רגע לפני פרסום מדד מחירי הדיור, עולה תמונה פחות אופטימית לגבי רמת הביקושים: בשלושת החודשים שבין פברואר לאפריל נמכרו בישראל כ-22,430 דירות, ירידה של כ-20% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (נובמבר 2024-ינואר 2025). בניכוי עונתיות, זוהי ירידה של כ-13% - כך עולה מנתוני הלמ"ס. כשמשווים את הנתונים לתקופה המקבילה אשתקד (פברואר-אפריל 2024), ישנה ירידה של כ-10%.

ומה לגבי דירות חדשות שנותרו למכירה, שם מספר העסקאות מושפע מהגבלות המפקח על הבנקים? בסוף אפריל 2025, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עומד על כ-79,410 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) היה 27.8 חודשים. זוהי עלייה נוספת של 1.1%. מאפריל 2022 נרשמה עלייה בקצב של 1.5% בממוצע לחודש בסך הדירות שנותרו למכירה, אבל למרות זאת, מחירי הדיור אינם יורדים. כפי שפורסם כאן בסוף השבוע, הקצב צפוי לגדול וייתכן מאוד שבטווח הקצר המספר הזה יחצה את רף ה-100 אלף דירות.

הסיבה לכך היא הספירה של הלמ"ס, שמכלילה גם דירות שבנייתן אינן החלה בתוך המספר הזה. לפי הספירה הזו (הדוגמא להמחשה בלבד) - 80 אלף דירות לא מכורות שמתוכן 70 אלף דירות שלא החלה בנייתן (אחרי היתר, אבל הטרקטורים עדיין לא עלו על השטח), הם מבחינת הלמ"ס יותר מ-60 אלף דירות, שכולן בבנייה בשלב גמר ועומדים להימסר לציבור. אבסורד? אולי, אבל ככה סופרים דירות לא מכורות בישראל (ואם לדייק: למלאי בסוף החודש הקודם מתווסף מלאי הדירות למטרת מכירה בחודש הנוכחי. מזה הם מפחיתים את מספר הדירות החדשות שנמכרו).

בערים הגדולות המונות יותר מ-100 אלף תושבים, מובילה תל אביב-יפו עם כ-9,690 דירות שנותרו למכירה ואחריה ירושלים עם כ-7,780 דירות שנותרו למכירה.  מבין הערים שאינן נמנות על הערים הגדולות, הערים המובילות במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה,  עם יותר מ-2,000 דירות, הן באר יעקב (2,340) ולוד (2,240). 1,000 דירות חדשות ויותר נותרו למכירה בערים: קריית אונו (1,430), רעננה (1,360), קריית ביאליק (1,260), אופקים (1,240), אור יהודה (1,180) ונתיבות (1,020).

בין יוני 2023 למאי 2024 - עלייה חודשית של 2.9%. הנתונים המלאים

38.3% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-8,590 דירות, כ-27.1% מהן בסבסוד ממשלתי - וזה אומר שדירות החדשות שנמכרו נרשמה ירידה של כ-33% לעומת שלושת החודשים הקודמים (נובמבר 2024-ינואר 2025) ובניכוי עונתיות ירידה מתונה יותר – כמעט 23%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (פברואר-אפריל 2024), זוהי ירידה של כמעט 24%.

מכאן נובע ש-61.7% מסך הדירות שנמכרו בחודשים פברואר-אפריל 2025 הן דירות יד שנייה, כ-13,840 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נצפתה ירידה של 9.4%, (בניכוי עונתיות – 5.7%). לעומת זאת, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (פברואר-אפריל 2024) נרשמה מגמה הפוכה עם עלייה של 0.8% ובניכוי עונתיות – עלייה של 1.4%.

בחודש אפריל 2025 נמכרו 6,280 דירות, ירידה של 24.6% לעומת החודש הקודם, ובניכוי עונתיות ירידה מתונה יותר של 3.9%. גם בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, אפריל 2024, נצפתה ירידה בשיעור של 19.8% ובניכוי עונתיות ירידה של 15.8%.

2,350 מהדירות שנמכרו בחודש זה הן דירות חדשות, ירידה של 26.8% לעומת מרץ 2025, ואילו בניכוי עונתיות ירידה מתונה יותר של 6.1%. בהשוואה לאפריל 2024, נצפו ירידות חדות יותר בנתונים המקוריים ובניכוי עונתיות – 32.9% ו-30.2%, בהתאמה.

כאן כולם קונים. שכונות בירושלים (פלאש 90/ הדס פרוש, אביר סולטן, ליאור מזרחי, shutterstock)

3,930 מהדירות שנמכרו באפריל 2025 הן דירות יד שנייה, ירידה של כ-23% לעומת מרץ 2025 (בניכוי עונתיות - ירידה של 2.6%). בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, אפריל 2024, נרשמה ירידה של 9.2% (בניכוי עונתיות – 3.8%).

מה עוד מראים הנתונים? בחינת נתוני המגמה של סך הדירות שנמכרו מראה כי מחודש אוקטובר 2021 עד חודש מאי 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.7% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, מחודש יוני 2023 עד מאי 2024 נרשמה עלייה בקצב של 2.9% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. מחודש יוני 2024 עד אפריל 2025 המגמה מתהפכת ונצפית ירידה חודשית ממוצעת של 1.3%. מבחינת המגמה של סך הדירות החדשות שנמכרו, עולה כי מחודש אוגוסט 2021 עד מרץ 2023 נצפתה ירידה ממוצעת של 3.8%, ואילו מחודש אפריל 2023 עד מאי 2024 נצפתה מגמה הפוכה עם עלייה של 3.8% בממוצע לחודש. מחודש יוני 2024 עד אפריל 2025 המגמה מתהפכת ונצפית ירידה של 2.7% בממוצע לחודש.

בסדרת דירות יד שנייה שנמכרו, מאוקטובר 2021 עד אוגוסט 2023 חלה ירידה בשיעור של 3.6%, מספטמבר 2023 עד אוקטובר 2024 – עלייה ממוצעת של 3.0% בחודש. מנובמבר 2024 עד אפריל 2025 נצפו ירידות של 2.3% בממוצע לחודש.

המגמה בדירות חדשות ובדירות יד שנייה (נתונים: למ"ס)

ומה קורה בחלוקה לאזורים גאוגרפיים? מחוזות המרכז והדרום מובילים בסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2025 – 25.5% ו-21.3%, בהתאמה. במחוז המרכז נמכרו 28.5% מהדירות החדשות ו-23.7% מסך הדירות יד שנייה. במחוז הדרום נמכרו 23.3% מהדירות החדשות ו-20.1% מסך הדירות יד שנייה.

עוד ב-

מספר הדירות הלא מכורות יחצה את ה-100 אלף - המחירים יירדו?

לכתבה המלאה

תל אביב-יפו וירושלים מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2025 עם יותר מ-500 דירות. בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות ירושלים, חיפה ובאר שבע עם יותר מ-700 דירות.