אזור תל-אביב הוא האזור בו מס השבח שנגבה הוא הגבוה ביותר - 18% מכלל מס השבח שגובה המדינה. מדובר ב-1.5 מיליארד שקל במס שבח ו-1.7 מיליארד במס רכישה). גם באזור המרכז, ירושלים, נתניה ורחובות נגבה חלק משמעותי מההכנסות ממס רכישה ושבח. יחד, חמישה אזורי ביקוש אלה מהווים כשלושה רבעים מהכנסות מיסי מקרקעין.

בניתוח רכישות דירות השקעה לפי אזורים, ניתן לראות כי בשנת 2023 מספר העסקאות ירד משמעותית בכל האזורים לעומת שנת 2022. כפי שפורסם מוקדם יותר, מחיר חציוני של דירת השקעה שנרכשת על ידי עולה גבוה בשנת 2023 ב-73% מהמחיר החציוני של כלל דירות ההשקעה.

בטבלה כאן למטה אפשר לראות את שיעור השינוי של תשלום מס רכישה בכל אזור ב-2024, לעומת 2023. האזור הבולט כאן הוא ירושלים, שעלה לאורך כל 2024 לעומת שנה קודם. לרוב, העלייה החלה ברבעון השני. שלושת האזורים עם העליות הגבוהות ביותר הם: מרכז, ירושלים ותל-אביב. הנה הטבלה המלאה שהכנו:

השינוי בשיעור תשלום מס רכישה, לפי אזורים

לפי נספח של רשות המסים, באזור תל-אביב גובים 21% ממס השבח הארצי על מכירת דירות, פי 2.5 מהגביה בבאר-שבע, שבה מתבצעות הכי הרבה עסקאות. צריך לזכור שהמחיר הממוצע לדירה בתל אביב עומד על 60 אלף שקל למ"ר ובבאר שבע על כ-13,500 אלף שקל למ"ר. כלומר, העובדה שמס השבח בתל אביב גבוה פי 2.5 אינו מפתיע ואפילו נמוך ממה שיכולנו לשער.

מצד שני, צריך לזכור: בבאר שבע כמות המשקיעים גבוהה יותר. המשקיעים רצים אל הדירות הזולות. הם מעדיפים דירות בשכונה ד' בבאר שבע במחירים של 700 אלף שקל, מאשר לשלם 4.5 מיליון שקל על דירה ברחוב סשה ארגוב בשכונת המשתלה. הדבר הזה יוצר דחיפה כלפי מעלה של מס השבח שנגבה מהמשקיעים בדרום. צריך לזכור שאזור באר שבע כולל ערים נוספות. בשלוש השנים האחרונות עלה קרנן של דימונה, אופקים ונתיבות. בחלק מהשכונות מחירי הדיור כבר הגיעו למיצוי, אבל בחלקים אחרים עדיין לא. הסיבה לכך היא שהפער מבאר שבע עדיין גדול מאוד. דירת 3 חדרים חדשה בדימונה יכולה להימכר ב-1.25 מיליון שקל. בבאר שבע לא מכירים את המספרים האלה.

בטבלה כאן למטה אפשר לראות את שיעור השינוי של תשלום מס שבח בכל אזור ב-2024, לעומת 2023. כדי לפשט את התהליך, הבאנו כאן בטבלה את נתוני 2024 כולה, אבל חשוב לציין כי חל שינוי גדול בין הרבעונים. ברבעון הראשון של שנת 2024 נצפתה ירידה בהכנסות ממס שבח כמעט בכל האזורים, פרט לרחובות, שם עלו ההכנסות ב-19%. הם ירדו ברבעון השני. ברבעונים 3 ו- 4 עלו ההכנסות ממס שבח ברוב האזורים, פרט לתל-אביב ונצרת. בירושלים וטבריה נרשמה ירידה ברבעון הרביעי. לעומת זאת, במרכז, חדרה, נתניה ורחובות נרשמו עליות חזקות של 63%, 34%, 70% ו-52% בהתאמה ברבעון האחרון של השנה לעומת אשתקד.

השינוי בשיעור תשלום מס שבח, לפי אזורים

בשנת 2023 חלה ירידה משמעותית בכמות המכירות של דירות שחייבות במס לפי חישוב לינארי מוטב. אפשר לראות את הצניחה גם במכירות של דירות יחידות ודירות ירושה. מספר הדירות היחידות שנמכר צנח באותה שנה ב-41% ומספר דירות הירושה צנח ב-30%. צריך לזכור כי השליש האחרון של השנה הציג צניחה חדה במספר העסקאות בגלל אירועי ה-7 באוקטובר. הנתון הזה תיקן את עצמו החל מחודש פברואר, כחמישה חודשים בלבד לאחר הטבח הנורא. מאז, מחירי הדיור חזרו לעלות וגם בחודשים שבהם מספר העסקאות ירד חלה עלייה במחירים.

עוד ב-

מס הרכישה למשקיעים נותר גבוה? ההכנסות ממנו צנחו ב-50%

לכתבה המלאה