בדצמבר האחרון התווספה חברת הנדל"ן שמואל ברוך לטרנד של החברות בענף: הצטרפות לבורסה - הדרך הקלה ביותר לגייס הון, ובמספרים נמוכים ביחס לבנקים. היא גייסה 70 מיליון שקל בריבית של 7.4% (הביקושים היו פי 3 בערך).

בעוד מספר חודשים ימלאו לחברה 40 שנה. בשנים האחרונות היא נכנסה גם לשוק ההתחדשות עירונית, הלוגיסטיקה והאחסנה ולמרות המצב הקשה, היא ממשיכה לתכנן. 12 פרויקטים שונים נמצאים בשלבי תכנון, עוד שלושה בביצוע. זה לא מעט עבור חברה שלא נמנית עם החברות הגדולות בשוק. לפחות לא אלה המוכרות לכם מהבורסה.

בשל העובדה שהצטרפה לבורסה, החברה דיווחה. מה קרה ברבעון האחרון? ההכנסות זינקו בכ-85% לכ-183.7 מיליון שקל לעומת 68.3 מיליון שקל ב-2023. הרווח הנקי עלה פי 4.5 ל-12 מיליון שקל. לפי הדוחות, בסוף השנה שעברה השקיעה שובל נחשון בחברה כ-20 מיליון שקל (לפי שווי של כ- 75 מיליון שקל לפני הכסף). במרץ האחרון מכרה החברה את זכויותיה בפרויקט עכו AKOYA תמורת כ-20 מיליון שקל. לאחרונה החברה זכתה בעוד פרויקט גדול בעכו, 590 יחידות דיור - רובן לשוק החופשי.

דבורה ברוך, מנכ"לית החברה, חוותה בשנתיים האחרונות תקופה מטלטלת. היא נעה בין סגירת אתרים לזינוק במכירות. בין תקופת מבצעי המימון לרצון לחזור לשוק הליניארי. "הבוקר הייתה לי שיחה עם הבנק. אין ספק שנפל דבר, קרה כאן משהו טראומטי", היא מספרת בראיון. "במלחמה בצפון נפלו לנו שני טילים באתר. למזלי לא קרה שום דבר. היו פגיעות שונות בבניינים, אבל משהו שאפשר לתקן. בתור בנאדם שמעסיק אנשים, הייתה לנו אחריות גדולה - לצאת לעבודה או לא? להגיע לאתרים או לסגור? מאוד מפחיד".

ובכל זאת, רשמתם זינוק במכירות. ולא סתם מכירות, אלא בעכו.
"לשכונה החדשה, רמות ים, נכנסו כיזמים ראשונים. התחלנו לפני המלחמה, ביוני, קצת לפני אוקטובר 2023. ברגע שהתחלנו לעלות על הקרקע, אנשים היו סקפטיים ואמרו: 'מה זו השכונה הזאת?', 'מי יקנה פה דירה'? מדובר בשכונה מזרחית לעכו. פעם היו שם שדות, אנשים לא האמינו שתהיה שם שכונה. היום הם יודעים: 50% מאוכלוסיית עכו תגור שם. מכרנו שם בצורה מאוד יפה, היום נותרנו עם ארבע יחידות למכירה מתוך 309, אתה קולט? הכל מכור. באוקטובר-נובמבר השנה נמסור 171 דירות. את החלק השני נמסור ביוני 2026".

"17 אלף שקל למ"ר". בניינים באזור היכל התרבות עכו (אושרי כהן)

למה אנשים קונים דירות בעכו אחרי אירועי המלחמה?
"בתקופה שבה החזיבאללה תקף - הייתה עצירה כמעט מוחלטת. לא מכרנו כמעט דירות. למה קונים? כי אחרי השביעי באוקטובר אנשים הבינו שהם צריכים ממ"ד בדירה. יש הרבה דירות בעכו ובצפון בכלל שהן לא ממוגנות, אז מגיעים מכל האזור. אנשים הבינו שזה הכרח, זה כבר לא מקלט ציבורי לרוץ אליו, אלא בתוך הבית. באו אלינו בעיקר מעכו, אבל גם מהקריות ונהריה ומכרמיאל. גם מהמגזר הערבי הגיעו אלינו, כי רצו דירה עם ממ"ד ולא הרגישו בטוחים. אחר כך הגיעה תקופה קשה יותר, כי עכו הייתה מיורטת. כשזה נגמר, חזרנו למכור. ואז באה המערכה עם איראן. עכשיו אנחנו מרגישים שוב 'שחרור'. אנשים המתינו, כי גם ההוראות של בנק ישראל גרמו להם לשבת על הגדר. השבוע, אחרי המערכה, אנחנו מרגישים פניות בצורה יותר מאסיבית. רק השבוע מכרנו 4 דירות במגדל העמק, בפרויקט אחר שלנו. עד היום מכרנו שם 2-3 דירות בחודש. משהו קרה".

מה המחירים בעכו ומה במגדל העמק?
"בעכו המחיר עומד על 1.7 מיליון שקל, במגדל העמק על 1.65-1.7 מיליון שקל. כלומר, 16-17 אלף שקל למ"ר. המחירים עלו מאוד. כשהתחלנו למכור, ביוני 2023, המחיר היה 1.45 מיליון שקל. עלייה של 17% במחיר בשנתיים".

