נדל"ן ותשתיות
שמאי המקרקעין בטוח: "אם זה יקרה - שוק הנדל"ן יתפוצץ כמו בקורונה"
סיום המלחמה מול איראן עשוי להוביל להתפתחות משמעותית בנוגע למחירי הדירות - כך טוען שמאי המקרקעין אוהד דנוס. בראיון הוא מסביר מה עומד לקרות בקרוב ועונה על שאלה חשובה: איך זה שהקיפאון בשוק לא מחלחל לירידה משמעותית במחירים?
הקיפאון בשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים עדיין לא מחלחל לשורה התחתונה - המחירים. מחירי הדיור יורדים, לפחות לפי הלמ"ס, בשיעורים מינורים של 0.1% בחודשיים האחרונים. מצד שני, בהסתכלות כמה חודשים אחורה, המחירים עולים. הדיסוננס הזה בשוק הנדל"ן יכול לבלבל לא מעט רוכשים.
"איך יכול להיות שיש קיפאון, ומצד שני - המחירים לא יורדים?", תוהה שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, בשיחה עם ice. "הכל עומד בשוק, אבל בצורה מוזרה. יש לכך כמה הסברים. ראשית, צריך לזכור שנתוני הלמ"ס עוסקים בממוצעים ארציים, ושם יש בעיה - יש מכירות יחסית טובות בפריפריה, במחירים שבחלק מהמקומות עולים, אבל בתל אביב המחירים יורדים. כשעושים ממוצע מגיעים לירידות, בגלל שתל אביב מתקשה יותר. היא משפיעה מאוד על המדד, וזו התוצאה".
בפריפריה יש עליית מחירים?
"כשיש הרבה מכירות בפריפריה, המשקל הסגולי של הפריפריה עולה מבחינת הממוצעים. אתה רואה פחות ירידות מחירים באזור הזה. ואז מגיע הפאנץ'".
"כשיש הרבה מכירות בפריפריה, המשקל הסגולי של הפריפריה עולה מבחינת הממוצעים. אתה רואה פחות ירידות מחירים באזור הזה. ואז מגיע הפאנץ'".
והוא?
"שואלים מה יקרה בסוף המלחמה, אבל מה שחשוב הוא התודעה - איך נתפוס את סיום המלחמה - האם הוא מוצלח או לא. אם הסיום יהיה מוצלח, השוק יפרח. אם זה ייתפס כחצי ניצחון, ייקח יותר זמן עד שאנשים יחזרו לשוק. הם יצטרכו להתמודד גם עם השלכות המלחמה. לכן, שוק הנדל"ן מחכה. מעולם תוצאות מלחמה לא היו דומיננטיות כל כך בקביעת מחירי הדיור. ויותר חשוב מהתוצאות - מה הציבור יחשוב".
"שואלים מה יקרה בסוף המלחמה, אבל מה שחשוב הוא התודעה - איך נתפוס את סיום המלחמה - האם הוא מוצלח או לא. אם הסיום יהיה מוצלח, השוק יפרח. אם זה ייתפס כחצי ניצחון, ייקח יותר זמן עד שאנשים יחזרו לשוק. הם יצטרכו להתמודד גם עם השלכות המלחמה. לכן, שוק הנדל"ן מחכה. מעולם תוצאות מלחמה לא היו דומיננטיות כל כך בקביעת מחירי הדיור. ויותר חשוב מהתוצאות - מה הציבור יחשוב".
.jpg)
"בינתיים, מחירי השכירות עולים". דירות שנפגעו במלחמה (פלאש 90/ חיים גולדברג)
מה קורה למחירי השכירות?
"ביקום במקביל, שכר הדירה ממשיך לעלות. כשהשוק בקיפאון יותר אנשים גרים בשכירות, יותר אנשים משהים רכישות, יותר אנשים מחפשים לשכור דירות ופחות קונים דירות להשכרה, כי הם חלק מהקיפאון הכללי. אפשר לומר ששוק הדיור נמצא בסוג של סטגנציה. הוא תקוע. הדבר היחיד שעומד לזכותו היום הוא שהוא לא נמצא בראש סדר היום. כולם עם חצי מבט לעבר מטוסי הקרב האמריקאים".
