מניבים קרן הריט בעוד רבעון חיובי: זה הדיבידנד שתחלק
מניבים קרן הריט החדשה פרסמה את הדוחות הכספים לרבעון השלישי של שנת 2023:
ה-NOI גדל בכ-20.8% לעומת הרבעון המקביל לכ-46.3 מיליון שקל. ה-FFO הריאלי צמח בכ-20.6% לכ-34.4 מיליון שקל. החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד בסך של 20 מיליון שקל
מניבים קרן הריט החדשה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון השלישי ולתשעת החודשים הראשונים של שנת 2023. החברה מחזיקה, נכון ליום 30 בספטמבר 2023 ב-23 נכסים מניבים, בשטח כולל של כ-282 אלף מ"ר וכ-63 אלף מ"ר שטחי חניה, וכן קרקע וזכויות בנייה להקמת נכסים מניבים. סך שווי הנדל"ן המניב של החברה, נכון ליום 30 בספטמבר 2023 מסתכם בכ-2.9 מיליארד שקל. ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.54 מיליארד שקל, נכון ליום 30 בספטמבר 2023.
הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו ברבעון השלישי של שנת 2023 בכ-51.5 מיליון שקל, גידול של כ- 18.5%, לעומת 43.4 מיליון שקל ברבעון השלישי של שנת 2022. הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו בתשעת החודשים הראשונים של 2023 בכ-147.9 מיליון שקל, לעומת 121.2 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2022 - גידול של כ-22%. הגידול נובע הן מנכסים שלא הניבו (או הניבו חלקית) בתקופות המקבילות (בני ברק, נוף הגפן בחיפה, רמת החייל בת"א, הנכס ביבנה ומתחם זנלכל), הן מאכלוס מגדל מניבים כפר סבא והן מגידול בהכנסות השכירות ביתר הנכסים הקיימים.
ה-NOI ברבעון השלישי של שנת 2023 הסתכם בכ-46.3 מיליון שקל, לעומת NOI בסך של כ-38.3 מיליון שקל ברבעון השלישי של שנת 2022, גידול של כ-20.8%. ה-NOI בתשעת החודשים הראשונים של 2023 הסתכם בכ-134.4 מיליון שקל, לעומת NOI בסך של כ-109.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2022, גידול של כ-22.8%. שיעור התפוסה בנכסי החברה, נכון ליום 30 בספטמבר 2023, מסתכם בכ-97%.
Same Property NOI – ברבעון השלישי של שנת 2023 הסתכם בכ-43.4 מיליון שקל, עלייה של כ- 13.3% לעומת כ-38.3 מיליון שקל ברבעון השלישי של שנת 2022. בתשעת החודשים הראשונים של 2023 הסתכם ה- Same Property NOI בכ-116.9 מיליון שקל, עלייה של כ-15% לעומת כ-101.7 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2022. הגידול נובע מעלייה בשיעורי התפוסה במגדל מניבים בכפר סבא, בנכס באור יהודה ובנכס בירושלים, וכן מעליית דמי שכירות ושיעורי התפוסה ביתר הנכסים הקיימים.
שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר עמד על כ-7.04%, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה, נכון ליום 30 בספטמבר 2023 הינה כ-2.09%, המשקפת מרווח של כ-4.95% ביחס לשיעור התשואה המשוקלל.
שיעור המינוף נטו הינו כ-47.2%, נכון ליום 30 בספטמבר 2023. כמו-כן יוזכר כי כל נכסי החברה אינם משועבדים.
ה-FFO הריאלי (לפי גישת ההנהלה) ברבעון השלישי של שנת 2023 הסתכם בכ-34.4 מיליון שקל, עלייה של 20.6% לעומת כ-28.5 מיליון שקל ברבעון השלישי של שנת 2022. ה-FFO הריאלי בתשעת החודשים הראשונים של 2023 הסתכם בכ-101.3 מיליון שקל, לעומת כ-80.9 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2022, גידול של כ-25.2%.
ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות רשות ניירות ערך) ברבעון השלישי של שנת 2023 הסתכם בכ-22.9 מיליון שקל לעומת כ-14 מיליון שקל ברבעון השלישי של שנת 2022, גידול של כ-64.4%. ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות רשות ניירות ערך) בתשעת החודשים הראשונים של 2023 הסתכם בכ-56 מיליון שקל, לעומת כ-31.7 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2022, גידול של כ-76.5%.
