פרויקטים
הוצאת היתר בנייה: האם רפורמת הרישוי תייצר מציאות חדשה? האדריכלית רותי שרת מנתחת
תקנות מורשה להיתר עליהן חתמה שרת הפנים איילת שקד, מבקשות לייעל את הביורוקרטיה ולקצר את לוחות הזמנים בדרך להוצאת ההיתר. "ההצהרות על מהפכה מוקדמות מדי", מדגישה אדר' רותי שרת, מנכ"לית פורום שרת: "אני לא רואה את מהנדסי הערים זזים הצידה ומעניקים את המושכות לאדריכלים"
אחת הרעות החולות בכל הנוגע להוצאת מיזמי נדל"ן אל הפועל – ועל כך מסכימים כלל השחקנים בתחום – נוגע לביורוקרטיה מייגעת והתארכות הליכי התכנון והרישוי. מסלול ייעודי שכבר הוגדר במשרד הפנים כלא פחות מ"מהפכני", מבקש לייצר עידן חדש, להגביר את הוודאות ולהאיץ את לוחות הזמנים בדרך לקבלת היתר הבנייה הנכסף.
בימים האחרונים חתמה שרת הפנים, איילת שקד, על תקנות מורשה להיתר, במסגרתן ייכנס אדריכל רישוי, עורך הבקשה להיתר, כמורשה להיתר בנעליה של רשות הרישוי – החל מהגשת הבקשה להיתר הבנייה, דרך חתימה על ההיתר ועד למתן תעודת גמר.
איך זה יעבוד ברמה הפרקטית? במשרד הפנים מסבירים כי מהנדס הוועדה המקומית ימסור למורשה להיתר מידע מפורט שיאפשר לו להתנהל באופן עצמאי לאורך כל שלבי הטיפול בפרויקט. את גיבוש התקנות, הוביל מינהל התכנון, כחלק מצוות בין משרדי שהוקם בחסות מטה התכנון הלאומי, ובו השתתפו נציגי הגורמים הרלוונטיים בענף התכנון והבנייה – ובהם השלטון המקומי, משרד האוצר, איגוד מהנדסי הוועדות המקומיות, ארגוני האדריכלים, התאחדות הקבלנים ורשות מקרקעי ישראל.
התקנות עתידות להיכנס לתוקף כחודשיים לאחר פרסומן, וזאת כדי לאפשר לוועדות המקומיות ולשוק הנדל"ן זמן להיערכות והתארגנות. יש להדגיש כי המסלול הוא וולונטרי, כלומר נתון להחלטת הוועדות המקומיות. בחודשיים הבאים ייצא מינהל התכנון למהלך הטמעה והדרכה – הן מול הועדות המקומיות והן מול אדריכלים – וילווה באופן צמוד את הבקשות להיתר המוגשות במסלול זה, בשאיפה לדייק ולשפר היכן שצריך את התהליך.
לדברי שרת הפנים איילת שקד: "עת כניסתי לתפקיד, הצבתי מטרה לייעל ולשפר את תהליכי התכנון והרישוי. אני מברכת על פתיחת המסלול החדש בלוחות זמנים מהירים, אחרי עבודת מטה אינטנסיבית שהתבצעה על ידי מטה התכנון הלאומי ומינהל התכנון, ובשיתוף עם גורמים שונים בעלי העניין. מסלול המורשה להיתר נועד להפחית את העומסים בוועדות המקומיות ולייעל את תהליך הרישוי".
ראש מטה התכנון, עו"ד שלומי הייזלר, מתייחס גם הוא לרפורמה ומוסיף: "אני שמח שהצלחנו לפתוח את המסלול בלוחות זמנים מהירים. מדובר במסלול חדשני שיש לו תועלות שונות מבחינת קיצור לוחות זמנים והפחתת עומסים בוועדות המקומיות. המסלול הוא וולונטרי, ואנו נמצאים במגעים עם רשויות מקומיות שונות על מנת שיאפשרו את המסלול בתחומיהן".
עוד נדבך חשוב המתכתב עם רפורמת הרישוי, מתמקד במגבלות שבצד ההטבות. מדובר בפרסום טיוטת תקנות ענישה על ידי משרד המשפטים, המתייחסות לקנסות שיוטלו על אדריכלים מורשי חתימה על היתר אשר יסטו מהוראות החוק. בתקנות מצוינות סוגי העבירות והקנסות עליהן, כשהסכומים נעים בין 150-100 אלף שקלים ויכולים לטפס עד 226 אלף שקלים.
שרת הפנים, איילת שקד (מימין) וראש מטה התכנון, עו"ד שלומי הייזלר (צילומים דוברות משרד הפנים)
מרחב תמרון מוגבל
בשטח עצמו, כך עושה רושם, פחות שותפים לתחושות ההתלהבות שמשדר משרד הפנים. "ההצהרות על מהפכה מוקדמות מדי, ראוי קודם כל למדוד את יישום הרפורמה במבחן התוצאה", מסבירה רותי שרת, אדריכלית ומנכ"לית פורום שרת, המספקת ייעוץ בתחום המקרקעין ושירותים הנדסיים ותכנוניים מגוונים למגזר המוניציפלי. "כבר היינו עדים לכל מיני הכרזות על רפורמות פורצות דרך – כמו רישוי זמין או מסלול ירוק – שעל אף הכוונות הטובות, לא יצרו את האפקט המבוקש. לכן, בטח בשלב הזה, אני לא מתרגשת".