"ביקום במקביל, שכר הדירה ממשיך לעלות. כשהשוק בקיפאון יותר אנשים גרים בשכירות, יותר אנשים משהים רכישות, יותר אנשים מחפשים לשכור דירות ופחות קונים דירות להשכרה, כי הם חלק מהקיפאון הכללי. אפשר לומר ששוק הדיור נמצא בסוג של סטגנציה. הוא תקוע. הדבר היחיד שעומד לזכותו היום הוא שהוא לא נמצא בראש סדר היום. כולם עם חצי מבט לעבר מטוסי הקרב האמריקאים".
מה יקרה אם יכריזו היום על סיום המלחמה?
"יתחילו שאלות: האם ניצחנו? האם אנחנו לקראת עוד סבב בעתיד? תראה, אחרי הסבב האחרון ביוני היה ברור שנלך לעוד אחד ולכן זה השהה רכישות. שוק הנדל"ן אוהב ודאות. השקעות בשוק הנדל"ן הן לטווח ארוך. משקיעים קונים דירה וחושבים עשרות שנים קדימה. צריך להביא הון עצמי ומשכנתא, אז אתה רוצה לדעת שאתה משקיע במקום הטוב ביותר".
"יתחילו שאלות: האם ניצחנו? האם אנחנו לקראת עוד סבב בעתיד? תראה, אחרי הסבב האחרון ביוני היה ברור שנלך לעוד אחד ולכן זה השהה רכישות. שוק הנדל"ן אוהב ודאות. השקעות בשוק הנדל"ן הן לטווח ארוך. משקיעים קונים דירה וחושבים עשרות שנים קדימה. צריך להביא הון עצמי ומשכנתא, אז אתה רוצה לדעת שאתה משקיע במקום הטוב ביותר".
אבל עובדה שמשקיעים בורחים מהשוק.
"ברור, בגלל חוסר הודאות. ואז מה אתה עושה כשיש לך כסף? אתה תחזיק אותו בשוק ההון. אם צריך להעריך בזהירות, והאורניום המועשר לא יהיה על אדמת איראן, נראה את שוק הנדל"ן מתפוצץ וזה יקרה במהירות. פוסט-קורונה, על סטרואידים".
"ברור, בגלל חוסר הודאות. ואז מה אתה עושה כשיש לך כסף? אתה תחזיק אותו בשוק ההון. אם צריך להעריך בזהירות, והאורניום המועשר לא יהיה על אדמת איראן, נראה את שוק הנדל"ן מתפוצץ וזה יקרה במהירות. פוסט-קורונה, על סטרואידים".
למחירי הדיור יש לאיפה לעלות?
"כן, כי לא מדברים רק על תל אביב. יש לו עוד מקום לעלות, בעיקר באזורים מחוץ לתל אביב".
"כן, כי לא מדברים רק על תל אביב. יש לו עוד מקום לעלות, בעיקר באזורים מחוץ לתל אביב".
עוד ב-
איך אתה מסביר את העסקאות בשוק היוקרה? רואים אותו חוזר, עם עסקאות של עשרות מיליונים.
"זה אומר שהרבה מאוד אנשים עשירים מהמרים על ישראל כמקום בטוח לקנות בו. כשאתה רואה מה קורה בעולם, אתה מבין שליהודים אין מקום טוב יותר להיות בו. בסוף המחירים יעלו. השאלה היא מתי".
"זה אומר שהרבה מאוד אנשים עשירים מהמרים על ישראל כמקום בטוח לקנות בו. כשאתה רואה מה קורה בעולם, אתה מבין שליהודים אין מקום טוב יותר להיות בו. בסוף המחירים יעלו. השאלה היא מתי".