שערוך נדל"ן להשקעה – ברבעון השלישי של 2023 רשמה החברה הכנסות בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים בסך כ- 6.9 מיליון שקל, לעומת כ- 15.9 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2022. במהלך הרבעון ביצעה החברה שיערוך לחלק מנכסיה - עליית הערך נבעה בעיקר מהשינוי במדד המחירים לצרכן, וכן כתוצאה מעליות ריאליות ושינויים אחרים, בקיזוז הפחתות בגין העלאה לא מהותית של שיעורי היוון בחלק מהנכסים בתשעת החודשים הראשונים של 2023 רשמה החברה הכנסות בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים בסך כ- 37.5 מיליון שקל, לעומת כ- 41.7 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2022.
הוצאות חד פעמיות בגין רכישת נכסים – ברבעון השלישי של שנת 2023 נרשמו הוצאות עסקה חד פעמיות (בעיקר מס רכישה) בסך של כ- 10.9 מיליון שקל, לעומת כ- 2.2 מיליון שקל ברבעון השלישי של שנת 2022. ההוצאות ברבעון השלישי של 2023 מיוחסות לרכישת מתחם זנלכל באלון תבור. בתשעת החודשים הראשונים של 2023 נרשמו הוצאות חד פעמיות בגין רכישת נכסים בסך כולל של כ-13.1 מיליון שקל (בעיקר מס רכישה), לעומת סך של כ- 21.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2022.
הרווח הנקי ברבעון השלישי של 2023 הסתכם בכ-18.9 מיליון שקל, לעומת רווח נקי בסך של כ- 27.7 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2022. בניכוי הוצאות חד פעמיות בגין רכישת נכסים, הסתכם הרווח הנקי ברבעון השלישי של 2023 בכ-29.8 מיליון שקל.
בתשעת החודשים הראשונים של 2023 הסתכם הרווח הנקי בכ-80.4 מיליון שקל, גידול של כ-54.7% לעומת רווח נקי בסך של כ-52 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2022. בניכוי הוצאות חד פעמיות בגין רכישת נכסים, הרווח הנקי בתשעת החודשים הראשונים של 2023 הסתכם בכ-93.5 מיליון שקל, גידול של כ-27.3% לעומת רווח נקי בניכוי הוצאות חד פעמיות כאמור, בסך של כ-73.5 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2022.
חלוקת דיבידנד – ביום 16 בנובמבר 2023 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 20 מיליון שקל לבעלי מניות החברה. הדיבידנד ישולם ביום 7 בדצמבר 2023. חלוקה זו הינה בהמשך לחלוקות שבוצעו בסך של 40 מיליון שקל בגין תוצאות שני הרבעונים הקודמים של שנת 2023. בסה"כ, החברה תחלק דיבידנדים בסכום כולל של כ-60 בגין תוצאות תשעת החודשים הראשונים של 2023.
ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.54 מיליארד שקל, נכון ליום 30 בספטמבר 2023, לעומת כ- 1.44 מיליארד שקל ביום 30 בספטמבר 2022. לחברה יתרת מזומנים ושווי מזומנים בסך של כ- 233 מיליון שקל.
עסקאות בולטות והשבחת נכסים • רכישת מפעל זנלכל באזור התעשייה אלון תבור – בחודש אוגוסט 2023 חתמה החברה על הסכם Sale & Leaseback, במסגרתו רכשה החברה את מפעלה של זנלכל באזור התעשייה אלון תבור בעמק יזרעאל. בתמורה שילמה מניבים כ-154 מיליון שקל בתוספת מע"מ (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-10.9 מיליון שקל - בעיקר מס רכישה). כחלק מהעסקה רכשה מניבים את מלוא זכויות החכירה במתחם בשטח כולל של כ-60 דונם, והמבנים הבנויים בתחומו בשטח בנוי כולל של כ-27,650 מ"ר.
מיד לאחר השלמת העסקה, זנלכל שכרה את המפעל ממניבים במודל שכירות "טריפל נט" (NNN) לתקופה של 15 שנים, עם אופציה להארכה בכ-10 שנים נוספות. דמי השכירות יסתכמו ב-10 מיליון שקל בשנה, בתוספת מע"מ (צמוד למדד המחירים לצרכן). על פי חוזה השכירות, ה-NOI השנתי עומד על סך של כ-10 מיליון שקל, המשקף תשואה של כ-6.5% ביחס למחיר העסקה. העסקה הושלמה ביום 13 בספטמבר 2023.
• "מגדל מניבים" בכפר סבא – במהלך הרבעון השלישי חתמה החברה על שלושה הסכמי שכירות לשטחי המשרדים בקומות 15, 16 ו-17 ב"מגדל מניבים" בכפר סבא. יצוין כי קומות 16-17 הן שתיים מתוך שלוש הקומות שפונו על ידי קבוצת אבנון והחברה פועלת להשכרת יתרת השטח שפונה. יצוין, כי בגין השטח שפונה וטרם הושכר, התחייב השוכר לשלם פיצוי שהוסכם בגין פינוי מוקדם. בנוסף, החברה ממשיכה לפעול להשכרת יתרת השטחים שטרם הושכרו במגדל מניבים, כך שנכון למועד פרסום הדוח, הושכרו כ-88% משטחי המשרדים במגדל כולל השטח שפונה וכ-83% ללא השטח האמור.
