מה קרה לשוק הנדל"ן בשנת 2025 יקרה לשוק הנדל"ן בשנת 2026? בדו"ח סיכום השנה של אתר יד2 נתנו ביטוי למלאי שיא של 84 אלף דירות חדשות לא מכורות לצד התחזקות שוק השכירות. ההפתעה מגיעה מ"מדד החום" של האתר, שמצא כי הערים בהן הביקוש הוא הגבוה ביותר ביחס להיצע הן שדרות וטירת כרמל, בעוד תל אביב-יפו וערים מבוססות בשרון נמצאות בתחתית המדד בשל מחירי הדירות הגבוהים המקשים על המימון.

"שוק הנדל"ן למגורים בישראל נכנס לשנת 2026 בנקודת פיתול, המאופיינת בהיקף פעילות מתון לאחר שנתיים של מלחמה מטלטלת", נכתב בסיכום. הדו"ח השנתי חושף תמונה של "תיקון שקט", במסגרתו נרשמה ירידה חדה של 33.7% במכירות דירות חדשות בשוק החופשי בהשוואה לשנת 2024. מנגד, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הגיע לשיא היסטורי של כ-84 אלף יחידות, נתון המשקף עלייה של למעלה מ-60% תוך שלוש שנים בלבד. מצב זה הוביל למעבר ל"שוק קונים", בו ההיצע הגבוה משפר את עמדת המיקוח של הרוכשים הפוטנציאליים ומוביל לבלימת מחירים באזורי הביקוש.

שנת 2025 עמדה בסימן שינוי במדיניות הריבית של בנק ישראל, אשר החלה לסגת משיא של 4.75% ועומדת בינואר 2026 על רמה של 4%. בנק ישראל צופה כי המגמה תימשך והריבית תעמוד על 3.5% בסוף שנת 2026. "ענף הבנייה עבר טרנספורמציה עם החלפת עובדים פלסטינים בעובדים זרים, אך המחסור המתמשך בכ-40 אלף עובדים הוביל להתארכות משך הבנייה הממוצע ל-37.8 חודשים. שוק המשכנתאות רשם אמנם זינוק ל-105.7 מיליארד שקל, אך נתון זה נובע בעיקר ממימוש עסקאות עבר ממבצעי מימון ולא מגידול במכירות הנוכחיות, כאשר במקביל נרשמה שחיקה ביכולת ההחזר ועלייה בהיקף הפיגורים ל-3.95 מיליארד שקל", לשון הדו"ח.

ניתוח מחירי הדיור חושף שונות גיאוגרפית עמוקה: בעוד שבאזורי המרכז ותל אביב נרשמה שחיקת מחירים (כ-2.9%-), באזורי ירושלים (9.4%+) והצפון (5.4%+) נרשמו עליות מחירים עקביות. עיר בולטת במיוחד לטובה היא אופקים, שרשמה עליית מחיר חריגה של 18.9% בשנת 2025, בעוד במעלה אדומים נרשמה ירידה של 8.4%. 

שוק השכירות ביסס את עצמו כחלופה ריאלית לרכישה עם עלייה של 8.8% בביקוש הארצי ועליית מחירים ממוצעת של 6.4%, המביאה את שכר הדירה הממוצע לדירת 4 חדרים ל-6,538 שקל. 

בתחום ההתחדשות העירונית נרשם שיא תכנוני עם אישור של כ-72 אלף יחידות דיור בפינוי-בינוי, כאשר פרויקטים אלו הפכו למקור המרכזי להיצע באזורי הביקוש ומהווים כשליש מהמכירות בשוק החופשי. מסקר יד2 עולה כי מחפשי וקוני הדירות מביעים תפיסת שוק "קרה". אגב, רוב המשיבים טענו שהם מתכננים לרכוש דירה בחודשים הקרובים.

אז מה תחזית האתר לשנת 2026? בעיקר התאוששות מתונה ומדורגת. "התרחיש המרכזי של הדוח מניח רגיעה יחסית במצב הביטחוני והמשך תהליך הפחתת הריבית, עד לרמה של 3.5% בסוף השנה. במצב זה, השוק צפוי לחוות התאוששות איטית שתורגש משמעותית יותר בחציון השני של 2026, כאשר הקונים ישובו לשוק בהדרגה ויביאו לעלייה בהיקף העסקאות ללא שינויי מחיר חדים", נכתב.

