חדרה לא מרבה להשתתף בפרויקטים של דירה בהנחה בשנים האחרונות. על פי התכנית, אמורים לצאת בהמשך הדרך (בכפוף לסיכום סופי על המשך דרכה של התוכנית, כמובן), שני מכרזים נוספים בעיר, אחד מהם בגבעת אולגה. כאלף דירות בהנחה מתוכננות להיבנות באזור בסך הכל, מהן כשני שליש באזור החוף.

ב-2017 קם בחדרה אחד הפרויקטים הרווחיים של מחיר למשתכן. הפרויקט ממוקם ברחוב השלדג, בשכונה שלימים החליפה את שמה לקדמת ים. לא רחוק מהמלון היחיד הפועל בעיר, ממש על קו החוף של חדרה. על פי חוברת המכרז, המחיר אז עמד על 8,888 שקל למ"ר לא כולל מע"מ, משמע - כ-10,399 שקל למ"ר.

כבר הבהרנו כאן השבוע שרוב הרווח בפרויקטים של מחיר למשתכן לא נובע מההפרש בין מחירי הדיור של מחיר למשתכן לבין מחירי השוק, אלא מעליית שווי הדירות במהלך השנים. אם צריך לכמת את זה למספרים, דירה שמחירה עלה ב-2 מיליון שקלים, כ-80% מהרווח שלה, ואולי אף יותר, נובע מעליית ערך וגם מי שרכש דירה בשוק החופשי באותה תקופה, גזר את רוב הרווח.

ערך הדירות באזור זינק. אזור הפרויקט בחדרה

אבל כשמשווים את הפרויקט ברחוב השלדג לפרויקטים אחרים של מחיר למשתכן, אפשר להסיק שהעלייה במחירי הדירות באזור, יחד עם הרווח מההנחה הגלומה במחיר הדירה, עברה את הרף הזה. לפני שניגש לרווח, הלכנו לדוח השומה ושם מופיע כי מחיר הדירה, להערכת השמאי, מורכב מעלות בנייה של 8,000 שקל למ"ר. כיום, מחירי הבנייה עלו בצורה משמעותית וחלק מהיזמים יוכלו להעיד שמדובר בתוספת של 50%. מאותו חישוב עולה כי דירת 100 מ"ר הוצעה באותה תקופה במחיר של 872 אלף שקל.

בדקנו את מחירי הדירות לאחר הזכיה, בתוספת המדדים. המחירים הסופיים היו כאלה: מחיר דירת 85 מ"ר כולל מרפסת, חניה ומחסן עמד על 816 אלף שקל (הנחה של 310 אלף שקל); מחיר דירת 100 מ"ר כולל מרפסת, חניה ומחסן היה כ-947 אלף שקל (המגלם הנחה של 360 אלף שקל) ומחיר דירת 120 מ"ר כולל מרפסת, חניה ומחסן עמד על 1.122 מיליון שקל (הנחה של 426 אלף שקל). כפי שאפשר לראות, גם במקרה הזה, כמו במקרים אחרים, ההנחה שקיבלו הזוכים מינורית לעומת עליית הערך. חשוב לציין שרק יחידי סגולה זכו לזכות בדירה ברחוב השלדג. 47 דירות בלבד חילקה המדינה לזוכים. 

אז בכמה עלה ערכה של הדירה בחדרה? ראשית, חשוב להדגיש כי הדירות ברחוב השלדג יוצאת ממש על ציר מנחם בגין - הרחוב הראשי מול מפרץ בנימין. לא מדובר בדירות ברמה גבוהה הדומות במאפיינים שלהן לדירות שנבנו בשנים האחרונות בפרויקטים על חוף הים באולגה (חלק מהדירות עולות היום סביב 4 מיליון שקל, כשבפריסייל לפני מספר שנים נמכרו סביב 1.7-2.2 מיליון שקל) ועדיין - מדובר במרחק הליכה קצר לים. הדירות האלה יצאו בחודשים האחרונים לשיווק (בדרך כלל זה גורר ירידת מחיר אבל לא הפעם - בשל מספר הזוכים הנמוך יחסית וההיצע הנמוך של דירות כאלה שיצאו לשיווק), כיוון שעברו 7 שנים מאז הזכייה.

הדירות על הים, בציר מנחם בגין (איציק יצחקי)

בדצמבר 2023 השתחררה הדירה הראשונה בפרויקט, 5 חדרים, במחיר של 2.69 מיליון שקל. המחיר למ"ר אז היה נמוך מהמקובל בשוק, אולי בהשפעת המלחמה והעובדה שמדובר בדירה למשתכן. בדקנו את מחירי הדירות במנחם בגין, כדי לקבל תמונת מצב לגבי המחיר למ"ר. דירת 5 חדרים הסמוכה לאותו בניין שבנתה לניב הנדסה נמכרה השנה בינואר השנה במחיר של 2.84 מיליון שקל - כמעט 23 אלף שקל למ"ר. דירת 5 חדרים אחרת נמכרה ב-2.5 מיליון שקל. דירת 3 חדרים, בגודל 91 מ"ר, נמכרה ב-2.38 מיליון שקל - כ-26 אלף שקל למ"ר. הרף כאן עולה בשל העובדה שמדובר בדירה קטנה.

בחנו עוד עסקאות במספר פרויקטים שנבנו בשנים האלה באזור. המחיר כמעט לא השתנה. דירות שנמכרו ב-17 אלף שקל רחוקות מקו המים וקרובות יותר ליציאה לכביש החוף ומכאן נגזר גם המחיר. חשוב לציין שבחלק גדול מהפרויקטים באזור ישנן דירות שפונות לנוף פתוח לכיוון הים ויש דירות שפונות לכיוון הכביש. הפרויקט של לניב ממוקם קרוב יותר לקו המים ויש לרוב הדירות ראות טובה לים, בעיקר לכיוון דרום, משום שהמלון מסתיר חלק מהנוף לכיוון צפון.

עוד ב-

האם זוכי מחיר למשתכן באמת הרוויחו מיליונים בזכות המדינה?

לכתבה המלאה

השורה התחתונה היא ברורה - מי שזכה במחיר למשתכן באותה תקופה, סביר להניח שכמעט ושילש את מחיר הדירה שלו. הוא רכש דירה ממוצעת ב-900 אלף שקל, והיום היא נמכרת סביב ל-2.5 מיליון שקל. מבט קצר על לוחות המודעות מראה כי בעלי הדירות דורשים היום סכומים גבוהים בהרבה. דירות 5 חדרים, למשל, נושקות לאזור 3 מיליון שקל ודירות 4 חדרים מוצעות למכירה במחיר של 2.8 מיליון שקל. להערכת מתווכים באזור, המחיר קפץ פי 2.5-3 לעומת המחיר בו זכו.