השוק
הכלכלן הבכיר מפתיע: הסיבה לירידה במחירי הדיור בישראל
לאחר חודשי עליות, מדד מחירי הדירות בבעלות רשם ירידה מזערית של 0.1%, אך מלאי הדירות למכירה בשיא. קבלנים נדרשים להפחתות מחיר כדי לשמר מכירות
הסקירה השבועית של עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל ביטוח ופיננסים, התמקדה השבוע במספר נושאים בוערים בכלכלה העולמית והמקומית, בהם בין היתר העלאת הריבית של הבנק המרכזי באוסטרליה, ההודעות הצפויות של הבנקים הגדולים בעולם שלא צפויים לעשות שינויים בריבית, נתוני האינפלציה בארצות הברית ובישראל ומחירי הדירות בארץ שחזרו לרדת.
"פעם שנייה זה כבר לא במקרה: הבוקר בהחלטה צמודה של 5 תומכים מול 4 מתנגדים, הבנק המרכזי של אוסטרליה העלה את הריבית בפעם השנייה ברציפות ל-4.1%, על רקע התחזקות הלחצים האינפלציוניים, שוק עבודה הדוק, עלייה בפעילות בשוק הדיור, ובעקבות העלייה האחרונה במחירי האנרגיה על רקע המלחמה. הבנק מעריך כי האינפלציה (כרגע 3.8%) תישאר מעל היעד לאורך זמן וכי הסיכונים מוטים כלפי מעלה, ולכן הוא מאותת שתהליך העלאת הריבית טרם הסתיים.
מחר ומחרתיים יעמדו במוקד החלטות הריבית של הבנקים המרכזיים הגדולים בעולם, כאשר כמעט כולם צפויים להותיר את הריבית ללא שינוי. השווקים יתמקדו פחות בהחלטה עצמה ויותר בטון ההודעות, בתחזיות ובהכוונה קדימה.
זהו כנראה השבוע המוניטרי הצפוף ביותר מתחילת השנה. בתוך כ-24 שעות בלבד (בין רביעי אחה"צ לחמישי אחה"צ שעון ישראל) צפויות להתקבל החלטות ריבית של בנקים מרכזיים רבים בעולם. כמעט כולם צפויים להותיר את הריבית ללא שינוי, לא משום שהאינפלציה נרגעה אלא דווקא להפך. העלייה במחירי האנרגיה ואי-הוודאות הגיאופוליטית מקשים על הבנקים להתחייב למסלול חדש. לכן, ברוב המדינות השווקים יתמקדו פחות בעצם ההחלטה ויותר בטון ההודעות, בתחזיות ובהכוונה קדימה.
ביום רביעי בארה"ב צפוי הבנק המרכזי להשאיר את הריבית ללא שינוי על 3.5%-3.75%. מוקד ההחלטה יהיה התחזיות המעודכנות של הבנק לצמיחה, לאינפלציה ולריבית הקצרה. למרות נתוני האינפלציה הנמוכים בשבוע שעבר העלייה במחירי הנפט הובילה לכך שהשווקים מתמחרים כעת הפחתת ריבית אחת בלבד השנה, תרחיש פסימי מדי להערכתנו.
מוקדם יותר באותו יום צפוי גם הבנק המרכזי בקנדה להשאיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 2.25%. אף שקנדה היא יצואנית נטו של מוצרי אנרגיה, צמצום הסחר מול ארה"ב והעלייה באבטלה מותירים את הבנק עם נטייה להפחתות בהמשך השנה, אם כי ככל הנראה רק לאחר סיום המלחמה במפרץ הפרסי.
בחמישי צפוי הבנק המרכזי בגוש האירו להותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 2%, כפי שהיא מאז יוני בשנה שעברה. עם זאת, הזינוק במחירי האנרגיה הוביל לכך שהשווקים כבר מתמחרים שינוי כיוון במדיניות ואף העלאת ריבית עוד השנה. לכן מוקד העניין יהיה בדבריה של נגידת הבנק ובמסר לגבי הלך הרוח בתוך הוועדה המוניטרית.