הנפקות אג"ח ואופציות למניות – במהלך ספטמבר 2023 השלימה החברה הנפקה של אגרות חוב, בדרך של הרחבת סדרות ג' ו-ד', וכתבי אופציה הניתנים למימוש למניות החברה (סדרה 4). תמורת ההנפקה (ברוטו) הסתכמה בכ-267.3 מיליון שקל (כ-265.5 מיליון שקל נטו), מתוכה יוחס סך של כ- 5.8 מיליון שקל לכתבי האופציה. ללא ייחוס שווי לכתבי האופציה שנכללו ביחידות, אגרות החוב (סדרה ג') הונפקו לפי שיעור תשואה של 2.84% (צמוד מדד), ואגרות החוב (סדרה ד') לפי שיעור תשואה של 3.02% (צמוד מדד).
השלמת הליך הדירוג של החברה ואגרות החוב שלה - ביום 29 באוגוסט 2023 קבעה מידרוג דירוג A1.il לחברה ולאגרות החוב שלה.
אימוץ תוכנית רכישה עצמית של מניות החברה - ביום 16 בנובמבר 2023 אישר דירקטוריון החברה תוכנית רכישה עצמית של מניות החברה. העלות הכוללת של תוכנית הרכישה נקבעה על סך של עד 15 מיליון שקל. רכישת המניות תבוצע על ידי חברה בת (100%) של החברה באמצעות צד שלישי (ברוקר). תכנית הרכישה עומדת בכללים שנקבעו בהנחיית רשות ניירות ערך (עמדה משפטית 199-8) בעניין הגנת "נמל מבטחים" ברכישה עצמית של ניירות ערך על ידי התאגיד.
העלאת תחזיות NOI ו-FFO לשנת 2023 - במסגרת הדוחות הכספיים העלתה החברה את תחזיות ה-NOI וה-FFO לשנת 2023, וזאת לאחר שהעלתה את התחזיות גם במועד פרסום הדוחות הכספיים לחציון הראשון של 2023. אומדן ה-NOI הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2023 הינו כ-180-182 מיליון שקל (לעומת תחזית קודמת בסך של 175-178 מיליון שקל). אומדן ה-FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2023 הינו כ-134-136 מיליון שקל (לעומת תחזית קודמת בסך של 130-132 מיליון שקל). יצוין כי הנתונים לעיל' כוללים את ההנבה מהנכס החדש באלון תבור (מתחם זנלכל) החל מחודש ספטמבר 2023. החברה צופה כי תחלק דיבידנד בסך של כ-80-82 מיליון שקל בגין שנת 2023.
עופר אברם, מנכ"ל מניבים: "ברבעון השלישי עלו נתוני ה-NOI וה-FFO, בדומה למגמות מהרבעונים הקודמים, וזאת חרף אתגרי שוק הנדל"ן המניב בישראל. תוצאות החברה נשענות על פורטפוליו נכסים איכותי, שכמחצית ממנו מיוחסת לתעשייה וללוגיסטיקה, פיזור גיאוגרפי רחב, שיעור מינוף נמוך של כ-47%, ולוח סילוקין מרווח, ללא עומס פירעונות.
"בשלב זה, ברקע המלחמה המתנהלת, נמשכת הפעילות הסדירה בכל נכסי החברה. השפעות המלחמה הורגשו באופן מינורי בעיקר בתחום המסחר, בדגש על הסעדה ופנאי. בעקבות כך, החברה העניקה הקלות מסוימות לעסקים שנפגעו בתחום זה.
"לאור העובדה, כי היקף נכסי החברה בתחום שנפגע מצומצם, איננו צופים בשלב זה פגיעה משמעותית בהכנסות החברה כתוצאה מהמלחמה כך שתחזיות החברה בגין 2023 לא נפגעו, ואף עלו לאור השלמת עסקת זנלכל במהלך הרבעון השלישי.
"בימים מורכבים וקשים אלה, החברה, חברת הניהול ועובדיה משתתפים בצערן הכבד מנשוא של משפחות הנופלים והנרצחים, מייחלים לחזרתם בשלום של כל החטופים, הנעדרים והשבויים, להחלמתם של הפצועים והפגועים בנפש ולחזרתם בשלום של כל חיילי צה"ל, כוחות הבטחון וכל הלוקחים חלק במלחמה".
