הבעיה המרכזית בפרויקטים בהתחדשות עירונית בפריפריה היא הכדאיות שלהם ליזם. עלות הקרקע הנמוכה מחייבת אותנו למעשה לבנות בצפיפות גבוהה יחסית, וזו עלולה להוות בעיה מבחינה הנדסית וביצועית. עלויות ההקמה הן גבוהות והמחירים שאנחנו יכולים לדרוש הם נמוכים משמעותית לעומת פרויקטים במרכז הארץ. גם אם היזם יקבל זכויות בנייה נרחבות, הצפיפות הגבוהה מעמיסה גם על התשתיות העירוניות הקיימות והופכת את הפרויקט ללא ישים מבחינה הנדסית ומקצועית.

הפתרון הכמעט יחידי להתגבר על המכשולים האלה, הוא פתרון שהמדינה מדברת עליו כבר שנים, אך לא מיישמת אותו בשטח והוא קרקע משלימה. אנחנו מקימים כ- 3,200 יח"ד בשני פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית בקריית גת. בשני הפרויקטים האלה לא חיכינו למתנות מהמדינה, דילגנו על הבירוקרטיה ופשוט רכשנו בעצמנו את הקרקעות המשלימות וצירפנו אותן לפרויקטים. בשני המקרים קיבלנו זכויות בנייה על הדירות שהכנסנו לפרויקטים, גם על הדירות שלנו וגם על הדירות של הדיירים.

בפרויקט אחד שנמסר בימים אלה לדיירים המפונים בתוך זמן שיא של 5.5 שנים מתחילת התהליך ועד המסירה, הקרקע המשלימה עזרה לנו להקטין באופן דרמטי את הצפיפות תוך הגדלה משמעותית של יחידות הדיור, היא איפשרה לנו להקצות חלק מהשטח לצורכי ציבור כנדרש, ובסופו של דבר להפוך את הפרויקט לכלכלי ורווחי וגם אפשרי מבחינה הנדסית. הרסנו 48 דירות, צירפנו קרקע משלימה לעוד 36 דירות, ובסך הכל קיבלנו זכויות לבניית 466 דירות בצפיפות של 1:5 שלא היתה מתאפשרת בלי הקרקע המשלימה.

בפרויקט השני הצלחנו לאשר תוכנית בתוך שנה בלבד, אנו מפנים 372 דיירים, צירפנו קרקע משלימה לעוד 500 יחידות דיור ובסך הכל קיבלנו זכויות לבניית 2,728 יח"ד במכפיל של 1:3.5 – צפיפות שאופיינית למרכז הארץ ולא לפריפריה.

פתרון הקרקע המשלימה הוא הכלי היחידי שיכול לאפשר התחדשות עירונית בפריפריה. אם המדינה באמת רוצה לחדש את הפריפריה ולא סתם לייצר כותרות בנושא, היא חייבת ליישם בפועל את הפתרון הזה ולאפשר לקבלנים לבנות.

הכותב: יאיר עיני, בעלים ומנכ"ל חברת אפיק הירדן