פרויקטים
יתרונות, מגרעות ואופטימיות זהירה: עו"ד משה יונאי על הארכת התמ"א וחלופת שקד
מנדט של שנה נוספת לתמ"א 38 לצד עיכוב באישור המתווה שגיבשה שרת הפנים, משאירים את שחקני ההתחדשות העירונית מבולבלים. עו"ד משה יונאי, מבקש להסתכל דווקא על חצי הכוס המלאה: "הרצת שתי התוכניות במקביל, תאפשר לקבל אינדיקציה מהשטח האם החלופה מספקת גרסה משודרגת"
הסאגה סביב המשך דרכה של תמ"א 38 לא יורדת מסדר היום וממשיכה להשאיר את שחקני ההתחדשות העירונית מבולבלים. לאחר שנראה היה שהתוכנית תסיים את דרכה בסתיו הקרוב, הודיעה בשבוע שעבר שרת הפנים, איילת שקד, כי תמ"א 38 תזכה לנשימה נוספת ואחרונה – והתוכנית תוארך בשנה נוספת.
הודעה זו מתכתבת עם העיכובים באישור התוכנית החליפית שמובילה השרה – אשר הייתה אמורה כבר לעלות להצבעה שנייה ושלישית בכנסת, עניין שיידחה לפחות עד לפתיחת מושב הקיץ. "לאחר התייעצות עם שר האוצר, אביגדור ליברמן, ועם שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, הוחלט להאריך את תמ"א 38 עד לאוקטובר 2023 – וזאת על מנת לתת לשוק ודאות ותקופת הסתגלות לחלופה החדשה במקביל לתמ"א, כדי למנוע חלל וריק", הסבירה השרה שקד. בנוגע ללוחות הזמנים הצפויים, הבהירה כי "החקיקה תושלם במאי בשאיפה כי התקנות בנושא המיסוי יושלמו עד יולי".
תוכניתה של שרת הפנים מבקשת כזכור, להחליף את תמ"א 38, ולייצר פתרונות לחסמים מהם סבלה התוכנית הוותיקה – מתוך כוונה לאפשר שיקום וריענון של מבנים בודדים שאינם יכולים להיכלל במסגרת מתחמית ותוך הסתכלות גם על המעטפת וצורכי התושבים.
עיקרי המתווה מדברים על תוספת של 400% בזכויות הבנייה בפרויקטים במסגרת הריסה ובנייה מחדש, ותוספת של 200% בזכויות הבנייה בפרויקטים במסגרת חיזוק ועיבוי. כדי להרחיב את מעגלי הפעילות ולייצר כדאיות כלכלית גם לפרויקטים בפריפריה, תוכל השרה לאשר בצו מיוחד תוספת של עד 550% בזכויות הבנייה ואף לקבוע מתחמים בהם לא ייחשב הממ"ד כחלק מהזכויות. לפי התוכנית, במיזמי הריסה ובנייה מחדש יוקצה כ-10% מהשטח לשימוש ציבורי. כמו כן, מאפשרת התוכנית לייצר מסלול משולב של תוספת זכויות לצד ניוד.
שרת פנים, איילת שקד (צילום פלאש90/יונתן זינדל, גילי יערי)
נושא אחר בתוכנית, נועד להביא למהפכה בהליכי הרישוי והתכנון, כאשר אישור פרויקט יהווה למעשה גם היתר בנייה. בכדי למנוע עררי סרק אשר יקשו על מימושים של פרויקטים, לוועדות הערר תוענק בתוכנית הסמכות לדון בעררים, וזאת מבלי להקפיא את היתר הבנייה ולעצור את התקדמות המיזמים.
בנוסף, קובעת התוכנית כי על הפרויקטים יושת היטל השבחה בגובה 25%. עוד בהיבט המיסויי: במהלך השבועות הקרובים תפיץ רשות המסים להערות הציבור את חקיקת המיסוי שתלווה את התוכנית. ההטבות במע"מ ובמס הרכישה שנכללו בתמ"א 38, צפויות להיות חלק גם מהמתווה האלטרנטיבי.
בין בולדוזר לרעידת אדמה
עד כמה הבשורות מכיוונם של משרד הפנים והכנסת עתידות להשפיע על ההתחדשות העירונית ולהקל על פעילותם של הגורמים השונים בתחום? אף כי בשלב זה עדיין מוקדם לדעת, יש מי שבוחרים להסתכל על הצד האופטימי.
עד כמה הבשורות מכיוונם של משרד הפנים והכנסת עתידות להשפיע על ההתחדשות העירונית ולהקל על פעילותם של הגורמים השונים בתחום? אף כי בשלב זה עדיין מוקדם לדעת, יש מי שבוחרים להסתכל על הצד האופטימי.
"תחום ההתחדשות העירונית משווע בראש והראשונה לוודאות וליציבות", מצהיר עו"ד משה יונאי, שותף מייסד במשרד עורכי הדין החיפאי רולוף & יונאי, המלווה ומייעץ במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. "אם המדינה תזגזג מתוכנית לתוכנית וממדיניות למדיניות, ההתחדשות העירונית תתקשה למלא את התקוות שתולים בה. אני מברך על הארכת התמ"א, שתאפשר למגן ולחדש עוד מבנים ישנים מסוכנים מפני רעידות אדמה וטילים – זה הרי צורך בהול. כיום, קיימת תחרות מי יגיע ראשון להחריב את המבנים – רעש האדמה או הבולדוזר – כולנו מעדיפים שזו תהיה האופציה השנייה. אני בהחלט מסכים שלתמ"א יש גם חסרונות, אבל בתוכנית הזו כללי המשחק ברורים וידועים".
