האם תוכנית דירה בהנחה היא הפתרון למשבר הדיור? מומחי הנדל"ן מנתחים
על רקע ההגרלה השישית במסגרת דירה בהנחה, האם התוכנית הממשלתית שמוביל משרד הבינוי והשיכון, תספק מענה למשבר הדיור המחריף? חיים אביטן, טל אלדרוטי, חיים פייגלין ושלמה גרופמן עם השורה התחתונה
חיים פייגלין (מימין), טל אלדורטי, חיים אביטן, שלמה גרופמן (צילום כפיר סיון, באדיבות אלדרוטי ניהול וייזום, ששון תירם, ויקיפדיה/ Oved Zangi)
בימים האחרונים החל משרד הבינוי והשיכון בשליחת הודעות ל-6,816 זוכי ההגרלה השישית של תוכנית דירה בהנחה – התוכנית הממשלתית שתכליתה להקל על חסרי דירה ברכישת דירה ראשונה בתנאים מועדפים. איזו בשורה לשוק הדיור בישראל, מביאה תוכנית הדגל שמוביל השר יצחק גולדקנופף? נבחרת הנדל"ן של אתר ice, עם כל הפרשנויות והניתוחים.
חיים אביטן איש ציבור, לשעבר יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וראש עיריית חדרה
"תוכנית דירה בהנחה, ממש כמו קודמותיה (תוכניות מחיר למשתכן, ודיור במחיר מופחת) נולדה אמנם מכוונות טובות – אבל עם כל הכבוד, מדובר ביוזמה נקודתית שמייצרת אפקט מינורי על שוק הדיור. כמו שאני רואה הדברים, מדובר בטיפה בים, לא יותר. אם במקום להוציא מיליארדי שקלים על התוכניות הללו, הייתה המדינה מפנה תקציבים משמעותיים לקידום תחום ההתחדשות העירונית, אין לי ספק שהיום היינו כולנו במקום אחר.
חשוב להבין: משבר הדיור המעמיק מחייב תוכנית לאומית לטווח ארוך, בסימן התחדשות עירונית אינטנסיבית. מההיכרות העמוקה שלי עם ענף הנדל"ן בישראל, הן בכובע הממשלתי (כמי שעמד בראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) והן בכובע המוניציפלי (כראש עירייית חדרה לשעבר), ברור לי שמדובר בצו השעה.
התחדשות עירונית היא לא רק מתכון להגדלת היצע הדיור במאות אלפי יחידות, היא גם מייצרת פתרון למיליוני ישראלים שחיים במבנים בלתי ממוגנים וחשופים לירי טילים ולרעידת אדמה. תוכנית כזו, גם תסייע בשיקום הדרום והצפון מנזקי מלחמת חרבות ברזל – ולא פחות חשוב: תמשוך אוכלוסיות חדשות לפריפריה.
אני יכול לספר, שבעבר כבר הנחתי תוכנית כזו על שולחן הממשלה, אבל מקבלי ההחלטות לא עשו איתה דבר. עכשיו זה הזמן לשנות חשיבה: לשים את הפוליטיקה וכל השיקולים הזרים בצד, ולהפוך את המשבר להזדמנות. תוכנית לאומית המיישמת התחדשות עירונית מקיפה ויסודית היא המענה – וביישום מיידי".
ראש מסלול שמאות מקרקעין במכללה למינהל, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי
"ענף הנדל"ן למגורים על שלל הבעיות והאתגרים שהוא מציב, עומד במרכז השיח הציבורי בשנים האחרונות. לאורך העשור האחרון נולדו כמה וכמה תוכניות ממשלתיות במטרה להוריד את מחירי הדירות, או לכל הפחות למתן את מגמת העלייה.
בהתאם לקצב תחלופת הממשלות והשרים הרלוונטיים, כך השתנו חדשות לבקרים גם כותרות התוכניות השונות – עד שהציבור התקשה להבין את מהותן, ייעודן ולאיזה קהל הן מכוונות. בהקשר הזה צריך גם להביא בחשבון כי יציבות ובהירות הם גורמים משמעותיים בענף הנדל"ן, ולכן צעד חשוב עשתה הממשלה שאיגדה ועדכנה את שלל תוכניות הדיור השונות תחת הכותרת האחידה 'דירה בהנחה'.
