נדל"ן ותשתיות

מבקר המדינה: בנק ישראל הפקיר את רוכשי הדירות לטריקים של הקבלנים

מתניהו אנגלמן לא חסך ביקורת מהבנק המרכזי והמפקח על הבנקים, למרות שהם אלה שהובילו לצמצום משמעותי במבצעי הקבלן ולהאטה בשוק. הוא מפנה אצבע מאשימה וטוען כי זוהי "פגיעה ביציבות משקי הבית". ומה הוא חושב על הפרצה בתחום ייעוץ המשכנתאות? בנק ישראל בתגובה: "דוח מלא שגיאות וסתירות"

איציק יצחקי | 24/6/2026 11:00 1 עקבו אחרינו בגוגל

מתניהו אנגלמן (צילום פלאש 90/ חיים גולדברג, shutterstock)

מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן, פרסם דוחות בנושאים כלכליים, שאחד מהם מתמקד בשוק המשכנתאות. הדוח הזה הוא חשוב. הוא מגיע על רקע העלייה בהיקף המשכנתאות בחודשים האחרונים ובפרט ב-2025 ובנוסף, על רקע הגידול בהיקף הפיגורים במשכנתאות (למרות שבאחוזים הטווח נשאר דומה, סביב 0.7%-0.6%).

בסרטון שצילם אמר המבקר כי "המשכנתא מהווה את ההתחייבות הפיננסית המשמעותית ביותר עבור הצרכן הישראלי. יתרת חוב המשכנתאות של משקי הבית עמדה במהלך שנת 2025 על כ-630 מיליארד שקלים". בביקורת מצא המבקר ליקויים ופערים מרכזיים: בשנים האחרונות חל גידול במבצעי עידוד שונים שניתנים על ידי הקבלנים לרוכשי הדירות, המגדילים את הסיכון בתיק האשראי לדיור.

לדבריו, על אף רפורמת השקיפות של הפיקוח על הבנקים, שיעור התיחור שביצעו הלקוחות בשנת 2024 הוא נמוך יחסית ועומד על 37% בלבד. הוא ביקר את תחום ייעוץ המשכנתאות שאינו מוסדר בחוק, והסביר שצרכנים חשופים לשיטות שיווק אגרסיביות, וכן לגביית שכר טרחה מופרז, וייעוץ שאינו בהכרח אובייקטיבי.

"המשכנתא אינה רק מוצר בנקאי, אלא תשתית קיומית ליציבותו הכלכלית של משק הבית בישראל. על בנק ישראל בשיתוף רשות שוק ההון להבטיח כי שוק זה יתנהל בשקיפות, בהגינות, ותחת פיקוח הולם, תוך עידוד התחרות ושמירה על יציבות המערכת הפיננסית", אמר אנגלמן.

אז מה נמצא בדוח? דוח המבקר חושף הפקרות מוחלטת בשוק המשכנתאות: זינוק של 110% בחוב, רפורמות כושלות, התעלמות מסיכוני "מבצעי הקבלנים" והזנחה פושעת של תחום הייעוץ. אנגלמן מפנה אצבע מאשימה ישירה לרגולטור וטוען כי זוהי "פגיעה ביציבות משקי הבית".

במוקד הביקורת החריפה עומד שוק המשכנתאות - המגרש הכלכלי הגורלי ביותר של משקי הבית בישראל, שהפך לכר פורה לכשלים מבניים, חוסר שקיפות והפקרה רגולטורית. המשמעות המצטברת היא פצצת זמן מתקתקת של חובות בסך 630 מיליארד שקלים. המבקר אינו חוסך במילים ומפנה ביקורת ישירה ונוקבת כלפי הפיקוח על הבנקים ובנק ישראל. האשמה המרכזית: קבלת החלטות חסרת אחריות והיעדר פיקוח על הסיכונים שחונקים את הציבור. הביקורת שלו מפתיעה, בעיקר נוכח הפעולות שעשה המפקח על הבנקים לצמצום הסיכון ולהגבלת מבצעי המימון.

הדוגמה הטובה ביותר של המפקח היא ביטול מגבלת ריבית הפריים (מסלול הריבית המשתנה הקצרה) בדצמבר 2020. בנק ישראל אישר ללווים להגדיל את רכיב הפריים המלווה בסיכון גבוה, מבלי לבחון את ההשלכות לעומק. כשהריבית זינקה, הלווים מצאו את עצמם עם זינוק ממוצע של כ-1,047 שקלים בהחזר החודשי - וזה לדבריו מהווה מכה אנושה למשפחות שלקחו משכנתא.

אבל זה לא נעצר שם. המבקר מאשים את בנק ישראל בעצימת עיניים מול "מבצעי הקבלנים" (נוסחאות דחיית תשלומים כמו 20/80). הוא מסביר כי היקף האשראי במסלולים אלו זינק פי 18.5 בתוך פחות משנתיים, ל-8.3 מיליארד שקלים. המבקר מצא כי הלווים חותמים על עסקאות ללא חיתום בנקאי מספק, והבנק המרכזי לא קבע משקלי סיכון מותאמים להלוואות הללו, שמסווגות בסיכון נמוך בטעות. עוד נמצא כי המשקל של ההלוואות בסיכון גבוה בתיק האשראי כבר חצה את רף ה-31%.

ביקורת קשה נוספת מופנית כלפי יעילות הרפורמות של בנק ישראל. רפורמת השקיפות בתיחור המשכנתאות מאוגוסט 2022. הנתונים שמצא מביכים: 63% מהלווים בשנת 2024 בדקו הצעה בבנק אחד בלבד. שיעור התיחור (37%) נמוך אפילו מהתקופה שקדמה לרפורמה. עוד הוא מצא כי הציבור פשוט לא קונה את "הסלים האחידים" של הרגולטור (98% העדיפו את סלי הבנקים), מה שמוכיח שהרפורמה נכשלה במבחן התוצאה והבנקים ממשיכים לשמר את מעמדם (כיום ארבעה בנקים מחזיקים ב-93% מהשוק).

בהמשך הוא תוקף בחריפות את רשות שוק ההון ומשרדי הממשלה על כך שהפקירו לחלוטין את תחום ייעוץ המשכנתאות. בעוד ששיעור הנעזרים ביועצים פרטיים זינק ל-61% (ועד 73% בחברה הערבית), התחום נותר "מערב פרוע" ללא שום אסדרה, ללא חובת רישוי, בחינות או אתיקה. התוצאה של ההפקרות הזו היא ניגודי עניינים חמורים של יועצים המקבלים טובות הנאה מגופים מוסדיים, וגביית שכר טרחה מופקע ומנופח שמגיע במקרי קיצון עד ל-10% מגובה המשכנתא. הציבור נותר ללא הגנה ואינו יכול להתלונן בפני אף גורם רשמי. נזכיר כי לאחרונה הכנסת אישרה לקריאה ראשונה את הרפורמה.

עוד ביקורות שעלו בדוח נוגעות לחברה הערבית שסובלת לדבריו מכשל שוק חריף ומהעדר נגישות למשכנתאות (מהווה רק כ-2% מהשוק), מה שמאלץ את התושבים לפנות לאשראי חוץ-בנקאי מסוכן, תוך תשלום ריביות גבוהות. מנגד, במגזר החרדי נשענים על הלוואות גמ"חים, אך חוק אסדרת הגמ"חים לא מיושם (90% מהם ללא רישיון), מה שמונע מהבנקים לראות את רמת המינוף האמיתית.

בנוסף, הנתונים מראים שההחזר החודשי הממוצע זינק ל-5,800 שקל, למרות שהנתונים מראים כי רוב הישראלים משלמים כ-11 אלף שקל משכנתא (לפי נתוני מכון אלרוב ההחזר החודשי הממוצע הנדרש בגין הלוואת משכנתא חדשה ל-25 שנים לצורך רכישת דירת 4 חדרים טיפוסית בשיעור מימון של 70% ב-12 הערים הגדולות בישראל עומד על 10,859 שקל).

