נתוני המשכנתאות שפורסמו אתמול הפתיעו אפילו את יועצי המשכנתאות. אף אחד לא ציפה לעלייה של 16% בחודש מרץ, חודש המלחמה. השאלה הראשונה שעולה היא איך יכול להיות שהיקף המשכנתאות גדל, כשבמשרד האוצר מספרים לנו כבר מספר חודשים על ירידה משמעותית במכירת דירות? האם הלמ"ס, שחזה שתי עליות מחירים רצופות במחירי הדירות, צדק?

ההסבר המרכזי לפער בין נתוני האוצר לנתוני בנק ישראל טמון במילה אחת: מחזור. חשוב להבין - היקף המשכנתאות הכולל כולל לא רק רוכשי דירות חדשים, אלא גם בעלי נכסים קיימים שמשנים את תנאי ההלוואה שלהם. התנודתיות בריביות והציפייה לשינויים במדיניות המוניטרית בעקבות המלחמה הריצו אלפי ישראלים לבנקים כדי "לקבע" תנאים או לשפר מסלולים קיימים.

התוצאה היא שהכסף נספר במערכת כ"משכנתא חדשה", למרות ששום דירה לא החליפה ידיים. כפי שהזכרנו קודם, בעוד שבמשרד האוצר דיברו על האטה, נתוני הלמ"ס הצביעו על שתי עליות מחירים רצופות. הציבור הישראלי, שמורגל בכך ש"המחירים רק עולים", כנראה הגיע למסקנה שדווקא חוסר הוודאות של המלחמה הוא חלון הזדמנויות לפני זינוק נוסף בביקושים ביום שאחרי.

אפשר לראות עלייה של הציבור בלקיחת משכנתאות במסלולים שאינם צמודים - 87% במרץ הנוכחי לעומת 81% בלבד לפני שנה. לפני שנתיים הנתון הזה עמד על פחות משני שליש. מה זה אומר? פשוט - הציבור לא רוצה לקחת משכנתאות צמודות ומעדיף לעבור למסלולים בטוחים יותר, שאינם חשופים למדד המחירים לצרכן (אינפלציה). יתרה מכך, אפשר לראות כי כשהבנקים מציעים ריביות בסיס נמוכות יותר, הציבור לא מתפתה. הוא מאמין בעליות מחירים ולכן הוא מעדיף "ללכת על בטוח".

הישראלים מעדיפים "ללכת על בטוח". דירות חדשות בבנייה (פלאש 90/ יונתן זינדל)

"השוק זיהה תחתית זמנית" מסביר גורם בענף, "אנשים העדיפו לקנות עכשיו תחת אש, מאשר לחכות למחירים של אחרי המלחמה". דוחות חברות הנדל"ן לרבעון הראשון עדיין לא התפרסמו, אבל כשזה יקרה אפשר יהיה לראות האם יש סימוכין לטענה לפיה החודשיים הראשונים אכן היו טובים יותר. הציבור זיהה שתי ירידות ריבית רצופות ויכול להיות שהוא ניצל את ההזדמנות. מרץ הוא סיפור אחר. הקבלנים מודים שלא היו עסקאות ויש חברות נדל"ן גדולות מאוד שלא הצליחו למכור דירה אחת בפרויקטים שלהם. רוב העסקאות שנעשו, הן עסקאות עבר שהחתימה שלהן נדחתה.

נתון מעניין נוסף הוא הלוואות הבלון, המהוות כ-14% מהשוק. מבצעי הקבלנים, המאפשרים לשלם סכום נמוך בחתימה ואת היתרה רק באכלוס, ממשיכים לתדלק את השוק. רוכשים רבים נוטלים משכנתאות גישור או הלוואות בלון כדי "לתפוס" דירה במינימום הון עצמי נזיל כרגע, מתוך תקווה לממש נכסים אחרים בהמשך.

השאלה הגדולה היא האם המלחמה "ניפחה" את המספרים. באופן אירוני, המלחמה מול איראן יצרה צורך דחוף בפתרונות מגורים בטוחים יותר (ממ"דים) ושינויי מיקום גיאוגרפיים. תנועות האוכלוסייה והרצון לשדרג לנכסים ממוגנים תרמו גם הם ללחץ על הבנקים למשכנתאות בחודש מרץ.

הזינוק בחודש שעבר הוא לא בהכרח סימן לפריחה בשוק הנדל"ן, אלא יותר ביטוי להתאמת המערכת הפיננסית למצב חירום. מדובר במחזורי הלוואות שנלקחו כדי לשרוד את התקופה אבל גם בין אם מדובר ברוכשים שהחליטו להמר על השוק למרות הטילים.

השאלה הגדולה היא האם המגמה תימשך. הנתונים מנוכי העונתיות היו נמוכים יותר, מה שמרמז כי ייתכן ומדובר בתיקון זמני ולא בשינוי כיוון קבוע. בכל מקרה, הדיון בין האוצר ללמ"ס הוכרע החודש לטובת השטח: הישראלים ממשיכים לקחת משכנתאות, ובגדול.

ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 4%, אבל לפי ההערכות של הכלכלנים ובנק ישראל, ייתכן והיא תעמוד על 3.25% בעוד שנה. זה חשוב כי כשאתם לוקחים משכנתא, ההחזר החודשי מושפע מאוד מהריבית.

עוד ב-

חברת הנדל"ן מזהירה: "גל ביטולים והפחתה במחירי הדירות"

לכתבה המלאה

בהתאחדות המשכנתאות אמרו אתמול כי החשש מהמלחמה הוביל לכך שעוגני המשכנתא התייקרו, והרוכשים שכבר החזיקו אישור עקרוני הבינו שהזמן עובד לרעתם ופעלו מהר. נתוני החודשיים הקרובים עשויים להיות משמעותיים יותר ויבהירו לאן פניהם של הרוכשים.