3.02 מיליון דירות בנויות מסתתרים נתונים שקל להתעלם מהם, אבל הם חשובים. ישראל נמצאת בפיגור גדול בקצב הבנייה. אפשר לראות כי קצב הגידול באזורים רבים בישראל לא מדביק את קצב גידול האוכלוסיה והדבר הזה זוכה להתעלמות מוחלטת במשפך שנע החל ממערכת התכנון ועד לדירות שהיזם משווק.

 מקרה יוצא מן הכלל, שאינו מעיד על הכלל. מור (אייל טואג, shutterstock)

תוספת של 452 אלף דירות בעשור היא לעג לרש, בזמן שהממשלה דורשת 65 אלף דירות בנויות בשנה. הפער בין השניים הוא בדיוק הפער של אותן 200 אלף דירות ריקות שדיברנו עליו קודם. את הנתון הזה הם ישאירו כנראה לפוסט הבא.

3. משום מה, ההודעה על הקרקע המזוהמת בשדה דב החזירה אותי אחורה, לאמירות אחרי סיפור חנן מור על כך שחברות הנדל"ן במתחם "הולכות לקרוס כמו מגדל קלפים". רבים טענו כי בשל עלויות המימון הגבוהות הקבלנים לא יחזיקו מעמד וייאלצו להוריד מחירים בצורה משמעותית - או שיפשטו את הרגל.

והנה היום, חלפו כמעט שנתיים ואף קבלן לא קרס. המחיר הממוצע נותר כ-70 אלף שקל לדירה, מחירי הקרקעות במכרז האחרון שנערך במתחם דווקא עלו ויתרה מכך - בגינדי הודו כי קמפיין ה-49 אלף שקל למ"ר הסתכם במחיר ממוצע של 61 אלף שקל (והיד עוד נטויה, כי נשארו רק פנטהאוזים במחיר של 65 אלף שקל למ"ר בממוצע).

בכלל, הקמפיין של גינדי בשדה דב היה אחד הקמפיינים המוצלחים שזכורים לי בענף הנדל"ן. הם "חתכו את המחירים ב-50%" למרות שהרווח היזמי שלהם נמוך מ-20% והצליחו למכור דירות במחיר גבוה מ-60 אלף שקל למ"ר עם הצמדה לשמונה שנים. קרי - גם הרוכשים שלהם ישלמו כ-70 אלף שקל למ"ר (בפרויקטים האחרים היה מי שפטר מהצמדה למדד, או לחלופים מכר דירות שיהיו מוכנות בעוד 3 שנים, ולא בעוד 8-10 שנים), למרות שהם לא בקו הראשון למים.

בשבועות האחרונים שוחחתי עם קלוד נחמיאס, עם יגאל דמרי ואסי טוכמאייר ועם יזמים נוספים שבונים במתחם. כולם היו תמימי דעים שהמחירים יעלו ליותר מ-100 אלף שקל למ"ר (היו כאלה שטענו שהמחיר יהיה 150 אלף שקל למ"ר) אחרי שהמתחם יהיה מוכן. נכון, יעברו עוד כמה שנים טובות עד שנראה את בתי הקפה הראשונים נפתחים, ובכל זאת - היזמים מזהים לא רק עלייה, כי אם התפרצות. אפילו סמנכ"ל גינדי, שהתראיין כאן השבוע, טוען שמי שרכש אצלו דירה ב-61 אלף שקל למ"ר עשה אקזיט. לא רווח, אקזיט.

זה אומר שגם בגינדי, שרצתה "לחתוך את המחירים" מאמינים בעליית מחירים משמעותית במתחם. בינתיים, יישאר לזכותה, היא רשמה אקזיט על חשבון הציבור שרץ לשלם 20 אלף שקל כדי להבטיח לעצמו דירה. אל תתפלאו אם חלק מאותם רוכשים הם משקיעים ש"יגלגלו" את הדירה הזאת הלאה - והרבה יותר מוקדם ממה שאתם חושבים.

עוד ב-

סמנכ"ל גינדי: "מי שקנה אצלנו דירה בשדה דב - עשה אקזיט"

לכתבה המלאה