נדל"ן ותשתיות
"מוכרים בקצב טוב דירות של 2.5-3 מיליון. ביקרות יש האטה"
מצב השוק: "ברמלה מוכרים דירות, ברמת השרון הולך קצת קשה. הרצליה יוצאת מן הכלל", הפועלים הפלסטינים: "מאוד מרוצה מהסינים", הוראת המפקח: "אולי נפנה למערכת החוץ בנקאית ואולי נסבסד משכנתא". וגם: התמיכה מהפניקס, מחירי הדיור ב-2025 והלוואות הקבלן. ראם רצון, מנכ"ל אב-גד, פותח עוד פרויקטים וגם את הלב | ראיון בלעדי
אחרי עלייה של 7.7% במחירי הדירות ב-2024, רבים תוהים מה יקרה בשנה הקרובה וכמה ישפיעו הוראות המפקח עליהם. בעוד שחלק מהחברות למדו לעקוף את הוראות המפקח וממשיכות למכור דירות במבצעי 20/80, באמצעות סבסוד המשכנתא למשל, אחרות עסוקות בבעיות כמו חוסר בפועלים ואיחור במסירות - מה ששוחק את הרווח היזמי בגלל עלויות מימון ופיצוי בגין איחור במסירה.
בעיית הפועלים מדלגת מעל חברת אב-גד, שהמניה שלה נסקה בשנה שעברה והשנה, כמו שאר מניות הנדל"ן, היא בירידה. החברה היא יזמית ומבצעת ולאחרונה היא החליטה להעלות משמעותית את כמות הפרויקטים שלה, בין היתר באמצעות הרוח הגבית של חברת הפניקס, שתשקיע בין 250-400 מיליון שקל בארבע השנים הקרובות.
לאחרונה קיבלה החברה היתר בניה נוסף בבת ים. היא בונה במקביל בשרון הדרומי, ברעננה, בהרצליה, ברמת השרון ומצד שני - באזורים כמו בת ים, רמלה ופתח תקוה. באזור כמו רמת השרון, יש האטה במכירות.
"מתחילת השנה הנוכחית אנחנו מרגישים האטה בביקושים", מודה מנכ"ל החברה, ראם רצון. "השנה שעברה הייתה חזקה והסתיימה חזק. מתחילת השנה הנוכחית, יש חוסר ודאות ויש ירידה. אנחנו רואים הבדל גדול בין דירות במחירים זולים יותר, לצורך העניין רמלה, ששם אנחנו מוכרים מאוד יפה - לבין דירות יקרות יותר - רמת השרון, למשל. שם זה הולך יותר קשה. בסגמנט של דירות בסדר גודל של 2.5-3 מיליון שקל, יש מכירות בקצב טוב. דירות יקרות יותר, כמו ברמת השרון ורעננה, נמכרות בקצב איטי יותר. משום מה, בהרצליה לא הרגשנו האטה".
אבל המחירים שם יקרים יותר.
"לא יודע להסביר את זה. לא יודע למה הרצליה מתנהגת שונה".
"לא יודע להסביר את זה. לא יודע למה הרצליה מתנהגת שונה".
פרויקט החברה ברמת השרון ((Dvision3
ההסבר ההגיוני הוא: חלק מהרוכשים מגיעים לגליל ים, רואים את המחיר ועושים פרסה. הם לא יכולים לעמוד בזה.
"זה בדיוק ההסבר שחשבתי עליו. יש שכונות יקרות יותר ויש זולות יותר. גליל ים מתקרבת ל-50 אלף שקל למ"ר, אנחנו מוכרים בקצת מעל 40 אלף שקל למ"ר. אולי זו הסיבה שבאים אלינו".
מצד שני, הזכרת את רמת השרון. בחלק מהשכונות, אלה מחירי צפון תל אביב.
"אנחנו בונים ברובע הדר ברמת השרון, המחירים סביב 40-41 אלף שקל למ"ר. זה פחות מהרצליה. תמיד רמת השרון הייתה יקרה יותר. 40 אלף שקל זה אמנם יקר, אבל ביחס לשכנות - זה לא הרבה. יש שכונות ברמת השרון שמוכרות ב-50 אלף שקל למ"ר. מה אני מעדיף, את צפון תל אביב או רמת השרון? כל אחד וההעדפות שלו - רמת השרון ותל אביב, שתיהן מצוינות. אני גר 15 שנה בתל אביב, אוהב את העיר".
