בדוח הועדה המוניטרית שפרסם בנק ישראל, בו חזה את האינפלציה בשנתיים הקרובות, נכתב פרק מיוחד לגבי שוק הדיור. על פי הנתונים של הבנק, שוק הנדל"ן חלה האטה מסוימת בפעילות. אפשר היה לראות את זה דרך נתוני הלמ"ס והאוצר: מספר העסקאות ירד, ומלאי הדירות הלא מכורות עלה, על אף שהוא לא משקף נאמנה את מספר הבתים המוכנים לאכלוס.

אחד הסעיפים המעניינים בדוח הוא נושא השכירות. סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן עמד על 4% אחרי חצי שנה. הבנק מצא כי הנזק שהסבו מתקפות הטילים מאיראן, שפגע בהיצע הדירות הזמינות למגורים, עלול לפעול לגידול בביקוש לשכירות וכתוצאה מכך לעלייה במחירי השכירות באזורים שנפגעו.

לאחרונה מצאנו נתונים הפוכים: לפי סקירה של חברת דיפרנט, מחירי השכירויות באזורים שנפגעו דווקא ירדו. הבנק מזהה תמונה הפוכה: הוא טוען כי הביקוש לשכירות יהיה גבוה ולכן באותם אזורים צפוי זינוק. לאחרונה דיווחנו כאן כי המפונים מדירות היוקרה במרכז תל אביב נדרשים לשלם דמי שכירות גבוהים מבעלי דירות פנויות להשכרה. בחלק מהמקרים, העלייה בדמי השכירות היא דרמטית. הם מעריכים כי בעלי הדירות עושים זאת בחסות המדינה: הם יודעים היטב מה שיעור המימון שהם נותנים לדיירים שפונו מבתיהם ומנצלים זאת לטובתם. אחד הדיירים סיפר כי נדרש לשלם 18 אלף שקל על דירת 3 חדרים ללא חניה, כשבפועל מדובר בעלייה של אלפי שקלים לעומת שכר הדירה הריאלי באזור. מי שנפגעו מכך הם דיירי מגדל דה וינצ'י שספג פגיעה ישירה.

ב-2023 ראינו כי מחירי השכירויות מזנקים אבל מחירי הדירות נמצאים בקיפאון מסוים, אחרי העליות ב-2021-2022. כך קיבלנו תנועת מלקחיים, שאינה אופיינת לשוק הדיור. לרוב, מחירי הדירות והשכירויות עולים או יורדים בהלימה. העניין הזה השתנה בשנה שעברה, כשמחירי הדיור עלו ומחירי השכירויות זינקו. האם כעת אנחנו עדים לכך שלצד דשדוש של מחירי הדירות מחירי השכירויות יזנקו ואנו חוזרים לתנועת המלקחיים שאפיינה את השוק?

ממשיכים לבנות, אבל בקצב איטי. אתר בנייה (פלאש 90/ דור פזואלו)

בזמן ששוק השכירות ממשיך לאתגר את ראשי האוצר ומשרד הבינוי והשיכון, בבנק ישראל התייחסו גם לנתוני המכירות והבנייה. הם מצאו בדוח כי קצב התחלות בנייה נותר ברמה גבוהה יחסית. לא ברור מהיכן הם שאבו את הנתון הזה. קצב התחלות הבנייה בישראל הוא נמוך. אפילו נמוך מאוד. העמקנו בנתונים האחרונים שיצאו בחודש יוני שמשקפים את הרבעון הראשון ואפשר לראות בבירור שקצב הבנייה בישראל נע בין ירידה להתרסקות.

ב-12 החודשים האחרונים שבין מרץ השנה לאפריל אשתקד הונפקו היתרי בנייה עבור כ-80,650 דירות - עלייה של כמעט 11%. הבעיה, כפי שהזכרנו בעבר, היא לא בכמות ההיתרים שהונפקו, אלא בכמות התחלות וגמר הבנייה. מה שחשוב הוא לא מספר ההיתרים, אלא כמה דירות נבנות בישראל. אם אגפי התכנון עומדים ביעדים אבל הקבלנים משאירים קרקעות ריקות - איך זה תורם להיצע בשוק הדיור? לעתים, היתרי בנייה מתעכבים וליזם לוקח 4-5 שנים לבנות, או במקרה של התחדשות עירונית, 8-10 שנים מרגע התחלת המשא ומתן מול הדיירים.

