שוק דירות היוקרה נפגע לאחרונה. יש ירידה משמעותית ברכישת דירות שמחירן מעל 2 מיליון שקל. בשבוע שעבר, בראיון בלעדי ל-ice, אמר מנכ"ל אב-גד, ראם רצון, כי "אנחנו מוכרים בקצב טוב דירות של 2.5-3 מיליון. בדירות היקרות יש האטה", והוא מדגיש כי מדובר בדירות שעולות 4 מיליון שקל ומעלה. אב-גד מוכרת דירות ברמלה, אבל גם ברמת השרון, שם היא מרגישה את ההאטה הטבעית. בהרצליה זה פחות מורגש, וגם טובי הסטטיסטיקאים לא יודעים להסביר את התופעה. ההסבר היחיד שעולה על הדעת הוא הנהירה לגליל ים, שמעמידה את מחירי הרצליה בפרופורציות. הרוכשים הפוטנציאליים רואים שהמחירים נעים סביב 50 אלף שקל למ"ר בשכונה היוקרתית, ורצים לקנות דירות ב-40-45 אלף שקל למ"ר באזורים אחרים בעיר.

הקבלנים יכולים להתווכח עם מגמות, אבל לא עם נתונים ספציפיים. בטבלה למטה תיארנו את מה שקורה בשוק התל אביבי בחודש מרץ. שימו לב: מספר העסקאות הקטן ביותר הוא בדירות היוקרה. מספר העסקאות הגדול הוא בדירות של 2-3 מיליון שקל. גם בדירות של 4-5 מיליון שקל יש האטה, וכל זה קורה בעיר שבה המחיר הממוצע למ"ר עומד על 60 אלף שקל. כלומר, יש כאן מעבר לדירות קטנות, לדירות ישנות, וגם ממרכז העיר לפריפריה.

לאב-גד יש תמיכה מהפניקס ויש לה רוח גבית ובכל זאת - בחברה שוקלים לסבסד משכנתאות, תופעה עליה דיווחנו כאן בהרחבה, כדי למכור דירות חדשות. בנוסף, חברות ממשיכות לנסות ולמכור דירות יוקרתיות באמצעות הטבות שלא תראו בשום מקום אחר: מטבחים יוקרתיים, מזגני VRF וגם הטבות מימון של 10/90 או סבסוד משכנתא, כפי שהזכרנו קודם, בריבית של 3% בלבד.

ובכל זאת, יש יוצאים מן הכלל שלא מעידים על הכלל. מי שרוכש בדרך כלל את דירות היוקרה הם תושבי חוץ. בימים האחרונים נעשתה עסקה כזו, של אלמוגים וחברת גוב נדל"ן, שמכרה דירה במתחם היוקרה ההיסטורי במתחם הרב קוק, במחיר של 29.03 מיליון שקל. הרוכשים הם זוג יהודי תושבי חוץ, שרכשו את הדירה בשטח של 199 מ"ר פלוס מרפסת בשטח של 28 מ"ר (לא גדולה יחסית לפנטהאוזים אחרים שבדקנו באזור) הפונה לחוף הים של תל אביב. ובכל זאת, קשה שלא להתרשם כי מדובר בדירת יוקרה, בטח עם הנוף הזה.

29 מיליון שקל, מול הים. הדמיית הפרויקט במתחם הרב קוק (יח"צ)

בחברה מדווחים על זינוק משמעותי בקרב רכישות מתושבי חוץ. גם את זה בדקנו. סך רכישות תושבי החוץ בחודש פברואר עמד על 158 דירות, לעומת 96 בפברואר אשתקד. זו עלייה יפה, אבל אסור לשכוח שבתקופת תחילת המלחמה תושבי החוץ עדיין לא הגיעו לפה ובטח לא השקיעו בדירות כשהמדינה עדיין מדממת. עובדתית, המספר לא מהווה שינוי לעומת החודש הקודם. תושבי החוץ גם מכרו 49 דירות בפברואר (חלקם מכר וקנה דירה אחרת), כך שנטו - מדובר ברכישת 109 דירות (לעומת כמחצית בלבד, 58, אשתקד) חדשות על ידי תושבי חוץ. חשוב לציין כי בפילוח לפי אזורים, יש שני אזורים שבהם תושבי החוץ מתמקדים, וזה משקף גם את העסקה הזו: באזור ירושלים נרכשו 102 מתוך 158 הדירות. 14 נוספים נרכשו בתל אביב. כלומר, אם זו לא דירה על הים בתל אביב, הם לרוב יעדיפו להיות קרובים לעיר העתיקה - ושם לחלק מהדירות אין מחיר.

אלמוגים וגוב נדל"ן מוכרות 18 דירות בפרויקט הזה. מבדיקה ברשות המסים עולה כי דירה אחרת נמכרה בפרויקט הזה ביולי 2023, טרם המלחמה, במחיר של 29.5 מיליון שקל. מדובר בדירה בגודל כמעט זהה, 202 מ"ר. כשמחשבים את המחיר למ"ר בדירה הקודמת יחד עם שטח המרפסת, מגיעים ל-136 אלף שקל. זה יותר מכפול מהמחיר הממוצע למ"ר בתל אביב, אבל בפרויקטים על הים, כמו מטרופולין, מוכרים דירות ב-140 אלף שקל למ"ר. זה, אגב, אמור להיות המחיר הממוצע של ישראל קנדה בפרויקט שלהם בבן יהודה. המסקנה הפשוטה היא שאנשים שמתקשים לקנות דירות ב-4-5 מיליון שקל הם ממונפים ולא משתלם להם לרכוש דירה עם משכנתא גבוהה של 2-2.5 מיליון שקל, כשההחזר החודשי נע סביב 11-14 אלף שקל. אדם שרוכש דירה ב-29 מיליון שקל - סביר להניח שרוב הכסף בבנק, והוא לא לוקח הלוואה של 15 מיליון שקל.

עוד ב-

יגאל דמרי: "מחירי הדיור יעלו. אסור לסבסד דירות מחוץ לפריפריה"

לכתבה המלאה

מאלמוגים וגוב נדל"ן נמסר בתגובה: "רבים מהרוכשים מחו"ל מבטאים דאגה גוברת מהתגברות האנטישמיות במדינות מגוריהם, ורואים בישראל מקלט בטוח ואפשרות ריאלית למעבר עתידי. הרוכשים כיום מחפשים לא רק השקעה כלכלית, אלא בית אמיתי שיוכלו להתגורר בו בעת הצורך".