"אנחנו בונים ברובע הדר ברמת השרון, המחירים סביב 40-41 אלף שקל למ"ר. זה פחות מהרצליה. תמיד רמת השרון הייתה יקרה יותר. 40 אלף שקל זה אמנם יקר, אבל ביחס לשכנות - זה לא הרבה. יש שכונות ברמת השרון שמוכרות ב-50 אלף שקל למ"ר. מה אני מעדיף, את צפון תל אביב או רמת השרון? כל אחד וההעדפות שלו - רמת השרון ותל אביב, שתיהן מצוינות. אני גר 15 שנה בתל אביב, אוהב את העיר".
קיבלתם היתר בניה גם בבלפור, בת ים. עירוב שימושים - למה זה טוב?
"זה מייצר חווית מגורים קצת שונה. בית קפה מתחת לבית, יש לך משרד שאתה יכול לרדת מהדירה שלך ולעבוד בו - זה יכול לתרום המון לאיכות החיים. את הפסקת הצהריים אתה עושה בפילאטיס".
"זה מייצר חווית מגורים קצת שונה. בית קפה מתחת לבית, יש לך משרד שאתה יכול לרדת מהדירה שלך ולעבוד בו - זה יכול לתרום המון לאיכות החיים. את הפסקת הצהריים אתה עושה בפילאטיס".
דיברת על משרדים קודם. אתה מרגיש את ההאטה?
"אנחנו לא שחקנים גדולים בשוק המשרדים, רק בעירוב שימושים, אבל יש לנו כאלה בבת ים. כצרכן, מסביב, אני חווה ירידה משמעותית. לדעתי אנחנו בשפל כרגע ומכאן זה רק יעלה. שוק המשרדים מושפע מההייטק, לדעתי כל האירוע של המלחמה והסכסוכים הפנימיים שחווינו יגרמו להאטה. אנחנו לקראת פריחה שתשליך על שוק המשרדים".
"אנחנו לא שחקנים גדולים בשוק המשרדים, רק בעירוב שימושים, אבל יש לנו כאלה בבת ים. כצרכן, מסביב, אני חווה ירידה משמעותית. לדעתי אנחנו בשפל כרגע ומכאן זה רק יעלה. שוק המשרדים מושפע מההייטק, לדעתי כל האירוע של המלחמה והסכסוכים הפנימיים שחווינו יגרמו להאטה. אנחנו לקראת פריחה שתשליך על שוק המשרדים".
בוא נדבר רגע על הפניקס. זה היה קורה בלעדיה? זה נותן ביטחון, הם שמו שם 250 מיליון לארבע שנים.
"נכון, עם אופציה לעד 400 מיליון שקל. אני לא חושב שהסיפור של בת ים לא היה קורה בלעדיה, אבל אני מסתכל לטווח ארוך. כשהרגשנו שהצמיחה מאוד גדולה ואנחנו נידרש או נוכל לפתוח הרבה פרויקטים של פינוי בינוי ונידרש להשקעת הון משמעותי, חיפשנו שותף. הפניקס מדהימים. יש להם יכולות אדירות ומוניטין חזק. זכינו לייצר שיתוף פעולה כזה. כל פרויקט ספציפי אנחנו יודעים לפתוח לבד, אבל המסה חשובה. היא מאפשרת לנו לגייס עוד פרויקטים".
"נכון, עם אופציה לעד 400 מיליון שקל. אני לא חושב שהסיפור של בת ים לא היה קורה בלעדיה, אבל אני מסתכל לטווח ארוך. כשהרגשנו שהצמיחה מאוד גדולה ואנחנו נידרש או נוכל לפתוח הרבה פרויקטים של פינוי בינוי ונידרש להשקעת הון משמעותי, חיפשנו שותף. הפניקס מדהימים. יש להם יכולות אדירות ומוניטין חזק. זכינו לייצר שיתוף פעולה כזה. כל פרויקט ספציפי אנחנו יודעים לפתוח לבד, אבל המסה חשובה. היא מאפשרת לנו לגייס עוד פרויקטים".
כמה?
"זה תלוי מאוד מה היקף הפרויקט, אבל בהיקף ממוצע - 50 מיליון שקל לפרויקט, זה אומר שבין 5-7 פרויקטים".
"זה תלוי מאוד מה היקף הפרויקט, אבל בהיקף ממוצע - 50 מיליון שקל לפרויקט, זה אומר שבין 5-7 פרויקטים".
