המשבר בשוק הנדל"ן בישראל: צניחה של 27% ברכישת דירות חדשות
אגף הנדל"ן של משרד האוצר פרסם את הנתונים לחודש יולי 2023, מהם עולה כי המשבר בענף הנדל"ן בישראל נמשך ובגדול עם ירידה חדה מאוד של 27% ברכישת דירות חדשות לעומת חודש יולי אשתקד
הנתונים העיקריים שעלו מהדו"ח: בחודש יולי נרכשו 6,912 דירות, ירידה חדה של 27% בהשוואה ליולי אשתקד אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש יולי על 6,264, ירידה של 29% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 1% בהשוואה לחודש הקודם.
בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי רמתו בחודש יולי השנה קרובה לרמת השפל שנרשמה בחודש יולי 2002, אשר עמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השניה. שפל זה בולט במיוחד בדירות יד שניה אם כי בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי נרשמה הרעה בדרוג זה בהשוואה לחודש הקודם.
רכישות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,026 דירות, ירידה חדה של 41% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 9% בהשוואה לחודש הקודם. בכך נמשכת הירידה החדה ברכישות המשקיעים, כאשר זו החלה מיד לאחר העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר 2021 והתעצמה לאחר העלאות הריבית ע"י בנק ישראל.
מכירות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,465 דירות, ירידה חדה של 32% בהשוואה ליולי אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך דירות יד שניה שנמכרו. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול מתון של 2% במכירות המשקיעים. "מלאי" הדירות בידי משקיעים ירד ב-440 דירות במהלך החודש. מאז אוקטובר 2021 נגרעו מהמלאי כ-4.4 אלפי דירות בסה"כ.
מכירות הקבלנים בחודש יולי הסתכמו ב-2,500 דירות, ירידה של 15% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-1,852 דירות, ירידה חדה של 23% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם.
על רקע הירידה החדה במכירות הקבלנים בולט אזור ב"ש עם גידול חד של 33% במכירות אלו בהמשך לגידול חד אף יותר שנרשם בחודש הקודם. ניתוח הממצאים מלמד כי גידול זה מתרכז בעיקר בפלח השוק של הזוגות הצעירים, כאשר בשונה מיתר האזורים, מחירי הדירות שנרכשו נמוכים בהשוואה ליולי אשתקד.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי לאחר ששיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" ירד ל-60% בחודש יוני, עלה שיעור זה ל-64.5%, בדומה לרמתו בחודש מאי, אם כי עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לשיעור השיא שנרשם בחודש נובמבר אשתקד.
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יולי ב-3,971 דירות, ירידה של 11% בהשוואה ליולי אשתקד, שיעור הירידה המתון ביותר מאז החלו רכישות אלו לרדת באפריל אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 4% ברכישות אלו. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים ב-3,323 דירות, ירידה של 14% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 10% לעומת החודש הקודם.
רכישות משחלפי הדיור בחודש יולי הסתכמו ב-2,249 דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה ליולי אשתקד ועליה של 4% בהשוואה לחודש הקודם. שיעור "מצמצמי" הדיור עלה ל-35%, גידול של 5 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם וגידול של 9 נ"א בהשוואה ליולי אשתקד.
בסקירה זו ערכנו ניתוח העוקב אחר שני הפרויקטים הראשונים במסגרת "מחיר למשתכן" שחלפה בהם תקופת "החסימה" למכירת הדירה- עפולה ולוד (חסימה זו הוסרה בדצמבר 2022 ובמרץ 2023, בהתאמה).בניתוח זה נמצא כי בעפולה 10.9% מהרוכשים כבר מכרו את דירת "מחיר למשתכן" כאשר בהכללת דירות הממתינות "על המדף" מגיע שיעור זה ל-14.5%. בלוד עומד שיעור מי שמכרו את דירתם על 4.5%, כאשר בהכללת הדירות "על המדף" מגיע שיעור זה ל-12.6%.
בהינתן פרק הזמן הקצר יחסית שחלף ממועד תום החסימה, בפרט על רקע רמת העסקאות הנמוכה בשוק, שיעורי מכירה אלו הינם גבוהים יחסית. רווח ההון הריאלי הממוצע בשני פרויקטים אלו נע בין 635 אלף ₪ (עפולה) ל-1 מלש"ח בלוד. בפילוח לפי חמישוני שכר בולטת שכיחות גבוהה יחסית של מוכרים דווקא בחמישון העליון מקרב הרוכשים בעפולה.
כ-7% מרוכשי מחיר למשתכן בעפולה רכשו גם "דירה נוספת", לאחר רכישת הדירה במסגרת "מחיר למשתכן", כאשר בלוד עומד שיעור זה על 5.3%. לשם השוואה, עפ"י סקר הלמס שיעור משקי הבית שבעלותם יותר מדירה אחת עומד על כ-10%, כאשר מדובר במשקי בית בגילאים מבוגרים משמעותית מאלו של רוכשי "מחיר למשתכן".
בניתוח התפתחות השכר למשק בית של הרוכשים בעפולה ולוד מאז רכשו את דירתם ועד שנת 2022 נמצא כי רמות השכר שלהם עלו בשיעור חד, מעבר לעליית השכר במשק. ממצא זה עשוי לרמז על גידול בהיצע העבודה ו/או גידול בפריון של רוכשים אלו. יתכן בין היתר על רקע תמריץ שנוצר לנוכח ההתחייבויות הכספיות שנטלו על עצמם כדי לממן את הרכישה.
סקירת ענף הנדל"ן למגורים חודש יוליבחודש יולי נרכשו 6,912 דירות,[1] ירידה חדה של 27% בהשוואה ליולי אשתקד אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש יולי על 6,264, ירידה של 29% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 1% בהשוואה לחודש הקודם.
בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי רמתו בחודש יולי השנה קרובה לרמת השפל שנרשמה בחודש יולי 2002, אשר עמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השניה. הרמה הנמוכה של העסקאות בולטת במיוחד בפלח השוק של דירות יד שניה (רק ביולי 2002 נרשמה רמה מעט נמוכה יותר[2]). אמנם בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי רחוק יולי השנה מרמת שפל היסטורי בהשוואה זו, אולם עדיין מיקומו היחסי בחודש יולי מציב אותו בחצי התחתון של דרוג זה (מקום 13 מתוך 22 חודשי יולי האחרונים).
נציין עוד כי רק בשנתיים מתוך עשר השנים האחרונות נרשמה רמה גבוהה יותר של מכירת דירות חדשות בשוק החופשי מאשר בחודש יולי השנה: ביולי 2018 (רמת המכירות היתה נמוכה ב-65 דירות בלבד מאשר ביולי 2023) וביולי 2014 (היה נמוך במאתיים דירות מאשר ביולי השנה), חודש אשר עמד בצל ההמתנה של הזוגות הצעירים לתכנית מע"מ אפס. ראה תרשים 2. כפי שיפורט בהמשך, גידול חד במכירות דירות חדשות באזור ב"ש (בשוק החופשי, כמו גם בהכללת "מחיר למשתכן") מנע רמה נמוכה עוד יותר במכירת דירות חדשות בחודש יולי השנה.