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(15):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
12.לא מאמין למילה שיוצאת מהפה שלועבד של בנקים וקבלנים 05/2026/03הגב לתגובה זו2 0הנדל"ן ימשיך ליפול וליפול ואם המלחמה תסתיים כמו עכשו- בכישלון חרוץ, הנפילות יהיו חזקות. אם הביוב הסגול יבחר- תהיה קריסה אדירה של 50%סגור
-
11.המחירים יעלו בוודאותאבי 04/2026/30הגב לתגובה זו0 2מי שיחכה יפסיד השוק כרגע של קונים יש הזדמנויות הריבית תרד גם בגלל הדולר שלוחץ אנחנו מדינה עם ריבוי טבעי בין הגדולים בעולם עם שטח מצומצם כל הסימנים מראים כיוון של עליה ובנוגע לשוק ההון אנחנו לפי מפלה רצינית בשווקים למי שבין את הגרפים כי השוק בשיא כרגע ובנוסף מחיר הסחורות של הקבלנים רק עולה לא חייבים לרכוש דירה חדשה יד שניה עדיף אבל רק הזמן יגיד מי צודק בוויכוח פהסגור
-
10.חושב אחרת ממךאחד שחושב אחרת ממך 04/2026/30הגב לתגובה זו2 1כמו שאמרתי שבסוף יעלה רק השאלה מתי, אז לפני שלוש-ארבע שנים כמי שעוסק בנדלן ולפני זה הייתי בעל עסק בענף הכושר אז אני יודע שגם מתישהו מגיע ירידה ויריקה חדה ושוק הנדל"ן רק התחיל את הירידה. אבל זו רק דעתי.סגור
-
9.חרטטןVerde888 04/2026/30הגב לתגובה זו2 1מחירי דירות שעלו ב 130% לעומת שכר שעלה ב 40% , ההתפוצצות תהיה כלפי מטה ולא למעלהסגור
-
8.אשרי המאמין ופראייר מי שרוכשבינא 04/2026/29הגב לתגובה זו4 3הצורך בדירות למגורים במדינת ישראל עולה כל שנה ולו רק בגלל ילודה של כ-180,000 תינוקות בשנה... הבעיה נעוצה ביוקר הדירות, משכנתאות עם החזרים בשמיים עם ריבית לא שפויה שיוצרת מצב בו עדיף לשכור ולא לקנות, כדי לחיות במדינה מתיקרת כשלנו בה אלו שלא תורמים כלום למשק. מקבלים סבסוד ע"ח המדינה ומי שתורם, אינו יכול לעמוד ביוקר המחיה לאורך זמן... מסיבות אלה בתקופההכזאת, כשלא ברור היכן יפגע הטיל הבא ומתי, עדיף לשכור ולא לקנות, או אם ניתן, חגור ביחידת דיורמופרדת של ההורים, דודים ומכרים כמה שנים. המחירים ירדו בסופו של דבר, כי אם אין ביקוש, הבנקים מתחילים ללחוץ כלפי מטה וכל מה שכתוב בכתבה, לא יקרה.סגור
- טען עוד
-
7.דנוס שמאי מניפולטיבישמאי מקרקעין 04/2026/29הגב לתגובה זו4 2תמיד הכל ורוד , עולה יקר , ודחוף לקנותסגור
-
6.לצערי הוא כנראה צודקטאנוס 04/2026/29הגב לתגובה זו3 4רק שכח את הנגיד והריבית האינפלציה מדד תשומות הבניהסגור
-
5.אצל דנוס מחירי הדירות עולים בכל דקה כבר 30שנה (ל"ת)חיימקה 04/2026/29הגב לתגובה זו5 0סגור
-
אגב לא כל דקה אבל הם באמת עלוזיכרון ארוך 04/2026/29הגב לתגובה זו4 1ב30 שנה בלי סוףסגור
-
4.דירה להשקעה זה הפסדים ענקיים.יוספי 04/2026/29הגב לתגובה זו4 3מחירי הדירות יורדים הריבית על המשכנתא כפולה מתשואת השכירות המינוף של המשכנתא מכפיל את ההפסדיםסגור
-
3.שוק המניות מסוכן מאןד , לכן אנשים מעדיפים נדלןקובי 04/2026/29הגב לתגובה זו2 6.סגור
-
2.פוזיציהרוני 04/2026/29הגב לתגובה זו5 1מעניין מאוד בכלללא מדבר מפוזיציה...סגור
-
שמאים מרויחים גם כשהשוק יורד (ל"ת)שמאי 04/2026/29הגב לתגובה זו3 2סגור
-
1.קשקושי ביצים .שם 04/2026/29הגב לתגובה זו7 5מדינה עם מלחמות בלתי נגמרות . המקום הטוב ליהודים לגור. בדיחה .סגור
-
מי הוא יהודיגרינגו 04/2026/29הגב לתגובה זו2 0ושכח את הבחירות.. אם תקום שוב ממשלת עוקץ הכספים או ממשלה שמבינה שבעתות משבר מגדילים השקעות ומורידים מיסיםסגור



