דעות

תמ"א 38 היא תכנית אנטי-תכנונית במהותה

אני מאמין שבניהול נכון ובלמידה מעמיקה של הכשלים ביישום תמ"א 38 בעיר אנחנו בדרך הנכונה מתכנון מוטה פאניקה ואינטרסים לתכנון עירוני מקיים, קהילתי המעמיד במרכז את צורכי תושביו
עו"ד רועי ברזילי | 
רועי ברזילי (צילום דודי מרום)
רמת גן לאורך שנים היוותה עיר אטרקטיבית ביותר לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 ובתוך כך היא הפכה להיות גם הנסיינית של התכנית החדשנית שהציעה "התחדשות עירונית" אך ברמת המגרש הבודד.
העובדה כי ברמת גן במהלך השנים ביחס לגודל העיר ומספר תושביה נבנו מספר הפרויקטים הגדול ביותר בתמ"א 38, איפשר בחינה אמיתית של היתרונות והחסרונות של התכנית שבייסודה נועדה להבטיח את עמידות המבנים בפני רעידות אדמה ואיומי טילים.
ברמת גן התברר כי התכנית הייתה מלאה בחורים ובפגמים שיצרו שרשרת אירועים הרסנית לעיר. העובדה כי מדובר בתכנית כלל עירונית שמעניקה זכויות באופן אחיד על כל מגרש תוך מתן פטורים מהיטל השבחה מעצים באופן ניכר את הפער בין כמות יחידות הדיור והתושבים שנובעת מהתכנית לבין היכולת של העיר לתת מענה לצרכים הנובעים מהגידול. לא רק שלא ניתן לתת מענה בשחרור שטחים לצורכי ציבור אלא שגם אם היה ניתן לתת מענה לשטחים ציבוריים הרי שקופת העירייה הדלדלה בשל אי גביית היטלי השבחה על תוספות יחידות דיור.
כשם שעיריית רמת גן הייתה הראשונה לחבק את תמ"א 38 היא גם הראשונה לזהות את הנזקים שנגרמו ועל כן, הגישה העירונית לתמ"א 38 השתנתה מהקצה אל הקצה. היום יש תמימות דעים ברמת גן כי תמ"א 38 שינתה את מטרותיה מתכנית שנועדה להגן בדחיפות ובבהילות כנגד איומי טילים ורעידות אדמה היא הפכה להיות תכנית לתוספת יחידות דיור בעיר כדי לתת מענה לביקוש הלאומי לדירות. בעוד שהשתנו המטרות, האמצעים נותרו זהים וזו הטעות הגדולה של התמ"א שעדיין מבוססת על תכנון היסטרי, כאילו אנחנו עם הגב לים ופנינו לכיוון הסכנה.
אני סבור כי התמ"א היא תכנית אנטי-תכנונית במהותה שכן כל עניינה היא תוספת יחידות דיור תוך מתן העדפה לתוספת ברמת המגרש הבודד בלבד זאת מבלי להציע חלופות ריאליות לתכנון מתחמי. תכנון עירוני אמיתי מפוקח היה מביא בחשבון את הצרכים שנובעים מהגידול ומחייב שחרור של שטחים לבניה ציבורית, הרחבת זכויות דרך ולניצול יעיל של הקרקע.
דו"ח ההתחדשות עירונית לשנת 2020 מעיד כי רמת גן היא עדיין מאחת הערים המובילות בפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית. אנחנו מזהים מעבר ברור מהתחדשות נקודתית להתחדשות מרחבית המאפשרת גידול של השטחים לצרכי ציבור כך יותר ויותר יחידות דיור נבנות במסגרת מתחמי פינוי בינוי. הדו"ח לכאורה מציג כי ברמת גן נמתח הליך הוצאת ההיתר בתקופה של 4.6 שנים ואולם, אין מדובר אלא בפרק זמן סביר בהתחשב במעבר מבקשות להיתר שהוגשו במסלול תמ"א אל דרישות הוועדה המקומית לעבור למסלול תב"עי או מתחמי. זאת ועוד, הדו"ח לא מביא בחשבון פרמטרים המשקללים נתונים כגון גודל העיר ומספר התושבים למול היקף הבקשות להיתר. כל למשל, היקף מתן ההיתרים הוא כמחצית מזה שניתן בתל אביב, בעוד מספר התושבים בתל אביב הוא למעלה מפי 3 מרמת גן.
רמת גן שואפת לייעל את הליכי התכנון, הרישוי והבנייה ומקדמת עוד לפני שלב הגשת התכניות הליכים של פרה-רולינג כדי לנסות לכוון את היזמות לכיוון הרצוי עבור העיר. חשוב לזכור כי כל בניין שמוקם כיום צפוי להחזיק מעמד ל-50 עד 100 שנים הבאות ולייצור אילוצים. על כן, ראוי שהתכנון העירוני ידע לצפות פני עתיד בצורה המיטבית תוך בחינה עמוקה של מכלול הצרכים והמאפיינים. פעולה כזו במרחב עירוני צפוף שכבר היום (בניכוי הפארק הלאומי והספארי) עומד על כ- 12 אלף תושבים לקמ"ר, דורש שיקול דעת יסודי שלעיתים מתארך מעבר למוכר בהשוואה לערים שאינן צפופות כמו רמת גן.
רמת גן היא העיר המתחדשת ביותר הן במרחב הבינוי והן בהיבטים עירוניים- חברתיים- תרבותיים וכלכליים. ביטוי לכך הינה התנועה העצומה של צעירים ומשפחות שמבקשות לגור ברמת גן וכן, עליית המחירים המשמעותית בהשוואה לערים אחרות. אני מאמין שבניהול נכון ובלמידה מעמיקה של הכשלים ביישום תמ"א 38 בעיר אנחנו בדרך הנכונה מתכנון מוטה פאניקה ואינטרסים לתכנון עירוני מקיים, קהילתי המעמיד במרכז את צורכי תושביו.
הכותב: עו"ד רועי ברזילי, סגן ראש העיר רמת גן
תגובות לכתבה(0):

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה