הסיפור של חברת גינדי החזקות מככב בימים האחרונים בכותרות הראשיות. ובצדק. הכותרת שסיפק בחודש פברואר בראיון ל-ice, אסף אדלר, מנהל העסקים של גינדי, עוררה הדים. בזמנו, הוא הצהיר שהחברה לא תמכור דירות ב-60 אלף שקל למ"ר, אלא ב-75 אלף שקל למ"ר. בפועל, החברה הצהירה כי המחיר הממוצע יהיה 55 אלף שקל למ"ר ובפריסייל אפילו נמוך יותר - החל מ-49 אלף שקל למ"ר.

כעת, אדלר מתפנה לראיון מורחב ראשון ל-ice כדי לדבר על הכל: מחירי הדירות שלהם, על הטענות של יזמים אחרים כי מדובר בגימיק, על השמועות סביב השיווק החדש ועל מועדי האכלוס של הדיירים. ההחלטה להתראיין אינה מובנית מאליה: בימים שבהם גינדי מייצרת באז גדול בציבור, היא גם סופגת לא מעט ביקורות מהחברות המתחרות, שמספרות "אין מה להשוות בין תפוזים לתפוחים". לטענת אדלר, המוצר שהוא מוכר אינו שונה בהרבה.

אמרת כאן בראיון בחודש פברואר שהמחיר לא יהיה 60 אלף שקל למ"ר, אלא 75 אלף. בסוף אנחנו מקבלים מחיר ממוצע של 55 אלף שקל. מה קרה מאז? 
"כשאנחנו ניגשים למכרזים, אנחנו מתמחרים את הקרקעות ומתכננים את הדירות. כך אנחנו מבינים באיזה מחירים נצא ומה היעדים. זכינו פה במתחם הכי גדול מכל היזמים. אנחנו חושבים שהמחירים בשכונה נושקים למעל 80 אלף שקל למ"ר בממוצע. אמרנו שאם נספיק לצאת לתכנון מהיר, ואנחנו יודעים לעבוד מהר, נצא עם בשורה גדולה למשק - לצאת במבצע ארצי כדי למכור המון דירות במחירים אטרקטיביים ולהגשים חלום לאנשים שרוצים לגור בשדה דב. זו הסיבה שעשינו התאמה של המחיר ביחס לשכונה. לא כי המוצר או המיקום שלנו פחות טובים - אלא כי אנחנו רוצים למכור כמות גדולה של דירות, בתקופה קצרה, ולא פרוסה".

מה הממוצע למ"ר לדירה? אתם סופרים גם חצי משטח המרפסת?
"55 אלף שקל למ"ר. כשאני אומר שטח מכירה, הכוונה לשטח דירה ועוד חצי משטח מרפסת, ברור שמתייחסים לשטח אקוויוולנטי. נכון, דירת 2 חדרים מגיעה ליותר מ-60 אלף, אבל היא בקומה גבוהה. אני מסתכל על מחיר לדירה ממוצעת".

כמה דירות יימכרו לדעתך ב-49 אלף שקל למ"ר?
"התחלנו את המכירה בקומות הראשונות. במגדלים זה אומר שהעלינו את המחיר ב-30 אלף שקל לקומה, ובבניינים היותר נמוכים, 20 קומות, ב-40 אלף שקל בממוצע לקומה. יש מקומות שייקחו גם 100 אלף שקל. אנחנו סולידיים. יש שקיפות מלאה כלפי הלקוחות שלנו. אנחנו לא רוצים שאף אדם יתאכזב. יש פה בשורה, בטח לקהל שלא יכול היה לקנות דירה באזור".

מפת הפרויקטים כפי שצוינה במכרז (חסר בתמונה: פרויקט ישראל קנדה, בודדת מדרום)

מי הרוכשים?
"משקיעים, משפחות שרוצות לקנות דירות לילדים שלהם וגם כאלה שרוצים לגור פה. אנחנו מזמינים את מי שרוצה לבוא, שיבוא ויראה את הנתונים שלנו".

יזמים אחרים טענו: אין להם חניה, אין להם מחסן. בפועל, זה נכון בחלק גדול מהדירות.
"אני כל הזמן שומע, אבל מנסה להתרכז בפרויקט ובחברה שלנו. אני לא אוהב לדבר על אחרים, כל החברות האחרות גדולות וטובות ומאחל להן בהצלחה. לפני שאענה על זה, חשוב להדגיש: המיקום שלנו סופר מרכזי, ייחלנו למגרשים האלה, רצינו לזכות במתחם הזה. זה העורק המרכזי שנמצא 250 מטר מהים. לגבי חניה ומחסן, בכל שדה דב, לא רק אצלנו, יש תקן חניה של 1 לדירה. דירות 2-3 חדרים לא מקבלות חניות בכלל, כל השאר כן, כשדירות מיוחדות מקבלות 2 חניות (פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים, א"י). התקן יכול לצנוח ברגע שהרכבת תפעל. יש הרבה אנשים במרכז תל אביב שלא מעניין אותם נושא החנייה. לגבי מחסנים, יש אבל הם יימכרו בעתיד".

אמרת שהמרחק הוא 250 מ"ר מהים. יש יזמים שטוענים שזה המרחק שלהם מהים, אבל המתחם שלהם קדמי יותר, לפני הכביש. איך אתם מודדים?
"התב"ע מצפון לדרום לא הולכת בקו ישר. יש קימור. אנחנו לא סתם הרובע המרכזי, זה הלב של שדה דב. מצד אחד קרבה לים ומצד שני - רכבת. יש שבילים שמובילים לקו החוף. כל השדרה שתתחבר עם איינשטיין לאבן גבירול - מאוד אטרקטיבית. אפשר להיות קרוב למרכז העיר וכמובן בלב השכונה".

חייב לומר שלצד המחיר הנמוך, יש גם שאלות שעולות: אתם לא נותנים מבצעי מימון, אלא תשלום ליניארי רגיל. יש גם הצמדה למדד. בסוף, אדם רוצה דירה ב-49 אלף שקל למ"ר, אבל קונה דירה מערבית, מוסיף מחסן, משלם הצמדות. זה יכול להגיע ל-60-70 אלף שקל למ"ר.
"נתנו תנאים שקופים וברורים לכולם. מהדירה הכי זולה ליקרה. אין הבדלים בלקוחות. אנשים גאים בנו שאנחנו נותנים פרויקט ואין הנחות נוספות. כן, יש פריסה ליניארית. אם תשווה לפרויקטים אחרים, תראה שברמת האכלוס יצאנו מאוד מהר במבצע, נתנו הטבה גדולה, אבל מנגד, הם מציעים 4-6 שנים אכלוס".

מדברים על זה שאתם תאכלסו דיירים בין 8-10 שנים.
 "במתחם אחד מתחילים סביב 6.5 שנים, ביותר גדול, 44 קומות, בין 8-8.5 שנים אכלוס".

אז המחיר יכול לקפוץ ל-60-70 אלף שקל למ"ר?
"לא 60-70, אלא יותר נמוך. בסופו של יום, מדד יש לכולם. מי שלא מצמיד למדד, מכניס אותו במחיר. אין מתנות חינם. אנשים (הכוונה לישראל קנדה, היחידה שמוכרת במתחם, א"י) מוכרים ב-80 אלף שקל למ"ר, וברור שמי שנותן פטור, מעלה מחיר. ככה קנינו דירות כל החיים. אתה צריך להבין שברגע שמבצעי המימון פסקו, אנשים התחילו למכור בצורה ליניארית. זה נוח להרבה אנשים. המדד מועמס על מחיר הדירה, אצל כולן".

נכון, ועדיין - הפרויקט שלך לטווח היותר ארוך.
"נכון, יצאנו למכירה בשלב מוקדם, באמצעות עבודה מאוד קשה כדי להוציא את המחיר האטרקטיבי שנתנו. מצד אחד לטובת הלקוחות, ומצד שני - אנחנו רוצים להרוויח".