עוד מעריכים, כי השוק יוסיף להיות מפוצל: אזורי הפריפריה והביקוש לדירות קטנות ימשיכו להוביל, בעוד שבמרכז הארץ ובדירות הגדולות הביקושים יישארו מתונים עקב עודפי המלאי. מבחינה אזורית, הדרום והצפון צפויים להוביל את הצמיחה עם זינוק של 10%-15% במספר העסקאות בדירות חדשות, בעוד שבירושלים צפויה עליית מחירים של 3%-5% המונעת גם מביקושי חוץ. בתל אביב ובגוש דן, העלייה בביקוש תהיה מתונה יותר ותעמוד על 5%-8% בעסקאות, כאשר רמת המחירים תישאר יציבה (תנודה של כ-1% לכל כיוון) בשל המלאי הגדול.

התרחיש הסביר: הקונים יחזרו, במיוחד לדרום ולצפון, אבל גם לת"א (לחץ להגדלה)

בסקירה ניתן תרחיש אופטימי, לפיו יירשם זינוק בביקושים וחזרה למסלול צמיחה. בתרחיש זה, המניח שיפור משמעותי במצב הגיאופוליטי (הרחבת הסכמי אברהם ורגיעה בכל הגזרות) לצד ירידת ריבית אגרסיבית יותר לרמה של 2.5%, השוק עשוי להגיב בזינוק מהיר. ההתאוששות תחל כבר ברבעון הראשון של השנה, כאשר משקי בית שדחו החלטות רכישה ישובו לשוק בבת אחת, מה שיוביל לעלייה משמעותית בהיקף העסקאות ובמחירי הרכישה.

"בתרחיש זה, מלאי הדירות הגדול במרכז ייספג במהירות רבה יותר, ודירות חדשות באזורי הצפון והדרום עשויות לרשום עליות מחירים של 6%-9%. גם בירושלים נראה האצה עם עליית מחירים של 5%-7% בדירות חדשות. שוק השכירות ימשיך להוות אלטרנטיבה ראויה, אך הלחץ יעבור חזרה לשוק המכירה עקב תנאי המימון האטרקטיביים", סיכמו.

בתרחיש הפסימי, יירשם המשך הקיפאון ושחיקה ריאלית. כך נכתב בדו"ח: "התרחיש הפסימי מזהיר מפני מצב של החרפה ביטחונית ועצירה בהפחתות הריבית (שתישאר ברמה של 4%). תחת תנאים אלו, ההאטה בביקושים תימשך ומשקי הבית ימשיכו להמתין לרמת ודאות גבוהה יותר, מה שיוביל למחירי רכישה שימשיכו להישחק ריאלית".

במצב כזה, היקף העסקאות ידשדש והשוק יתאפיין בקיפאון כמעט מוחלט במרכז (עלייה זניחה של עד 4% בעסקאות בתל אביב). מחירי הדירות החדשות בתל אביב ובגוש דן עלולים לרדת ב-1%-4%. שוק השכירות יהיה הנהנה העיקרי בתרחיש זה, שכן הקושי במימון רכישה יאלץ רבים להישאר בדירות שכורות לטווח ארוך. היציבות היחידה עשויה להישמר בירושלים ובפריפריה, שם מחירי הדירות הנגישים ימנעו ירידות חדות.

עוד ב-

"מחירי הדירות עולים, זו עובדה": נגיד בנק ישראל מדבר על שוק הנדל"ן

לכתבה המלאה

תומי שנפלד, מנכ"ל יד2, מסרה בנוגע לממצאי הדו"ח: "שנת 2026 נפתחת עם סימני התייצבות ראשונים. רמות המלאי הגבוהות פוגשות ירידת ריבית מדורגת מה שמעלה תמונה של אופטימיות זהירה כאשר, תחת התרחיש הסביר שלנו, אנו צופים התאוששות מדורגת בביקושים, כאשר השוק ימשיך להיות מפוצל בין המחירים הנגישים בפריפריה לבין המורכבות המימונית במרכז. היתרון הייחודי של יד2 טמון בנקודת המפגש שבין היצע לביקוש בזמן אמת. כמגרש הפעילות המרכזי של שוק הנדל"ן בישראל, אנו נחשפים מדי יום למיליוני אינטראקציות של מחפשים, מוכרים ויזמים, החל משלב החיפוש הראשוני, דרך שינויי מחיר, התארכות זמני שיווק ועד לירידה מהמדף. היכולת לנתח תנועות בשוק עוד לפני שהן מקבלות ביטוי מלא בנתונים הרשמיים מאפשרת לנו להבין מוקדם יותר לאן השוק נע. אלו הכלים שיאפשרו לכלל הציבור לקבל החלטות מושכלות ולהערך יחד לשנה שמסתמנת כשנת מעבר נוספת, עם פוטנציאל להתחזקות ושינוי כיוון".