להערכתנו היא תדגיש כי אי-הוודאות לגבי האינפלציה עלתה, אך בניגוד לזעזוע האנרגיה ב-2022 הריבית כיום גבוהה יותר, ולחצי המחירים משוק העבודה מתונים יותר. בנוסף, מחירי בגז באירופה עדיין רחוקים מהרמות שנרשמו בתחילת המלחמה בין רוסיה לאוקראינה. לכן אנו סבורים כי המסר יהיה שהבנק ימשיך לעקוב אחר ההתפתחויות, אך הרף להעלאת ריבית נותר גבוה.
מוקדם יותר בחמישי צפוי הבנק המרכזי בבריטניה להשאיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 3.75%, זאת למרות המשך הירידה באינפלציה והעלייה באבטלה. העלייה במחירי הנפט והגז תקשה על הבנק להפחית את הריבית, תרחיש שהיה בעל הסתברות גבוהה ערב המלחמה. עם זאת להערכתנו הנגיד יאותת כי ההסתברות להעלאת ריבית נמוכה, בעיקר על רקע ההיחלשות בשוק העבודה, אף שהשווקים מתמחרים הסתברות גבוהה יותר לתרחיש כזה.
גם הבנק המרכזי ביפן צפוי להשאיר ביום חמישי בבוקר את הריבית ללא שינוי ברמה של 0.75%. התלות הגבוהה של יפן בייבוא אנרגיה מהמזרח התיכון עשויה מצד אחד להעלות את האינפלציה בטווח הקצר, אך מצד שני גם לפגוע בצמיחה ולהכביד על מאזן הסחר. לכן הבנק צפוי להמתין להתפתחויות ולא להעלות את הריבית בשלב זה.
במהלך חמישי צפויות החלטות ריבית גם בשוודיה ובשווייץ, כאשר בשתי המדינות הריבית צפויה להישאר ללא שינוי. על רקע השיבושים בשוק האנרגיה והשלכותיהם על האינפלציה והפעילות הכלכלית, הבנקים המרכזיים צפויים לאמץ גישה זהירה יותר, בדומה להתנהלות בתחילת המלחמה בין רוסיה לאוקראינה.
ברזיל תהיה החריגה כאשר הבנק המרכזי צפוי להפחית את הריבית בלילה שבין רביעי לחמישי ברבע נקודת אחוז, לאחר תקופה ממושכת שבה עמדה הריבית על רמה גבוהה מאוד של כ-15%. מאחר שברזיל היא יצואנית אנרגיה, העלייה במחירי הנפט אינה צפויה למנוע את הפחתת הריבית.
עוד בעולם, נתוני האינפלציה בארה"ב היו חיוביים ונתוני הפעילות בסין היו חזקים, אך הם קדמו למלחמה באיראן ולזינוק במחירי האנרגיה. השווקים מתמקדים כעת במשך השיבושים בענף האנרגיה ובהשפעתם על האינפלציה והפעילות הכלכלית.
אם בשבוע שעבר הדגש היה על הפגיעה המיידית בפעילות הכלכלית ועל תגובת השווקים לפרוץ המלחמה, הרי שהסיכון כעת אינו רק שמחירי האנרגיה יישארו גבוהים, אלא שהמלחמה תחשוף מחדש נקודות חולשה שכבר היו קיימות קודם לכן. ברוב הכלכלות המפותחות התקציבים מתוחים, האינפלציה אמנם ירדה אך נותרה עקשנית, האשראי יקר יותר והמלווים זהירים יותר.
נתוני האינפלציה בארה"ב לחודש פברואר מצביעים על התמתנות מסוימת בלחצי המחירים. האינפלציה עמדה על 2.4% ואינפלציית הליבה על 2.5%, מעט מתחת לצפי. ההתמתנות נבעה בעיקר מירידה במחירי רכבים וביטוחים לצד עלייה מתונה בשכר הדירה. ההשפעה של הפרסום על תשואות האג"ח הייתה מזערית, שכן השווקים מתמקדים במדדים הקרובים שצפויים להיות מושפעים משמעותית מהזינוק במחירי הנפט והאנרגיה. לכן מדד מרץ צפוי להיות גבוה יותר, ובהתאם גם האינפלציה עשויה לעלות זמנית.
