סיבוב קצר ברחוב ביאליק הסואן ברמת גן או בדיזינגוף בתל אביב יכול לספר לכם את הסיפור הזה - ערכן של החנויות הישנות לעתים כל כך גבוה באזורים הומי אדם, עד שאין כמעט בנמצא חנויות כאלה. ברמת גן, לדוגמא, אפשר למצוא חנויות במחירים של 18-20 אלף שקל למ"ר, אבל גם ב-38-40 אלף שקל למ"ר. בסוף, הכל תלוי מה המיקום של החנות ומה הגודל שלה. חנויות קטנות ברחובות כמו ביאליק, בשכונת קריית קריניצי, באזור הבורסה וציר ז'בוטינסקי יעלו, כמובן, יותר.

בזמן שמחירי הדירות בעלייה, ולא ברור מה יקרה ב-2025, חנויות רחוב הן אחד מאפיקי ההשקעה הנדירים בעולם הנדל"ן. יזמי הנדל"ן, לרוב, שומרים את שטחי המסחר כמקור הכנסה ולא תמיד ממהרים למכור את החנויות. במקביל, אפשר לראות כי בפרויקטים רבים למשרדים משלבים חנויות, שנמכרות בדרך כלל במחירים גבוהים יותר למ"ר לעומת שטחי המשרדים. לגבי שילוב בין מגורים ומסחר, נראה כי מרכזי הכובד עברו לשכונות וחלק מהיזמים מנצלים את זה כדי לבנות חנויות רחוב מתחת לבניינים.

היום, התב"עות החדשות משלבות מסחר ומגורים (עירוב שימושים), כשקומת מסחר יושבת מתחת לבנייני המגורים. יש לכך סיבות מגוונות, אבל בראשן: העיריות שיודעות שההכנסות מארנונה למסחר גבוהות פי שלושה מאשר למגורים.

חנויות מתחת לבניינים בחריש (איציק יצחקי)

השאלה הגדולה היא האם כדאי לרכוש חנות מתחת לבניין ובעיקר - האם זה משתלם בפריפריה. שייקה נפחא, בעלים ומנכ"ל חברת סלעית, העוסקת ביזום נדל"ן למגורים, טוען כי חנויות הרחוב נהנו מתשואה גבוהה והשבחה גבוהה שנדיר למצוא. יחד עם חברת בראל, הוא משווק בימים אלה את פרויקט עומרים בשכונת אפיקי הנחל, כשחנויות המסחר נמכרות החל מ-19 אלף שקל למ"ר. בסך הכל, השניים מקימים 3500 מ"ר של שטחי מסחר, כשגודל החנויות משתנה - החל מ-150 מ"ר. בחברה מעריכים כי מחיר החנויות יילך ויעלה, מה גם שסוחרים רוצים להגיע לאזור בשל הטבת מס של 18%.

האם חנויות הרחוב והמסחר הפכו להיות השקעה טובה יותר מאשר מגורים?
"חד משמעית, בזכות כמה גורמים. הראשון, הסיפור של מס רכישה - 6% ולא 8%. אקדים ואומר שזה מתאים יותר לאנשים שמנהלים תיקים ברשויות מע"מ ומס הכנסה, כי לפרטיים קשה יותר לנהל את זה. למשל, רואי חשבון, עורכי דין ורופאים ששמו כמה מאות אלפי שקלים בצד. יש להם המון יתרונות כשהם שוקלים אם לקנות בית או חנות. יתרון נוסף: כל ההוצאות שלו מוכרות בתוך החברה, הוא קונה נכס. הריבית החודשית מוכרת כהוצאה. בנוסף, יש פחת מדי חודש. אנשים קונים בסוף פנסיה כך שאין בכלל שאלה. הם לא קונים תשואה. אנחנו בימים של ריבית גבוהה. אבל בעוד 20 שנה, חנות של 100 מ"ר, תכניס לו 15-18 אלף שקל בחודש. היום הוא שם רק 500 אלף שקל. זה מה שאנשים קונים".

למה קשה כל כך למצוא חנויות רחוב?
"כי יש גופי פנסיה, מפלצות, ששואבות את המרכזים המסחריים כי הם קונים נכס ב-150 מיליון שקל והפנסיה ממשיכה לעבוד. יש את כל חברות הענק היזמיות ששומרות את הנכסים לעצמם, הן רוצות מזה פנסיה ולהעניק את זה לדורות הבאים. ביזמות רגילה, משקל אחד הן עושות שלושה שקלים, במניבים הן עושות רק שקל עשרים, אבל זה ריטיינר חודשי קבוע. בנקים אוהבים לראות את זה".