אתם חברה יזמית וגם קבלן ביצוע. כמה המשמעות היא רחבה בימים אלה?
"אני חושב שבתקופות כמו המלחמה - היתרון של שליטה באמצעי היצור מתחדדת. בתקופה הזו כל הפועלים נעלמו בבת אחת. הפלסטינים הלכו. מי שהייתה לו יכולת להחליף אותם הם הפועלים הסינים".
"אני חושב שבתקופות כמו המלחמה - היתרון של שליטה באמצעי היצור מתחדדת. בתקופה הזו כל הפועלים נעלמו בבת אחת. הפלסטינים הלכו. מי שהייתה לו יכולת להחליף אותם הם הפועלים הסינים".
"פלסטינים? מאוד מרוצה מהפועל הסיני". רצון (יחצ אב גד)
השליטה וניהול הפרויקט בידיים שלכם. זה שווה כסף.
"בדיוק, יש את הרווח היזמי שהקבלן המבצע לוקח. תקלה בפרויקט שלנו היא חריגה, כי יש לי שליטה על כל הפרויקט. כשקבלן נקלע לקשיים או שיש לו אינטרס באתר אחר, זה יוצר זעזוע בפרויקט שלי. כשאתה המבצע, אתה שולט על הכל. גם אם יש משבר, האירוע נקודתי ואפשר לפתור אותו".
"בדיוק, יש את הרווח היזמי שהקבלן המבצע לוקח. תקלה בפרויקט שלנו היא חריגה, כי יש לי שליטה על כל הפרויקט. כשקבלן נקלע לקשיים או שיש לו אינטרס באתר אחר, זה יוצר זעזוע בפרויקט שלי. כשאתה המבצע, אתה שולט על הכל. גם אם יש משבר, האירוע נקודתי ואפשר לפתור אותו".
מה לגבי משבר הפועלים?
"הפועלים הישראלים לא עובדים בבניין בפעם האחרונה שבדקתי. היום זה בעיקר סינים ועם זה אנחנו עובדים".
"הפועלים הישראלים לא עובדים בבניין בפעם האחרונה שבדקתי. היום זה בעיקר סינים ועם זה אנחנו עובדים".
יוסי אברהמי אמר בראיון שהוא לא יעסיק אותם בעתיד. מה אתה חושב על זה?
"אני מאוד מרוצה מהעבודה של הפועלים הסינים. הם עובדים הרבה מאוד שעות, עד שבע בערב. הם עובדים מסודר, אבל יש מחסור בהם. אנחנו עדיין בעולם שיש בו מחסור בפועלים והשכר של פועל סיני הוא 1300 ליום. פועל סיני היה מרוויח 700-800 לפני המשבר. בוא נחזור למחירים האלה".
"אני מאוד מרוצה מהעבודה של הפועלים הסינים. הם עובדים הרבה מאוד שעות, עד שבע בערב. הם עובדים מסודר, אבל יש מחסור בהם. אנחנו עדיין בעולם שיש בו מחסור בפועלים והשכר של פועל סיני הוא 1300 ליום. פועל סיני היה מרוויח 700-800 לפני המשבר. בוא נחזור למחירים האלה".
פעם הייתה לו אלטרנטיבה.
"נכון, אין לו תחרות היום. המדינה צריכה לתת לזה מענה - עוד פועלים זרים".
"נכון, אין לו תחרות היום. המדינה צריכה לתת לזה מענה - עוד פועלים זרים".
לא ראיתי שמהודו וסרי לנקה באה הישועה.
"לא הביאו לכאן עובדים מומחים, אז זה לא פותר את הבעיה. צריך להביא עוד עובדים מסין, גם המולדבים נותנים תפוקה טובה".
"לא הביאו לכאן עובדים מומחים, אז זה לא פותר את הבעיה. צריך להביא עוד עובדים מסין, גם המולדבים נותנים תפוקה טובה".
בוא נדבר רגע על הצד היזמי שלכם. באו הוראות המפקח וניסו להגביל אתכם. איך עוקפים אותן?
"מה שעשה המפקח יצר זעזוע בשוק ועכשיו נצטרך למצוא כיוונים חדשים. אם הביקוש יתגבר המבצעים האלו, 80/20 ו-10/90, יתמעטו. אם הביקוש יהיה חלש, נצטרך למצוא פתרונות, לשלם ריבית גבוהה יותר למערכת חוץ בנקאית, או לשנות מבצעים".
