משקיעי הנדל"ן אוהבים להשקיע בשכונות מוחלשות. המחירים נמוכים, התשואה גבוהה ולעתים זה מלווה גם בעליית ערך לנכס. דוגמאות לא חסר: בשנים האחרונות משקיעי הנדל"ן מתמקדים בשכונות דרום תל אביב. אפשר לראות את הזינוק במחירים ב-5 השנים האחרונות. ממחירים של 25 אלף שקל למ"ר, הרף עלה וחצה במקומות מסוימים, בעיקר בדירות הקטנות, את רף ה-40 אלף שקל למ"ר.

מבדיקה שערך שמאי המקרקעין עידו שחם, עולה כי לא בטוח שדווקא רכישת נכס בשכונה מוחלשת בעיר חזקה היא פתרון טוב עבור משקיעים. "הנחת יסוד זו מבוססת בראש וראשונה על העובדה שבערים חזקות, דוגמת תל אביב, רמת השרון, גבעתיים או רמת גן, רמות המחירים גבוהות יחסית לערים אחרות, ובד בבד בשכונות החלשות רמות המחירים עודן נמוכות בהרבה, כך שקיים פוטנציאל לסגירה בפערי המחירים", הוא מסביר.

"המשקיעים הפוטנציאליים מזכירים תמיד דוגמאות טריות מהעבר הלא רחוק של שכונות דוגמת מורשה ברמת השרון, שרמות המחירים בה אכן זינקו עקב תהליך ההתחדשות והתקרבו לאלה של יתר חלקי העיר וכן של מתחם שוק הפשפשים ביפו שכיום רמות המחירים בו קרובות מאוד לאלה של מרכז תל אביב".

לטענתו, הנחת יסוד נוספת של המשקיעים, הינה שבשכונות ותיקות שבהן עדיין לא בוצע הליך של התחדשות עירונית, ובמיוחד בינוי פינוי, עשויים רמות המחירים לזנק תוך שנים מעטות, ובמיוחד לאחר שכל הדיירים כבר חתמו על הסכמה ולכאורה ההליכים הינם אוטוטו כבר בדרך.

המשקיעים טועים?
"אותם משקיעים בפוטנציה בדרך כלל מדלגים, שלא לומר מזניחים, בדיקה בסיסית ביותר בה יוכלו באופן מידי לוודא האם אכן מדובר בהשקעה מבטיחה, או שמא צפויה להם אכזבה".

מה צריך לבדוק?
"בדיקה בוועדות התכנון של אותה עיר או יישוב, מה אכן מתוכנן להיות באותו מתחם או בניין ואיזה שלב הליכים אלה בכלל מצויים. ובמילים אחרות: גם אם אכן כל הדיירים כבר חתמו ואפילו ישנן אי אילו חברות בנייה שגילו התעניינות באותו פרויקט, ייתכן מאוד שייקח עוד שנים ארוכות, לעיתים אף 15-20 שנה, ואף יותר מכך, עד שההשבחה על ההשקעה תבוא, אם בכלל, לידי ביטוי".

באיזה שכונות זה בא לידי ביטוי?
"דוגמא מובהקת לכך מהוות שכונות בדרום תל אביב, דוגמת שכונת התקווה ושכונת שפירא, שאמנם רמות המחירים בהן נמוכות מאוד ביחס למרכז העיר ובמהלך השנים הקרובות יתקרבו פיזית ותודעתית למרחק דקות נסיעה ספורות משדרות רוטשילד, זאת באמצעות הרכבת הקווים הסגול והירוק של הרכבת הקלה, לכאורה השקעה עתידית מצוינת, אולם ספק רב אם במהלך השנים הקרובות היא תבוא לידי ביטוי. הסיבה העיקרית לכך הינה בעובדה שהרוב המכריע של הבניינים בשכונות אלה אינם אפילו רשומים כדת וכדין בטאבו. זה לא מאפשר התחדשות עירונית ומונעת את השבחת הנכס".

 
עידו שחם (רוני ינקביץ, איציק יצחקי)

מה עוד צריך לקחת בחשבון?
"בתקופת הביניים, שכאמור עשויה מאוד להתארך לשנים רבות, התשואה על ההשקעה עלולה להיות מוגבלת ביותר, הן בשל קושי למצוא שוכרים, זאת בשל העדר ממ"דים ואפילו מקלטים באותם בניינים וכן קשיים באופי פלח השוכרים. למרות הכול, יש הזדמנויות טובות להשקעה, ובדיקת שוק מדוקדקת בשילוב המצב התכנוני של אותו בניין אות מתחם, עשויה להיות בהחלט משתלמת".