אלא שלמרבה הצער, הלכה למעשה אין בתוכנית כל בשורה חדשה או מנגנון הטבות יצירתי ופורץ דרך. מדובר למעשה באותה הגברת בשינוי אדרת. בבחינה לעומק, מסתמן שחלק מהתכנים המוצעים כלל אינם רלוונטיים לימינו – כגון ההצעה למענק על דירות יד שנייה בטווח מחירים של 600-300 אלף שקלים, שמצמצמת עד מאוד את אפשרויות מימוש ההטבה, היות ואין כיום באזורי הביקוש דירות במחירים הללו.
התחושה היא שבצעדים שנקטה הממשלה יש משום סיוע לענף המגורים בעיקר ברמה של הצהרת כוונות. בהיבט הפרקטי, אין בהם שינויים עמוקים ומשמעותיים, אשר יביאו פתרון או מזור ממשי לענף ולתושבי ישראל".
חיים פייגלין סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ
"מערך ההגרלות שמכונה 'דירה בהנחה', תומך רק בזוגות בעלי הון עצמי המספיק לקבלת משכנתא. לאור משבר הדיור, הגיעה השעה שהמדינה תקדם תמיכה משמעותית יותר בהגדלת פתרונות דיור להשכרה ארוכת טווח, כדי לסייע למשקי בית חסרי הון עצמי.
לפני כל דבר אחר, חובת הממשלה היא לקבוע מיד הליכי עידוד השקעה בדירות להשכרה, שהן כיום הפתרון הזמין היחיד שעומד למשקי בית וזוגות צעירים חסרי הון עצמי. במקום להמשיך בקו של הטלת מיסוי עודף על משקיעים, שמרחיק אותם משוק הדיור, על הממשלה לתמרץ אותם או לכל הפחות לא לדכא אותם.
בנוסף, עליה לייצר תמריצים הרבה יותר משמעותיים ממה שעשתה עד כה – וזאת כדי להביא לבנייה של דירות חדשות להשכרה ארוכת טווח. הכלים הנוכחיים פשוט לא מספיקים. המשך הפעלת חוק עידוד השקעות הון במתכונת הנוכחית ל-5 שנים עם הטבות נוספות לפרקי זמן של 10 ו-15 שנה, הוא צעד שיסייע להשיג תכלית חשובה זו".
יו"ר שראל ויו"ר קרן פייר, לשעבר מנכ"ל אפריקה ישראל וחבר הנהלת בנק לאומי
"משבר הדיור המתחולל עוד לפני ה-7 באוקטובר ושקיבל חיזוק משמעותי עם פרוץ המלחמה, הוא מהמשברים הגדולים, אם לא הגדול ביותר, בהיסטוריה של ענף הנדל"ן בישראל. כל הגורמים אשר מאפשרים את פעילות הנדל"ן משותקים. חלק מהיזמים במילואים כבר למעלה מ-150 יום, הריבית גבוהה, כשהבעיה העיקרית היא המחסור בעובדים זרים בענף – עניין שכנראה עומד להימשך עוד תקופה ארוכה, והשלכותיו על הענף עצומות.
חלק ניכר מהאתרים, עשרות במספר, מושבתים לחלוטין, בעוד ההחלק האחר מושבת בחלקו. טרם ניתן מענה רציני ואמיתי לגריעתם של עשרות אלפי עובדים פלסטינים מהענף עם פרוץ המערכה הצבאית. הקבלנים והיזמים מתמודדים עם מציאות שהיא חסרת תקדים, ואשר עתידה להביא בעקבותיה, חס וחלילה, גם להתמוטטות של חלקם, אשר קנו קרקעות עוד לפני המשבר. מלאי הקרקעות שלהם בריבית הגבוהה ובלחץ של הבנקים, גדול – וכולם יהיו בסכנה של תשלום איחורים לדיירים ופיצויים בסכומים אדירים, כתוצאה מהעיכובים ואי עמידה בלוחות הזמנים.
כמו כן, אפשר לראות מהמספרים שפרסמה רמ"י על אי ההיענות למכרזים חדשים, וכתוצאה מהסיבות שמניתי. לבוא היום בהצעות של דירה בהנחה נראה אבסורד מוחלט לדעתי – לא לזוגות הצעירים ולא לענף בכלל. כל הפתרונות שהממשלה הציעה עד היום לא עמדו במבחן המציאות. נדרשת מחשבה חדשה המותאמת למצב הנוכחי ולתקופה הקרובה, בהתחשב במציאות החדשה בשוק הנדל"ן".