הנתונים הראשוניים מסין לתחילת השנה היו חזקים מהצפוי והצביעו על פתיחה חזקה לשנה. הן היצוא והן היבוא עלו בכ-20% בחודשיים הראשונים של השנה לעומת התקופה המקבילה אשתקד, זאת למרות ירידה של כ-11% ביצוא לארה"ב. גם הייצור התעשייתי והמכירות הקמעונאיות עלו מעבר לצפי, בשיעורים של 6.3% ו-2.8% בהתאמה.
עם זאת, יש לזכור כי נתונים אלה קדמו לשיבושים בענף האנרגיה בעקבות המלחמה באיראן, ולכן אינם משקפים עדיין את העלייה בעלויות השילוח, האנרגיה והביטוח הגלובליות. התפתחויות אלו עלולות לפגוע בסחר העולמי בטווח הקצר ובהתאם גם בסחר הסחורות של סין וברווחיות היצרנים המקומיים.
ובארץ, מדד המחירים לחודש פברואר היה מעט גבוה מהצפי והיא מחזקת את הערכתינו שהריבית לא תחזור לרדת לפני סוף הלחימה מדד המחירים לצרכן לחודש פברואר עלה ב-0.2%, מעל להערכותינו המוקדמות (0.1%). עליות במחירי הפירות הטריים, המזון והדיור קוזזו בירידה במחירי ההלבשה והריהוט. ההפתעה כלפי מעלה נבעה בעיקר מעלייה במחירי הטיסות. בעקבות המדד, האינפלציה ב‑12 החודשים האחרונים עלתה ל-2.0%.
התחזית הראשונית שלנו למדד מרץ עומדת על 0.4%, על רקע עלייה במחירי ההלבשה, הדיור, הטיסות והנופש. אם הטיסות לא יחודשו במהלך מרץ ייתכן שהלמ"ס לא תמדוד כלל את מחירי הטיסות, ובתרחיש כזה נידרש לעדכן את התחזית כלפי מטה.
לגבי מדד אפריל התחזית שלנו עומדת על 0.8%-1.0%, עם עלייה עונתית במחירי הפירות, הנופש והטיסות. העלייה הצפויה במחירי הדלק תיקבע לפי מחיר הנפט בשבוע האחרון של החודש ותשפיע במידה רבה על התחזית לאפריל. אנו מותירים את תחזית האינפלציה ל-12 החודשים הבאים על 1.8%, בהנחה שמחירי הדלק שעלו כעת ירדו בהמשך עם סיום המלחמה.
בנוגע להחלטת הריבית בעוד כשבועיים, המדד הגבוה מחזק את הערכתנו מתחילת המבצע. כל עוד הלחימה בעיצומה ופרמיית הסיכון של ישראל נותרת גבוהה, בנק ישראל ימתין עם הפחתות נוספות. עם סיום המלחמה להערכתנו הבנק יחזור להפחתות ריבית בקצב מדוד.
מחירי הדירות בישראל חזרו לרדת וקצב מכירות הדירות האט בינואר: לאחר שני חודשי עלייה, מדד מחירי הדירות בבעלות רשם ירידה מזערית של 0.1%. ב-12 החודשים האחרונים עד אמצע ינואר המדד הכללי ירד ב-1% ומדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-3%. בינואר נרשמה ירידה בסך מכירות הדירות, בעיקר בדירות חדשות. במקביל, מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה המשיך לעלות לשיא חדש של כ-86 אלף, אם כי בחודשים האחרונים נרשמה האטה בקצב הגידול. במבט קדימה צפוי קצב מכירות נמוך במרץ ובאפריל, על רקע השיבושים בפעילות במרץ ומיעוט ימי עסקים באפריל.
עוד ב-
בשורה התחתונה שוק הדיור למגורים מתמתן אך לא בקצב חריג. ריבית המשכנתאות הגבוהה והיקף גדול של דירות לא מכורות ממשיך להפעיל לחץ כלפי מטה על המחירים, כך שקבלנים נדרשים להפחתות מחיר או להטבות כדי לשמר את קצב המכירות. בהמשך, הביקוש לדירות חדשות עם ממ"ד יחד עם ירידת ריבית צפויים לתמוך בביקושים, אם כי קצב ההתאמה עדיין אינו ברור".
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