אז מהם נתוני התחלות וגמר הבנייה? ברבעון הראשון של השנה נרשמה ירידה של 11.6%, רק 16 אלף דירות נטו, לצד ירידה של 35% בכמות ההיתרים (שימו לב: הנתונים שמצביעים על עלייה בכמות ההיתרים היא במונחים שנתיים) כשנתוני גמר הבנייה, מה שמעיד על קצב הבנייה, בשפל - 22% פחות ברבעון האחרון. במונחים שנתיים, הסתיימה בנייה של מעל 52 אלף דירות, אז זו ירידה של מעל 14%. אם תקחו את התכנית האסטרטגית לדיור, תראו שהמספרים צריכים להיות גבוהים בהרבה. כשבנק ישראל מדבר על רמה גבוהה של התחלות בנייה, סביר להניח שהוא משווה את זה לנתוני עבר. הבעיה: גם בעבר הנתונים היו נמוכים.

בואו ניקח את התכנית האסטרטגית לדיור ב-2050. לפי משרד הבינוי והשיכון, התכנית היא לשיווקים של 65 אלף דירות בשנה, והיא אמורה לגדול בהמשך, אחרי שנת 2035. צריך לזכור שלפי נתוני העבר אנחנו נמצאים בפיגור. כלומר, לא רק שצריך 65 אלף דירות בשנה, אלא גם להשלים פערי עבר. סביר כי 70 אלף דירות לשנה הם מספר סביר, אבל להתגאות בקצב שנתי של 50-55 אלף התחלות בנייה? לא רק שזה נתון נמוך, זה נתון מקומם. כך אי אפשר להוריד את מחירי הדיור.
 

כפי שאפשר לראות בטבלה למטה, התכנית, אם אכן תתממש במלואה, תדביק בקושי את היצע הדירות הדרוש. האם ישראל מסוגלת לשווק בעשור הבא 68 אלף דירות בשנה ולהגבר על פערי עבר? לא בטוח. אם זה יקרה, זה אומר שהריבית תהיה נמוכה יותר ולקבלנים יהיה אינטרס לעלות על הקרקע. כשיש להם ביטחון, הם מעלים מחירים. לא סביר שישראל תשווק 70-80 אלף יחידות דיור בשנה ותגרום לעקומת ההיצע להגיע לנקודת שיווי משקל עם נקודת הביקוש. ואם זה כן יקרה - זה דבר מבורך.

נזכיר כי במקביל לנתונים האלה, חל עיכוב במספר חודשי הבנייה, שמסביר מדוע נתוני גמר הבנייה בירידה. בבנק ישראל יודעים לספר כי "קצב עליית מחירי הדירות התמתן במהלך המחצית – ועמד על 5.1% (נתוני מרץ-אפריל) במונחים שנתיים, לעומת קצב עלייה של 7%.7 בנתוני דצמבר-ינואר", מה שמצביע על ירידת מחירים קלה לעומת המצב לפני מספר חודשים, אך עדיין מעיד כי במונחים שנתיים ישנה עלייה.

עוד ב-

איזה מגזר מחזיק ברוב הקרקעות בישראל? הנתון המפתיע של האוצר

לכתבה המלאה

בינתיים, הנגיד שומר על איפוק בכל הנוגע למדיניות הורדת הריבית, אבל אם הוא יוריד אותה בחודשים הקרובים, אולי אפילו בחצי אחוז עוד השנה, הביקושים לדירות רק יגדלו. לצד זה, אם קצב התחלות הבנייה לא ישתנה, ניאלץ להתמודד עם מחסור חמור בדירות ועם עליית מחירים נוספת.