ועדיין, אפשר למצוא חנויות גם במרכזי ערים מבוקשות.
"תמצא בודדות. בניגוד לשוק המשרדים, שם מחלקים משרדים ליחידות קטנות, חנויות מגיעות בנפחים גדולים יותר. אתה תמצא חנות בסוקולב בהוד השרון וחנות ברחוב הנשיא בחדרה. אבל לא במאסות. מי כן מוכר? חברות שבונות למגורים ויש להן 1,500 מ"ר למטרה, אבל הם לא יכולות להחזיק את זה או שיש להן שותף שפחות נוח להחזיק איתו שותפות. קשה היום למי שרוצה לקנות חנות או שתיים למצוא כאלה מתחת לבניינים". 

ובכל זאת, אני שואל: 19 אלף שקל למ"ר באופקים, זה גבוה ממחיר ממוצע לדירה.
"יש חברות שמוכרות כבר ב-23 אלף שקל למ"ר. אפיקי נחל זו כבר לא שכונה, זו עיר. עיר בתוך עיר. כמו שאנשים נכנסו לכרמי גת ושכונת הפארק בבאר שבע ולעיר היין באשקלון, שם מכרנו ב-16 אלף שקל והיום זה 24 אלף שקל למ"ר, הם יבואו לפה. בשונה מדירות, שם יש מחיר למ"ר לדירה בהרצליה ומחיר לקריית ים, במסחר, הפלאפל הוא אותו פלאפל, והמוכר הוא אותו מוכר וזה אותו מוצר, רק במקום שונה. מטירת הכרמל ועד אילת, אי אפשר להשיג חנות בפחות מ-20 אלף שקל למ"ר. אני מדבר על חנויות חדשות של 100-200 מ"ר. סופר קטן, טמבוריה או פלאפל, ספר או חנות סלולר ואפילו בתי קפה. צריך להבין, בסוף, אין הבדל היום בין רמלה לאופקים. הכל עניין של טראפיק. יש בסוף במקומות כמו ירושלים מקומות מרכזיים חזקים, והמחיר עולה".

אבל בסוף זו שכונה שמושפעת מהציבור שחי בה. באופקים, המצב הסוציו-אקונומי פחות טוב.
"זו כבר מזמן לא שכונה, אלא עיר בתוך עיר. באפיקי נחל בונים 7,500 יחידות דיור. אין ספק שהמחיר שם יגיע ל-24-25 כמו בכרמי גת, או באשקלון ובאר שבע. אלה ממש ערים חדשות. צריך לעשות הבחנה בין מסחר רחוב למרכזים מסחריים. אנחנו רואים את הקניונים וה'ביגים', שם יש ירידה במכירות. מנגד, מסחר רחוב מתחזק. אנחנו פחות מחוברים יותר לאינטרנט, קונים שם יותר בגדים, אבל בסוף - אנשים רוצים לרדת לחנות ולהרגיש את הבגד ולפגוש את החברה לקפה. לכן הקמנו שדרת מסחר שמלווה את הרחוב מתחת לבניינים. אנשים קונים חנויות של 150-250 מ"ר".

מה היתרונות המרכזיים של חנות רחוב לעומת מרכז מסחרי?
"אתה מחנה ממול, יורד רגע לקנות משהו, זה לא להיכנס לקניון. שתיים, סיפור הברוטו-נטו. במרכז מסחרי רצפת הקניון, המדרגות הנעות, הכל תופס מקום. בחנויות רחוב, מלבד מעבר של פריקה וטעינה מאחור אין לך שטח משותף. לקוחות לא מסתכלים על התשואה, למרות שבמסחר זה 9%-5%, זה עדיין לפני מס ואנחנו מבינים את זה, אבל לטווח ארוך - הרבה אנשים מתאהבים וקונים. יש פה גם שקט נפשי, אין לך דייר בבית. הוא קונה מעטפת, הוא עושה גמרים, הוא משקיע. אין לך דייר עם פיצוץ בדוד וההתעסקות נמוכה. במגורים, כל שנה וחצי מתחלף דייר בממוצע. במסחר, כל 4 שנים. אדם חכם אמר לי פעם: אבא אמר: 'חנות תביא דירה, דירה לא תביא חנות'. אני מסכים איתו".

עוד ב-

היזם שמתחייב: "תוך פחות משנה תהיינה עליות באחוזים דו ספרתיים"

לכתבה המלאה