משרד האוצר פרסם כי מספר משקי הבית שבבעלותם קרקע פנויה למגורים נאמד ב-330 אלף, וסך שווי הקרקעות בבעלותם נאמד בכ-350 מיליארד שקל. הנתון הזה הוא תמונת מראה למה שקורה בשוק הדיור - לא רק הקבלנים מחזיקים בקרקעות ולא בונים, אלא גם המגזר הפרטי. ההיצע בישראל מצומצם וזה מה שמשאיר את המחירים גבוהים.

השאלה הגדולה היא לא כמה קרקעות פנויות קיימות, אלא מי מחזיק בהן. התשובה: ביחס לגודלו, מדובר במגזר הערבי. במגזר מחזיקים בהרבה מאוד קרקעות ביחס למספר היישובים והתושבים בהם. לפי הנתונים, זה קורה בעיקר ביישובים סכנין, נצרת, שפרעם ואום אל פחם.

היישובים הערביים מקבלים גם הנחות גבוהות מאוד במכרזי רמ"י. כבר ראינו בשנים האחרונות שביישובים ערביים הקרקע זולה מאוד ביחס לישובים יהודיים סמוכים.  בדקנו מה המצב בסכנין ולא תאמינו: בהגרלה האחרונה שנערכה בתחילת 2023, מחיר קרקע של כ-900 מ"ר, שעליה אפשר לבנות בין 3-4 צמודי קרקע במקרה הרע, ו-6 צמודי קרקע במכרז הזה במקרה הטוב, עלתה חצי מיליון שקל. חצי דונם עלה פחות מ-300 אלף שקל. תוסיפו הוצאות פיתוח של כחצי מיליון שקל, ותבינו שעבור יזם, לקבל קרקע מוכנה במיליון שקל עליה הוא יכול לבנות בין 4-6 יחידות דיור זה כמעט חלום. פלא שמעל 500 נרשמים ניסו את מזלם?

אפילו שם המחיר יקר יותר. חירן (ויקיפדיה/ גרעין מקור אגודה שיתופית)

חקרנו מכרזים נוספים במגזר הערבי וחלק מהקרקעות אף נמכרו במחיר נמוך יותר. לעומת זאת, קרקע ביישוב הלא מפותח חירן, והדרמנו אפילו לדימונה ולערד. מחירי הקרקעות שם זולים יחסית, אבל בצירוף רכיבי הפיתוח תגיעו לסכומים של 800 אלף שקל עד מיליון שקל. יחד עם זאת, בחלק מהמקרים מדובר במחצית מהקרקע בלבד. תחשבו על זה: אם ארבעה עד ששה אנשים ניגשים למכרז בסכנין יחד וזוכים, הם משלמים מאות אלפי שקלים בודדים ויכולים לקבל בית גמור במחיר של שני מיליון שקל.

ביישובים יהודיים אין מחיר כזה. לא בערד, לא בדימונה ובטח לא בנתיבות ואופקים. עבור המגזר הערבי מדובר ביישובים מרכזיים, אבל קשה להכניס אותם לטבלה אחת עם יישובים מרכזיים, אפילו מחוץ לתל אביב, באזור המרכז. למשל, קרקע בפרדס חנה-כרכור ללא הוצאות פיתוח, עלתה במכרז שנערך לפני מספר חודשים מעל 2 מיליון שקל. אם להשוות למצב בסכנין ולגודל המגרש, המחיר גבוה בערך פי 4. כשמשווים את זכויות הבנייה, מקבלים מספרים אחרים לגמרי.

לסיום, כמה נתונים שמגלים כמה מרוויחים אלה שמחזיקים בקרקעות: ההכנסה הכוללת של משק בית כזה בשנת 2021 עמדה על כמעט 35 אלף שקל ברוטו למשק בית. סביר שהיום הממוצע עלה. 35 אלף שקל ברוטו זו הכנסה גבוהה ב-74% מהממוצע.

בוא נראה מי מחזיק בקרקעות: בעשירון החמישי של בעלי הקרקעות עומדת ההכנסה הממוצעת מעבודה והון על 20,700 שקל ברוטו למשק בית, בשלושת העשירונים הנמוכים נעה ההכנסה בין 3,300 שקל ל-11,400 שקל. בעשירון העליון מרוויחים 2.5 מיליון שקל בשנה למשק בית כשלפי האוצר פחות מ-40% מהכסף מקורו מעבודה - השאר מהכנסות אחרות. במאיון העליון של בעלי הקרקעות, סך האחזקות נאמד בערך ב-1% מסך שווי הקרקעות. ב-312 משקי בית עומדת ההכנסה הממוצעת על 61 מיליון שקל.

ביחס לאוכלוסיה, ביישובים הערביים מחזיקים ביותר קרקעות (לחצו להגדלה, נתוני האוצר)

איפה מחזיקים הכי הרבה קרקעות? בעיקר באזור נתניה, שם מוחזקים קרוב לחמישית מהקרקעות. מתברר שלתושבי נתניה והסביבה יש מלאי עצום של קרקעות והם פשוט לא בונים. קחו את כל תל אביב ובת ים ותקבלו רק עשירית משווי הקרקעות. כלומר, בנתניה יש פי שניים מאשר במרכז. 12 אלף משקי בית מחזיקים בקרקע. וזה הרבה מאוד.