מבנק ישראל נמסר בתגובה: שוק המשכנתאות חשוב מדי מכדי שיידון בדוח לא מקצועי, רצוף שגיאות וסתירות. להלן מספר דוגמאות מני רבות:

"1. המבקר כותב, כי צעדי הפיקוח “לא צלחו” והיקף האשראי המצטבר בהלוואות בסבסוד קבלנים קפץ פי 18.5 מכ- 453 מיליון שח בדצמבר 23 ל כ8.4 מיליארד באוגוסט 25. בפועל, מדובר בניתוח שגוי מתודולוגית, המשווה נתון חודשי לנתון מצטבר. מעבר לכך, הקביעה מתעלמת ממכלול הצעדים שננקטו ובהם זיהוי מוקדם של הסיכונים, מעקב שוטף, העברת מסרים למערכת הבנקאית וגיבוש מתווה הדרגתי צעדים שאותתו לשוק, אפשרו למידה והערכה ומנעו זעזועים חדים. הצגתם ככישלון מעידה על אי-הבנה של האופן שבו רגולציה פועלת בפועל ואף עלולה להוביל לתובנות שגויות באשר למדיניות הנדרשת ולנזקים למשק.

"2. המבקר קובע שאין לפיקוח נתונים מספקים – למשל על היקף הלוואות בסבסוד קבלנים. בפועל, הפיקוח על הבנקים מקבל מידע שוטף ברמה חודשית על פעילות זו.

"3. המבקר כותב כי אין לפיקוח נתונים קריטיים על סיכון, אך הוא מוזמן לאתר בנק ישראל ולמצוא את הנתונים האלה.

"בנק ישראל והפיקוח על הבנקים ימשיכו לפעול באופן מקצועי, מאוזן ואחראי לשמירה על יציבות והוגנות המערכת הבנקאית ובפרט תוך מעקב שוטף ומעמיק אחר ההתפתחויות בשוק המשכנתאות ונקיטת צעדים בהתאם לצורך".

מהתאחדות יועצי המשכנתאות נמסר בתגובה: "דוח מבקר המדינה שפורסם היום שם חותמת מקצועית ורשמית על הכיוון בו צועד שוק המשכנתאות בישראל בשנה האחרונה - קידום חקיקה לאסדרת הענף.

"המבקר מצביע על כך שלמרות שכ-60% מנוטלי המשכנתאות בישראל נעזרים כיום ביועץ משכנתאות, התחום פועל ללא רישוי, ללא רגולטור ייעודי וללא מסגרת פיקוח מוסדרת. המבקר מזהיר מפני הסכנות הטמונות בהיעדר אסדרת שוק המשכנתאות ומתייחס גם לחשש מניגודי עניינים הנובע ממודלי תגמול שמקבלים יועצים מגופי מימון, סוגיה שעלתה לאחרונה גם בהחלטת רשות שוק ההון לאסור תשלום עמלות ליועצים מגופים חוץ בנקאיים.

"הממצאים האלה אינם חדשים לנו. הם משקפים בדיוק את התמונה שאנחנו בהתאחדות מתארים כבר שנים ושעליה הצבענו בפניות חזרות ונשנות לרגולטורים ולמחוקקים. ענף שמלווה את ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר בחיי משפחה ישראלית חייב לפעול בתוך מסגרת מקצועית מסודרת, עם סטנדרטים ברורים, עם כללי אתיקה מחייבים ועם פיקוח אפקטיבי.

"החדשות הטובות הן שהפתרון כבר בתנועה, וזה ההבדל המשמעותי ביותר בין הדוח הזה לדוחות אחרים בתחומים שטרם נמצא להם מענה מעשי.

"חוק אסדרת ענף המשכנתאות, שאישרה ועדת הכלכלה של הכנסת לקריאה ראשונה, נותן מענה ישיר וממוקד לכל הסוגיות המרכזיות שמעלה הדוח: רישוי ממשלתי מחייב, הקמת רשם יועצי משכנתאות, דרישות סף מקצועיות אחידות, ואיסור מוחלט על קבלת תמורה מגופים פיננסיים, כך שהיועץ יהיה מחויב לדבר אחד בלבד, האינטרס של הלווה שעומד מולו.

עוד ב-

זינוק במספר המפגרים במשכנתאות - היקף של 4.4 מיליארד שקל

לכתבה המלאה

"בניגוד למושאי ביקורת רבים אחרים של מבקר המדינה, ענף ייעוץ המשכנתאות עומד ממש על סף אישור האסדרה והפיכתה לחקיקה מחייבת, כך שלדוח הזה יש להתייחס כצעד נוסף בדרך לפתרון וכהוכחה לחשיבות פעילותה ארוכת השנים של התאחדות יועצי המשכנתאות שמובילה את המאמצים בנושא מזה עשור".