בשטח עצמו, כך עושה רושם, פחות שותפים לתחושות ההתלהבות שמשדר משרד הפנים. "ההצהרות על מהפכה מוקדמות מדי, ראוי קודם כל למדוד את יישום הרפורמה במבחן התוצאה", מסבירה רותי שרת, אדריכלית ומנכ"לית פורום שרת, המספקת ייעוץ בתחום המקרקעין ושירותים הנדסיים ותכנוניים מגוונים למגזר המוניציפלי. "כבר היינו עדים לכל מיני הכרזות על רפורמות פורצות דרך – כמו רישוי זמין או מסלול ירוק – שעל אף הכוונות הטובות, לא יצרו את האפקט המבוקש. לכן, בטח בשלב הזה, אני לא מתרגשת".
"מעבר לזה", מציינת שרת, "יש לא מעט היבטים שראוי להביא בחשבון כשבוחנים לעומק את מסלול המורשה להיתר – ואשר עשויים להשפיע גם על פוטנציאל השינוי ביחס למצב הקיים, וגם על התכנות הוצאת הרפורמה אל הדרך".
"כל מי שמצפה שהמסלול המיועד יביא למציאות חדשה, כדאי שישמור על פרופורציות", מדגישה שרת. "חשוב להבין שהרפורמה במתכונת הנוכחית אינה רלוונטית עבור רבות מהבקשות המוגשות כיום להיתר. כך למשל, היא לא כוללת תוכניות ב'שיקול דעת', כמו תמ"א 38, המעניקות לוועדות את הסמכות להתיר שינויים ולהגדיל זכויות. כמו כן, לאדריכל המורשה לקדם הליך הוצאת היתר במסגרת הרפורמה, אין מנדט לטפל במיזמים הכוללים בקשות להקלות בנייה. אמנם ההקלות יבוטלו באופן רשמי בינואר הקרוב, אבל מנגנון מעבר יתקיים עוד לפרק זמן של שנתיים. השורה התחתונה היא שאין באפשרות המסלול החדש לספק מענה מקיף לחלק ניכר מהפניות להיתר, כשמרחב התמרון שעומד בפני האדריכלים הוא מוגבל ומצומצם".
אדריכלית רותי שרת, מנכ"לית פורום שרת (צילום אתר ice)
מתכון לבעיות
עניין משמעותי אחר העלול להקשות על מימוש הרפורמה, קשור לשיקול הדעת שניתן לרשויות המקומיות באשר לאימוץ המסלול הוולנטרי. "עם כל הכבוד, אני לא רואה את מהנדסי הערים ברשויות הגדולות זזים הצידה, ומעניקים את המושכות לאדריכלים", מציינת שרת. "האחריות של מהנדסי הערים היא לוודא שמיזמי הנדל"ן מקודמים בהתאם למדיניות ולגבולות הגזרה – מה שמצריך מהם מעורבות בכל האלמנטים התכנוניים, תוך ירידה לרזולוציות הקטנות ביותר. לצד החשיבות של בקרה ופיקוח על תהליך הוצאת ההיתר, מדובר גם במוקד כוח והשפעה חשוב, עליו קשה לי להאמין שמהנדסי הערים יסכימו לוותר".
עניין משמעותי אחר העלול להקשות על מימוש הרפורמה, קשור לשיקול הדעת שניתן לרשויות המקומיות באשר לאימוץ המסלול הוולנטרי. "עם כל הכבוד, אני לא רואה את מהנדסי הערים ברשויות הגדולות זזים הצידה, ומעניקים את המושכות לאדריכלים", מציינת שרת. "האחריות של מהנדסי הערים היא לוודא שמיזמי הנדל"ן מקודמים בהתאם למדיניות ולגבולות הגזרה – מה שמצריך מהם מעורבות בכל האלמנטים התכנוניים, תוך ירידה לרזולוציות הקטנות ביותר. לצד החשיבות של בקרה ופיקוח על תהליך הוצאת ההיתר, מדובר גם במוקד כוח והשפעה חשוב, עליו קשה לי להאמין שמהנדסי הערים יסכימו לוותר".
בהקשר הזה מבהירה שרת, כי יש לשים את הפוקוס גם על מצב העניינים בשוק הנדל"ן, המאופיין היום לדבריה, "בחוסר אמון עמוק בין מהנדסי ערים ואדריכלים, בעיקר באזורי הביקוש. מי שפועל בתחום יודע שלכל צד יש בטן מלאה כלפי התנהלות הצד השני. לשקם את השיח ולייצר שיתוף פעולה זה לא עניין שיקרה מעכשיו לעכשיו. מדובר בתהליך שדורש זמן וסבלנות, ובעיקר שינוי גישה ונכונות של הצדדים לפתוח דף חדש ולקיים דיאלוג".
נושא נוסף שלפי שרת עדיין מחייב הבהרות, נוגע לאיכותם המקצועית של האדריכלים הנכללים בפנקס המורשים להיתר. "מעבר לקריטריונים של ותק וניסיון, ראוי לבחון בקפידה גם את רמת התכנון", היא מפרטת. "יש אדריכלים שפועלים שנים רבות בענף הבנייה והגישו כמות נכבדה של בקשות להיתר, אבל הפרויקטים שעברו תחת ידיהם סובלים מלא מעט כשלים ובעיות. המיומנות המקצועית צריכה גם היא להימדד, אחרת יש כאן מתכון לבעיות. חשוב גם לוודא שאדריכל שישמש כמורשה להיתר ברשות מסוימת, מכיר לעומק את העיר ומאפייניה, המדיניות, מבנה התוכניות וההנחיות המרחביות שלה".
"כולנו מסכימים שכל צעד שיביא להפחתת העומס מבודקי הבקשות בוועדות ויוביל לגידול בכמות ההיתרים הוא מבורך", מסכמת האדריכלית שרת. "האם רפורמת מורשה להיתר תהיה זו שתעשה את ההבדל ותנטרל את החסמים? אני, בכל אופן, בספק".