אז בוא נדבר על שורת הרווח. מה יהיה הרווח היזמי, תגיעו ל-20%, או שמדובר בעוד פרויקט עם רווח ממוצע?
"לא נכנס לכמה אני מרוויח. יכול לומר הורדתי מהרווח היזמי שלי, וגם מהוצאות השיווק והפרסום. סגרתי קבלן וזכיתי במחיר אטרקטיבי בקרקע. הכל ביחד, הגיע למחיר הכי אטרקטיבי שיש".

"גימיק? אומרים רק את האמת". המודעה שעוררה הדים

מה אתה אומר על החברות האחרות שטוענות שמדובר בגימיק? שרוב הדירות הטובות בסוף, הן 60 אלף שקל למ"ר וצפונה?
"אין לנו גימיק שיווקי, זה לא אנחנו וזו האמת. אם לקוח חושב כך, שיבוא למשרד. הוא יקבל את כל המידע, כולל מועד מסירה. הפרויקט ברמה הגבוהה ביותר, במפרט הטכני, הוא לא יורד מאף חברה בשכונה. המיקום מרכזי ומצוין. הדבר היחיד שהוא שונה, זה הזמן הארוך. בנאדם לוקח את זה בחשבון".

יש לי את המחירון שלכם, כולל המחיר לכל בית. רוב דירות המבצע הן מזרחיות, לא מערביות. ושם המחיר נושק ל-65 אלף שקל למ"ר.
"השאלה היא באיזה גודל ובאיזה קומה. הדירות הקטנות של 2 חדרים ואולי 3 חדרים נושקות למחיר הזה מעל קומה 30".

מאיזה קומה בפרויקט רואים ים?
"זה מאוד משתנה. יש עוד פרויקטים שנמצאים מערבית וצפונית ודרומית אלינו. ככל שעולים בגובה, יש מפתחים לים. צריך לראות את נספח הבינוי של התב"ע. הוא מראה את הבניינים והגבהים".

אדם שקונה דירה, בקומה רביעית, גם אם היא דרום מערבית, יכול לראות ים?
"חושב שלא".

מנגד, המבצע שלכם הצליח לעורר בהלה בקרב המתחרים, שחלקם עומדים לפתוח במכירות בשנה הקרובה. איזה תגובות קיבלתם מהם?
"קיבלנו מחמאות ולא תגובות. אני חושב שהיזמים האחרים מצוינים, אחד אחד, חברות גדולות. הם יצליחו".

אתם נמצאים במתחם אשכול. יש מי שטוען שהוא מחוץ לשדה דב.
"מתחם אשכול הוא הרובע הראשון ששווק, הוא נושק לחלק הכי דרום מזרחי של התב"ע. הוא נושק ללוי אשכול וש"י עגנון. יש גם שני מתחמים אחרים, מרכזי וצפוני".

שאלה אחרונה וחשובה: אתה טוען שאתם לא נופלים מאף חברה במתחם, ומצד שני - אתה יודע שיש חברות, כמו החברה של עמוס לוזון, כמו יצחק תשובה ויוסי אברהמי - ש"חונות" מעבר לכביש, קרוב יותר לים. האחים חג'ג' ואחרים טוענים שימכרו בסוף ב-90-100 אלף שקל למ"ר. יצליח להם?
"יש אנשים שמוכנים לשלם הרבה מאוד כסף למוצר חד פעמי. אני מאמין בזה. יש אנשים שמוכנים לשלם גם 50% יותר למלון שקרוב יותר לים, ועל רמת ששה כוכבים. קח אדם שטס בביזנס. אומרים שהמחיר יקר, אבל הביזנס תמיד מלא. כך גם הדירות בקו ראשון לים - המיקום שלהן בקו הראשון הוא חד פעמי ויהיו אנשים שישלמו את המחיר הזה. אין עוד עתודות קרקע להציע בקו הזה. אבל מצד שני, שיהיה ברור: הפרויקט שלנו מציע את כל הפסיליטיז שהם נותנים, כולל בריכות, לאונג' דיירים ושומר בכניסה".