מחיר דירות להשקעה זינק ב-14% במחצית הראשונה של 2024. המחיר החציוני ששילמו תושבי חוץ ועולים חדשים ב-2023 גבוה בכ-70% מזה ששילמו כלל המשקיעים - כך לפי נתוני חטיבת הכלכלה והתכנון ברשות המסים, המפרסמת נתונים על התפתחויות בשוק הנדל"ן והכנסות ממיסוי מקרקעין לשנים 2021-2024. כמו כן, הסקירה מציגה את ההתמתנות בפעילות בשוק הנדל"ן, שהחלה עוד בתחילת שנת 2023 והתגברה ברבעון האחרון של השנה על רקע פרוץ מלחמת חרבות ברזל. כפי שפורסם כאן בחודש פברואר, הצרפתים והאמריקאים נוהרים לישראל ומעלים את המחירים.

לפי נתוני הנספח שצורף לסקירה, אפשר ללמוד כי הכנסות ממיסי מקרקעין (בניכוי החזרים) הסתכמו בשנת 2024 ב- 15.9 מיליארד שקל, לאחר שבשנת 2023 הגיעו ל- 14.4 מיליארד שקל. מתוכן כשני שליש הן הכנסות ממס רכישה -  10.3 מיליארד שקל בשנת 2024 והיתר, 5.6 מיליארד שקל נגבו ממס שבח.

ומה קורה בגזרת הקרקעות? הכנסות ממס רכישה על קרקעות בשנת 2023 ירדו נומינלית ב- 52% לעומת שנת 2022. ברבעון האחרון של שנת 2023 פרצה מלחמת חרבות ברזל, מה שגרם לירידה חדה במספר העסקאות בנדל"ן, וכתוצאה מכך לירידה בהכנסות ממס הרכישה. ההכנסות זהות בערכים נומינליים לנתוני שנת 2020 הנמוכים בעקבות משבר הקורונה. כזכור, בשנת 2023 ירד היקף הרכישות של דירות שאינן יחידות לרמה שנרשמה בשנים 2019 - 2020.

לפי הנתונים, כתוצאה מהתמתנות זו ירדו ההכנסות ממס רכישה ושבח ב-43% ו-49% בהתאמה בשנת 2023 לעומת שנת 2022, שהייתה עתירה בהכנסות ממיסי נדל"ן. בתחילת שנת 2024 נמשכה הירידה, אך במחצית השנייה של השנה נצפתה התאוששות ובסיכום השנתי עלו הכנסות ממס רכישה ב-16% בשנת 2024 לעומת שנת 2023. הכנסות ממס שבח המשיכו לרדת, אך בשיעור מתון יותר של 5%. הנתונים האלה מגיעים בצל ההחלטה להשאיר את מס הרכישה למשקיעים גבוה - על 8%.

לצד זאת מציגה הסקירה נתונים חדשים המצביעים על עלייה משמעותית במחירן של דירות הנרכשות על ידי משקיעים (רוכשים שיש בבעלותם כבר לפחות דירה אחת). עוד נראה, כי בין ינואר 2023-יוני 2024, כלומר תוך שנה וחצי, התייקרו הדירות להשקעה בצורה משמעותית. לאחר עליה מתונה במהלך שנת 2022 הם הגיעו ביוני 2024 למחיר חציוני של 2.3 מיליון שקל לדירה. זו עליה של 14% לעומת 2 מיליון שקל לדירה בדצמבר 2023. המחיר בדצמבר 2023 גבוה ב-11% מהמחיר בדצמבר 2022.

ומה לגבי המחירים? מחיר חציוני של דירת השקעה שנרכשו על ידי תושבי חוץ מגיע לכ-3.2 מיליון שקל, שזה 71% יותר ממחיר חציוני של כלל הדירות להשקעה. תושבי חוץ רוכשים רק 10% מהדירות להשקעה אבל שותפים מלאים לעניין המיסוי - 432 מיליון שקל בשנת 2023 (15% מסך גביית מס רכישה בדירות שאינן יחידות).

מחירי הדירות היחידות שנרכשות על ידי עולים גבוהים ממחיר חציוני של כלל דירות יחידות בשנת 2023, ומגיעים לשווי חציוני של 7.9 מיליון שקל. שווי חציוני של דירה ברכישה על ידי תושב חוץ, לעומת זאת, מגיע ל- 2.5 מיליון שקל בשנת 2023, גבוה ב- 55% ממחיר חציוני של כלל הדירות היחידות. ומה עוד הם רוכשים? קרקעות שאינן חקלאיות – שהן מכניסות למדינה 2.9 מיליארד שקל בשנת 2023 ומהוות 42% מסך הגביה. מכירת בניינים מסחריים מהווה עוד 28% בשנת 2023, 2.0 מיליארד שקל. בסך הכל, כ-23% ממס שבח נגבה ממכירת דירות מגורים.

תורמים לציונות, אבל גם לרשות המסים. עולים חדשים (למצולמים אין קשר לכתבה. צילום: פלאש 90)

הסקירה מצביעה גם על פער משמעותי בין המחירים ששילמו עולים חדשים ותושבי חוץ על דירות להשקעה לאלה ששילמו משקיעים ישראלים "ותיקים". בשנת 2023, המחיר החציוני של דירת השקעה שנרכשה על ידי עולה חדש היה גבוה ב-73% מזה של כלל הדירות להשקעה שנרכשו באותה שנה. המחיר החציוני של דירה להשקעה שנרכשה על ידי תושב חוץ באותה שנה היה מעט נמוך יותר מזה של עולה חדש אך עדיין גבוה ב-71% מהמחיר החציוני של כלל הדירות להשקעה. 

עוד ב-

עליית מחירי הדיור - מי באמת אשם במצב והאם בנק ישראל צודק?

לכתבה המלאה

אף כי שתי האוכלוסיות שילמו מחירים גבוהים במיוחד, ההשפעה של תושבי חוץ על גביית המס ב-2023 הייתה משמעותית יותר. זאת, הן בשל העובדה שחלקם בכלל הרכישות היה משמעותי יותר (10% מהדירות להשקעה נרכשו על ידי תושבי חוץ לעומת 1% בלבד על ידי עולים חדשים), והן בשל העובדה שמשקיעים תושבי חוץ מלשמים מס רכישה מלא. כתוצאה מכך, הגבייה ממס רכישה בגין רכישת דירות להשקעה על ידי תושבי חוץ בשנת 2023 הסתכמה ב-432 מיליון שקל - 15% מסך גביית מס רכישה בגין דירות להשקעה.