"מה שעשה המפקח יצר זעזוע בשוק ועכשיו נצטרך למצוא כיוונים חדשים. אם הביקוש יתגבר המבצעים האלו, 80/20 ו-10/90, יתמעטו. אם הביקוש יהיה חלש, נצטרך למצוא פתרונות, לשלם ריבית גבוהה יותר למערכת חוץ בנקאית, או לשנות מבצעים".
המתחרים שלכם מאפשרים לקחת משכנתא של 3%, בסבסוד.
"בדיוק על זה אנחנו חושבים, לסבסד ל-20 שנה. יכול להיות שזה המענה. אתה מבטיח כבר היום ריבית נמוכה, בלי לחכות".
"בדיוק על זה אנחנו חושבים, לסבסד ל-20 שנה. יכול להיות שזה המענה. אתה מבטיח כבר היום ריבית נמוכה, בלי לחכות".
כמה אחוז מהפרויקטים שלכם בהטבות מימון? הלמ"ס טוען שבכלל השוק יש 15%, האוצר אומר 50%.
"בכל הנוגע להטבות מימון, כמו 20/80 - מעט מאוד דירות נמכרות כך. אבל ברוב הדירות יש הלוואות קבלן. המגבלה היא ש-10% מהפרויקטים של הבנק יכולים להיעשות באופן הזה. כרגע עוד לא עצרו אותנו ואנחנו ממשיכים, אבל אולי הם יגיעו למגבלה בהמשך".
"בכל הנוגע להטבות מימון, כמו 20/80 - מעט מאוד דירות נמכרות כך. אבל ברוב הדירות יש הלוואות קבלן. המגבלה היא ש-10% מהפרויקטים של הבנק יכולים להיעשות באופן הזה. כרגע עוד לא עצרו אותנו ואנחנו ממשיכים, אבל אולי הם יגיעו למגבלה בהמשך".
איך אתה מסביר את זה שהקפיצה הגדולה במניות שלכם התחילה באוקטובר 2023 ועד ינואר 2025, ומאז יש ירידה קלה? כלומר, השוק אמור להתנהג הפוך.
"אני יכול לומר באופן כללי שראינו מתחילת השנה ירידה במניות הנדל"ן למגורים. שחינו יחד עם הזרם. הייתה עלייה גדולה יותר וירידה גדולה יותר. התנהלנו בכיוון השוק".
"אני יכול לומר באופן כללי שראינו מתחילת השנה ירידה במניות הנדל"ן למגורים. שחינו יחד עם הזרם. הייתה עלייה גדולה יותר וירידה גדולה יותר. התנהלנו בכיוון השוק".
לסיום, מה יקרה למחירי הדיור ב-2025?
"להערכתי, עם התחלת הורדת הריבית, ואני מעריך שנראה שתיים השנה - נראה התגברות ביקושים. לא יודע אם המחירים יעלו משמעותית, אבל ב-2026 - זה יקרה".
"להערכתי, עם התחלת הורדת הריבית, ואני מעריך שנראה שתיים השנה - נראה התגברות ביקושים. לא יודע אם המחירים יעלו משמעותית, אבל ב-2026 - זה יקרה".
הכתבות החמות
.jpeg "מתי כספי בוכה, צילום: אלון לוין")
תגובות לכתבה(3):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
3.כמה שקרים בכתבה אחת, תאמתו אותו מול המציאותיוסי 05/2025/21הגב לתגובה זו0 0ראם רצון, תזכרו את השם… מקווה שיבוא יום ותשלם על המעשים שלך. בושה לשוק הישראלי שיזם כמוך קיים. דיווחים שקריים, אי עמידה בתחזית ובדיווחים שאתה מוציא לבורסה. שקרים לדיירים ולרוכשים פיגורים תתרחקו כמו מאשסגור
-
2.לברוח מאב-גדרוכש מאוכזב 04/2025/28הגב לתגובה זו1 0חברה גרועה עם בניה גרועה וללא מענה. תבדקו את מה שהמרואיין אומר- רחוק מאוד מהמציאות. עוד חברת התחדשות שמשחקת בנתונים ונמצאת לקראת קריסהסגור
-
1.לברוח מהפניקסמשקיע 04/2025/28הגב לתגובה זו0 0זה אומר שהגיע הזמן להוציאי את הפנסיה מהפניקס מהר מהר!!סגור