מעל הממוצע הארצי.
"עכו, כך פורסם, היא במקום השני בעליית המחירים בישראל. זה לא קרה סתם והעירייה מאוד מרוצה מזה. זה אומר שמגיעות אוכלוסיות חזקות יותר שיכולות לקנות דירות יקרות יותר. השכונה היא מזרחית לכביש 85, בין קיבוץ שמרת לצומת הראשי של עכו. 8,000 יחידות דיור ייבנו שם. יהיו גם מסחר וגם משרדים".

אתם ממונפים גם באלעד, שם זכיתם בפרויקט דירה בהנחה. מתי זה יקרה, אם בכלל? 
"יש לנו שני פרויקטים באלעד בדירה בהנחה. הראשון עם 162 דירות, שכבר במהלך הבנייה. מכרנו שם את כל הדירות. הפרויקט השני הוא עם שובל - 223 דירות. הוא בתכנון. קנינו את הפרויקט מרייסדור".

יכול להיות שבשל הנחיית האוצר הפרויקט ייגנז? אתם מכירים את דעתו לגבי פרויקטים שאינם מהפריפריה. קשה להאמין שישווקו במכרז הקרוב כל כך הרבה דירות מהמרכז.
"אני לא רואה מצב שיזם זכה במכרז, משלם ריבית ואז בא האוצר ולא מוציא את הפרויקט לדרך. לגבי ההחלטה להעביר את דירה בהנחה לפריפריה - אני בעד. אתה תופס אותי באופקים. אנחנו בונים בכל מקום בפריפריה. צריך לתת הזדמנות שם, כי קשה יותר לחיות בפריפריה מבחינה תעסוקתית. הפריפריה סבלה בשנתיים האחרונות. זה משפיע מאוד על עסקים. צריך לעודד אוכלוסיות לגור שם".

"תקופה לא פשוטה". הנזק במטח הטילים (פלאש 90/ יוסי אלוני)

מה דעתך על הפרויקט בכלל?
"צריך לעשות את הדברים בצורה קצת שונה. אני בעד עדיפות לאנשי מילואים, אבל צריכים לאלץ אנשים לגור בדירה, הרבה אנשים עשו מזה עסק. אנשים השכירו את הדירה וגרו בתל אביב. חלק מהתנאי חייב להיות מגורים בפרויקט. כרגע דירה בהנחה היא ב'חצי כוח'".

אתם אוהבים את עכו. למה מכרתם לפני 4 חודשים את אקויה?
"ראינו את הפרויקט הזה בעכו כראשוני, כי הוא מתעסק רק בלוגיסטיקה, מסחר ומשרדים וזה היה זר לנו. הבנו שזה ענף שדורש התמחות ספציפית. החלטנו לעסוק במגורים, תחום שבו אנחנו הכי טובים. מכרנו את החצי שלנו לשותף. זה פרויקט שבהתמחות שלו".

מה דעתך בנוגע למפקח על הבנקים?
"הדירות שמכרנו, תתפלא, למרות שנתנו פתרונות מימוניים - הן במסלול ליניארי מלא. משלמים לפי קצב ההתקדמות. מי שמגיע לקנות דירה הם אנשים שיש להם כסף ומעדיפים לקבל את ההנחה. ברגע שאדם בא ומבקש 7/93, כלומר לשלם 7% בהתחלה ופוגש את הדירה בסוף האירוע, הוא משלם יותר. אנחנו לא באמת רוצים אנשים שבאים לקנות דירה כי יש להם 50 אלף שקל בכיס".

בואי ניקח דירה ממוצעת בעכו. מה גובה ההנחה כשמשלמים בלי הטבת מימון?
"בהלוואת קבלן, הבנק לוקח ליזם על כל 100 אלף שקל משהו כמו 12 אלף שקל. תעשה את החשבון".

נכון, אבל יש כאן קיזוז של הכסף שכן קיבלתם. אפשר להעריך בזהירות שההבדל במחיר הוא 8%-7%?
"יכול להיות. אני חושבת שזה יותר 7%-5%. זה משמעותי".

מצד שני, זה גרם לקבלנים לצלוח את התקופה. בלי הטבות מימון, נראה שלא היו מוכרים.
"אין ספק שההטבות עזרו לקבלנים, אבל היום הם מצאו פתרון אחר: סבסוד משכנתא. ראיתי פרסומות על כך שנותנים שכר דירה חינם עד אכלוס. בסוף מוצאים פתרון. מה שחשוב הוא שהמשקיעים, שלא היה ידוע אם יגמרו את העסקה - בחוץ. קרה לנו מצב שבו אדם לא יכל לשלם, בסופו של דבר חיכינו והיינו סבלניים. הוא הביא את הכסף, אבל במקום למסור לו את הדירה בזמן, חיכינו שנה. זה אירוע. לא רוצה את זה. גם בעכו, לא הלכנו על הרבה הלוואות קבלן. לא היה 7/93. אני פחות מתחברת לקונספט. צריך לברור לקוחות. אנחנו מוודאים בשלב המכירה מה מקורות המימון שלו, והאם הם משפרי דיור. אנחנו שואלים זוג צעיר מאיפה המימון, זה טוב לשני הצדדים. זה טוב גם לרוכשים. מה עשינו לאחרונה? הצמדנו לרוכשים יועץ משכנתא, כדי לראות שהם עומדים בעסקה".

קבלנים מעריכים שנראה תופעה חדשה: רכישת מאסיבית של דירות מוכנות.
"עוד מוקדם מדי להסיק מסקנות, אבל זה יכול לקרות. אם אני משפחה ללא ממ"ד - זה מה שהייתי עושה".

עוד ב-

מי הקבלן החזק בישראל? הצצה לנתוני המכירות של החברות הגדולות

לכתבה המלאה