"מעבר לזה", מוסיף עו"ד יונאי, "לגנוז את התמ"א לפני שבכלל נוסתה בשטח החלופה החדשה, זה לא רציני. הרצת שתי התוכניות במקביל, זו לצד זו, תאפשר לקבל אינדיקציה אמיתית האם התוכנית החדשה אכן מספקת גרסה משודרגת של זו הוותיקה. קיים קונצנזוס שפרויקטים במסגרת פינוי-בינוי מספקים את המענה המיטבי, היות והם מתייחסים לא רק למבנים עצמם אלא גם לסביבת המגורים – לתשתיות, למבני ציבור ולריאות ירוקות. אלא שאנו גם יודעים שהמצב הרצוי הוא לא תמיד המצוי, ולכן חובה להתייחס גם לכל אותם מבנים בודדים הנדרשים אף הם להתחדשות".
באשר למתווה שגיבשה השרה שקד, אומר עו"ד יונאי: "מניתוח התוכנית לעומק, עולה שהיא מייצרת מענה לסוגיות חשובות. כל מי שמכיר את התחום יודע שהביורוקרטיה סביב הוצאת היתרים הפכה לבלתי נסבלת. יש פרויקטים שהתחילו אצל דור הסבים וכנראה יסתיימו אצל דור הנכדים – ואת זה חשוב למנוע. אם אישור פרויקט פירושו גם היתר בנייה, המשמעות היא קיצור דרמטי בלוחות הזמנים ופחות מיזמים שיתקעו בצנרת".
"גם הגדלת זכויות הבנייה בתוכנית, המייצרת תמריץ כלכלי ליזמים, לצד הקצאת שטחים לשימוש ציבורי הם צעדים מתבקשים", מרחיב עו"ד יונאי. "מודל עירוב השימושים הוא נדבך חשוב בהתחדשות עירונית. אני מאמין שהקמת מבני ציבור דוגמת מעון לגיל הרך או טיפת חלב, תשרת היטב את אוכלוסיית הדיירים במבנים שיחודשו במסגרת תוכנית שקד".
עם זאת, סבור עו"ד יונאי כי המתווה אינו חף ממגרעות, למשל בסוגייה סביב ועדות הערר. "לאפשר לוועדות לדון בעררים מבלי לעצור את הפרויקטים, ייצר רק אפיק שיוביל לבתי המשפט", הוא מבהיר. "הפתרון הוא שהמדינה תכניס את ידה לכיס, תקים ועדות ערר נוספות ותאייש את הקיימות בעוד אנשי מקצוע. כמי שמלווה בין היתר פרויקטים בחיפה ובקריות, אני יכול לומר שבמחוז חיפה למשל, מאז פרישת יו"ר ועדת הערר עו"ד דקלה מוסרי טל, יש האטה בטיפול בעררים. אם המדינה רוצה שחלופת שקד תצלח, היא תידרש לחייב את הרשויות המקומיות בהסדרת מדיניות ייעודית להתחדשות עירונית כבר עכשיו, מבלי להתמהמה בנושא הדחוף הזה".
פרויקט התמ"א ברחוב הגלעד בקריית ים (צילומים והדמיות באדיבות קבוצת גלבוע)
להרים את הכפפה
את הצורך החיוני בקידום ההתחדשות העירונית והשינוי החיובי שהיא יכולה לחולל, מבקש עו"ד יונאי להמחיש באמצעות פרויקט בקריית ים, בו מייצג הוא את היזם, קבוצת הבנייה גלבוע. "התחדשות עירונית עוסקת בארבעה אספקטים", מפרט עו"ד יונאי, "מיגון ובטיחות המבנים הוותיקים, הגדלת היצע הדיור, שמירה על ערכי הטבע באמצעות בנייה לגובה וציפוף, והקטנת פערים בחברה. את אלו הטמענו במיזם תמ"א 38 ברחוב הגלעד 5-1 בעיר, במסגרתו אל 54 דירות קיימות מתווספות עוד 64 דירות, 13 מהן באמצעות תב"ע נקודתית".
את הצורך החיוני בקידום ההתחדשות העירונית והשינוי החיובי שהיא יכולה לחולל, מבקש עו"ד יונאי להמחיש באמצעות פרויקט בקריית ים, בו מייצג הוא את היזם, קבוצת הבנייה גלבוע. "התחדשות עירונית עוסקת בארבעה אספקטים", מפרט עו"ד יונאי, "מיגון ובטיחות המבנים הוותיקים, הגדלת היצע הדיור, שמירה על ערכי הטבע באמצעות בנייה לגובה וציפוף, והקטנת פערים בחברה. את אלו הטמענו במיזם תמ"א 38 ברחוב הגלעד 5-1 בעיר, במסגרתו אל 54 דירות קיימות מתווספות עוד 64 דירות, 13 מהן באמצעות תב"ע נקודתית".
"את אקורד הפתיחה סיפק משרד הבינוי והשיכון עם קול קורא לחיזוק המבנים, הנמצאים באזור בסיכון ססמי גבוה, שכבר היה חשוף בעבר לירי טילים", ממשיך עו"ד יונאי. "המשרד גם התחייב לשלם עשרות אלפי שקלים על כל דירה קיימת, כשאת הכפפה הרימה קבוצת גלבוע שמובילה את המיזם. הפרויקט – עליו זכה ב-2019 האדריכל מיקי אוטמזגין בפרס למיזם התמ"א היפה בישראל – מדגיש את הצורך בשילוב זרועות בין המדינה והרשות המקומית, לבין בעלי הדירות והחברות היזמיות, ומספק הוכחה כי התחדשות עירונית יכולה לפרוח גם בערים שלא נמצאות בלב מוקדי הביקוש".
