מדד הנדל"ן יורד בשיעור של 8% מתחילת השנה. הירידות התרחשו במקביל לדיווחים של הלמ"ס והאוצר על עלייה במחירי הדיור (למרות שיש ויכוח לגבי שיעור העלייה בשל הטבות המימון) ויחד עם הוראות המפקח, שאמורות להגביל את הטבות הקבלנים.

את המניות הקשורות לעולם הנדל"ן נהוג לחלק לשניים: מדד הבנייה, שכולל חברות קבלניות ויזמיות שמתמחות בעיקר בבנייה בפועל – מגורים, תשתיות ופיתוח פרויקטים, ומדד הנדל"ן, שכולל חברות נדל"ן מניב (כמו קרנות ריט, חברות ניהול נכסים והשכרה) וגם חברות יזמות נדל"ן (כמו בניית פרויקטים למגורים או מסחר). בגדול, ההבדל בין קבלן ליזם הוא האחריות על הביצוע לעומת הייזום. למשל, הקבלן דניה סיבוס הוא זה שמבצע את עבודות הבנייה עבור היזם גינדי החזקות בשדה דב. יש גם יזמים שהם קבלנים, וזה מסייע לחברה מבחינת עלויות הבנייה.

ביש לא מעט חברות שעוסקות גם בתשתיות וגם בנדל"ן מניב, או גם בנדל"ן למגורים וגם בבנייה, דרך זרוע ביצועית. שפיר הנדסה, אזורים ואפילו אפריקה מגורים, שנכללת בשני המדדים – הן דוגמאות טובות.

הריבית הגבוהה משנה את כללי המשחק. כשהריבית גבוהה עלויות המימון של היזם גבוהות, וזה אומר שהרווח היזמי שלו נשחק. כשהרווחים של היזמים תחת סיכון, המשקיעים מבינים שהם תחת סיכון מסוים והמניות יורדות בהתאם. כמובן, יש עוד הרבה סיבות לכך שיהיו מימושים בבורסה, סיבות מאקרו-כלכליות וכמובן שמלחמה, אינפלציה גבוהה וסיבות אחרות יכולות להגביר את הירידה.

הנה מה שקרה באפריל למניות של 6 חברות הנדל"ן הגדולות (לקחנו את חברות הנדל"ן שיש להם את החלק הגבוה ביותר במדד). החברות שבדקנו: ביג (תראו מה קרה לה בחודש שעבר), אלוני חץ, מבנה, מליסרון, איירפורט סיטי ואמות. חברת ביג פתחה לאחרונה את המרכז המסחרי הענק בגלילות והיא מתחילה לאיים על מליסרון, שמדורגת אחרי עזריאלי בשליטה על הנדל"ן המניב. הנה התוצאות:

צריך לזכור שמבצעי הקבלנים ב-2024 פתרו את המשבר שחזו רבים. מצד שני, המבצעים הללו הגבירו את הסיכון וזו הסיבה להגבלות החדשות שהגיעו מצד המפקח. בראיון ל-ice הוא הסביר כי הוא רוצה להקטין את הסיכון לא רק עבור הבנקים, אלא עבור הרוכשים והיזמים, שעלולים להיכנס לבעיה. כשהמשקיעים מזהים אפשרות לירידה בביקושים, הציפייה היא לרווחים נמוכים יותר שיבואו לידי ביטוי בדוחות. כשהדוחות פחות טובים, המשקיעים בורחים.

דיברנו קודם על הסביבה המאקרו-כלכלית וצריך להתייחס אליה בכובד ראש. מחירי הדירות עלו לפני עדכון המע"מ, המחירים בישראל עולים וההכנסה הפנויה של הישראלי הממוצע יורדת. מצד שני, ההיצע עדיין נמוך. מספרים לנו שיש 80 אלף דירות לא מכורות בישראל, אבל מדובר בנתון שאולי צריך לשנות את הכותרת שלו. אנשים נוטים לחשוב כי 80 אלף דירות עומדות ריקות ומחכות שמישהו יגיע לרכוש אותן, אבל האמת רחוקה - רק חלק קטן מהדירות האלה זמינות לרכישה.

עוד ב-

היזם הבכיר: "חברות בנייה זרות? המחירים יעלו, יבנו פחות דירות"

לכתבה המלאה

רוב הדירות שלא נמכרו הן בשלב התחלתי, בשלב של עלייה על הקרקע, של התחלת בנייה, או במקרה הרע - קבלת היתר. בקיצור, זה שהדירה לא נמכרה לא אומר שהיא מוכנה לאכלוס. בדיקה שערך ice בעבר הצביעה על כך שמתוך 76 אלף דירות לא מכורות, רק 11 אלף דירות מוכנות לאכלוס. צריך לזכור שחלקן נמצא בתל אביב והמרכז ולא כולם יכולים לקנות את הדירות האלה.