שייקה נפחא מכיר את ענף הנדל"ן היטב. החברה שלו, סלעית נדל"ן, היא חברה ותיקה וגם היא, כמו חברות רבות בשוק, הרגישה היטב את ההאטה מאז הורדת הריבית וביתר שאת אחרי תחילת המלחמה. עם זאת, כך הוא טוען, כמות הביטולים בחברת הנדל"ן שלו, כמו בחברות נדל"ן אחרות, הייתה דווקא נמוכה - וזאת בניגוד לנתונים שפרסם משרד האוצר לאחרונה, שלדבריו "מטעים את הציבור".

"האוצר מדווח על עלייה של מאות אחוזים בביטולי עסקאות בשנים האחרונות ואנשים הזדרזו להצביע על מבצעי המימון האחרונים של הקבלנים כלא אחראיים. הסיבה העיקרית לביטולי עסקאות היא העלייה באחוזי ריבית הפריים מאז אפריל 2022", הוא אומר.

ניתוח הממצאים בדוח הכלכלן הראשי, טוען נפחא, מלמד כי לגבי עסקאות שנעשו בשנת 2023 נרשם גידול בשיעור ביטולי העסקאות, כאשר נכון לעכשיו הוא עומד על 3.6%, זאת לעומת שיעור ביטולים של חצי אחוז בלבד שנרשם בעסקאות 2021. האוצר מציין כי עד עתה נקלטו 1,300 ביטולי עסקאות משלוש השנים האחרונות. כפי שפרסמנו כאן לאחרונה, גל ביטולי עסקאות הנדל"ן עליו הכריז האוצר אינו דרמטי. מעיון בנתוני האוצר עולה כי 1,300 עסקאות בוטלו בשלוש השנים האחרונות, כששנתיים קודם בולט בין 700-800 עסקאות. כלומר, אם ניקח את הממוצע, מדובר בעלייה מינורית של כמה עשרות עסקאות בלבד לשנה, כשבתקופה הקודמת הריבית הייתה נמוכה ומספר העסקאות היה בשיא.

"עינינו הרואות שמדובר בעסקאות שבוטלו ללא קשר למבצעי המימון של הקבלנים שלמעשה החלו רק לקראת אמצע שנת 2024 והמשיכו ב-2025", הוא ממשיך. "על מנת שאפשר יהיה לדווח אם המבצעים האלה הצליחו או נכשלו, כדאי להמתין לשנת 2027 ולכן לא ברורה ההתלהבות והשמחה לאיד".

לדבריו, היזמים שמציעים מבצעי מימון מחייבים את הרוכשים בבדיקת נאותות מול הבנק ואילו הבנק "דורש לראות מהלקוחות איך הם משלימים את העסקה ומאשר אותם על כל העסקה ולא רק להלוואת הקבלן".

ועדיין, קשה לרכוש דירה בישראל. אפשר להבין למה אנשים מבטלים עסקאות.
"נכון, מחירי הדירות גבוהים ונדרשות יותר משכורות מבעבר על מנת לרכוש דירה אולם גם כאן יש שיפור. על פי משרד השיכון מדד המשכורות לרכישת דירה ירד מ 174 בשנת 2024 לרמה של כ-160 נכון להיום. המשמעות היא שיש ירידה קלה במחירי הדירות".

מה לגבי החלוקה בין דירות בשוק החופשי לדירה בהנחה?
"זה דבר נוסף שממנו מתעלמים, באותם ביטולי עסקאות אין חלוקה בין דירות שוק חופשי לבין דירות במחיר למשתכן או מחיר מופחת. היזמים חווים לא מעט ביטולים דווקא מצד המחיר למשתכן כי מדובר בזוגות צעירים חסרי דיור שחלקם נכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך מאוד. הם לא יכולים להשלים את העסקה. מדובר באנשים שלא רצו לפספס את ההגרלה ולקנות את הדירה. הסיכון שהם לקחו במקרה של, חס ושלום, ביטול - היה שיחזירו להם את כל הכסף מלבד 2%".

יש עוד נתונים חריגים?
"אנחנו רואים גם ביטולים של לקוחות שהכניסו מישהו בנעליהם אבל עשו את זה בצורה של ביטול עסקה ומכירה לאחר. הם נהגו כך כדי להרוויח החזר מס רכישה ומכירה לאחר. פה מדובר בלקוחות ש'עשו סיבוב' ורצו לצאת. עסקאות כאלו מדווחות גם כחלק מהביטולים. מעט מהביטולים שכיחים דווקא בפרויקטים שבהם היזם לא באמת נתן מחירי 'פריסייל' לרוכשים הראשונים ואנו רואים את זה דרך מחירון הפרויקט. פרויקט בריא 'מתחיל נמוך' ואז מעלה את המחירים בכל X דירות שנמכרות. בלי קשר למצב השוק, אלא כדי להגיע לממוצע השוק. לכן, בפרויקטים שבהם הדירות התייקרו, לא רואים ביטולים. גם אם יש בפרויקט כאלה שקצת קשה להם להשלים עסקה, הניסיון מלמד שהם מתאמצים להשלים ולקחת מימון כי רוצים לצאת עם רווח".

המחירים ירדו השנה. לא בשיעור ניכר, אבל ההאטה משפיעה על השוק.
"אכן, המחירים ירדו קצת בשנת 2025 והיזמים מנסים לבוא לקראת הרוכשים אבל יש רמה מסוימת שהם לא יוכלו לרדת ממנה בגלל דוח אפס והסכמי הבנקים - יש רמת רווח שאי אפשר לרדת ממנה כי קנו קרקעות ביוקר, עלויות הבנייה היו גבוהות מהמצופה והכסף התייקר".

מי מנסה לדחוף את המחירים כלפי מטה?
"אין אף גורם, מבין הגורמים הקשורים לעסקה, שרוצה שמחירי הדירות ירדו - מלבד אותו זוג צעיר חסר דיור, שלמחרת הרכישה רוצה עליית ערך. הבנקים, המדינה, היזמים, בעלי הדירות - אף לא אחד מהם רוצה שהמחירים ירדו ולכן מי שמצפה לירידות מחירים דרמטיות, של 20%-15%, חי באשליות. היזמים, אגב, רוצים יציבות מחירים ולא עליית מחירים".

עוד ב-

יגאל דמרי: "זה מה שיקרה למחירי הדיור בחודשים הקרובים"

לכתבה המלאה

מה לגבי המשקיעים?
"באוצר מצאו שהם נעלמו מהשוק. בתקופת נדל"ן שקטה ושוק הון גועש, המשקיעים הולכים לשוק ההון, אלא שהשנה אנחנו נראה הרבה כסף חוזר משוק ההון לנדל"ן בגלל התנודות של שוק ההון, בעיקר אחרי העליות הגדולות של השנה האחרונה והצפי של האנליסטים לירידות. ראוי שהמדינה, במקום להחזיר כסף לנוטלי משכנתאות בסדר גודל של כ-2 מיליארד שקל, תסבסד קרקעות".