עד כמה מבצעי הקבלנים מהותיים עבור חברות הנדל"ן? בשנה האחרונה הגביל המפקח על הבנקים את ההטבות בצורה משמעותית. על פי ההנחיות החדשות לבנקים, היזמים כבר לא יכולים למכור דירות ללא מגבלה, מה שגרם להאטה בשוק הנדל"ן כולו, בהובלת הדירות החדשות.

חברות הנדל"ן מרגישות היטב את השינויים. בעבר, חברה יזמית יכלה לאפשר מבצעי מימון ללא הגבלה מבלי להוריד במחיר. כעת, כשההטבות נמצאות תחת פיקוח, הורדת מחירי הדיור משתקפת היטב בדוחות הלמ"ס והדבר גורר ירידות בשוק. במקום עלייה פיקטיבית, קיבלנו ירידה בפועל.

על השאלה כמה זה משפיע על חברות הנדל"ן אפשר ללמוד מדוחות חברות הבנייה. אתמול דיווחה חברת עמרם אברהם כי מכרה 471 דירות (החלק שלה), אבל המחיר הממוצע עמד על פחות מ-1.6 מיליון שקל. ומה היא עשתה עם 73 הדירות הנוספות לשוק החופשי? לפי הדוח, החברה מציעה פטור מהצמדת התמורה למדד וכן תנאי תשלום נוחים יותר בהתקשרויותיה למכירת יחידות דיור. 

לפי הדוחות של עמרם, החברה גובה 20%-15% ממחיר הרכישה בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה ותשלום יתרת התמורה בסמוך למועד מסירת הדירה. במסגרת הלוואות הקבלן - ישנה אפשרות לשלם רק 20%-10% ממחיר הרכישה בסמוך למועד החתימה על הסכם הרכישה, ותשלום נוסף, המהווה כ- 40% עד 70% ממחיר הרכישה, שאף הוא משולם בסמוך למועד החתימה. זה קורה דרך ההלוואה, כשהרוכש משלם עליה והחברה נושאת בהחזר.

פרויקט של עמרם בשכונת עומרים בכרכור

בדקנו מה קרה בשנה שעברה וכמה ההשפעה על עמרם, החברה שמכרה (נכון לעכשיו) הכי הרבה דירות ברבעון האחרון היא מהותית. בשנת 2024, כך מתברר, 44% מהדירות של החברה נמכרו בשיטה הזו. היקף החוזים הגמישים נע סביב 745 מיליון שקל. 56% מההטבות היו מסוג הלוואות קבלן, בהיקף חוזים של כ- 958 מיליון שקל.

ומה קרה בחציון הראשון ב-2025? החברה הטבות בהיקף גבוה יותר. כ-58% מההטבות (לעומת 44% בממוצע שנה קודם) שניתנו היו מסוג חוזים גמישים, (ההיקף: 574 מיליון שקל, נמוך יותר). כ-42% היו מסוג הלוואות קבלן, בהיקף חוזים של כ-418 מיליון שקל). כלומר, אחוז החוזים הגמישים (הטבות מימון) היה אף גבוה יותר. מספר הלוואות הקבלן, לעומתו, צנח בשל הוראות המפקח שמאפשרות פחות מרחב תמרון.

לגבי הטענה שהטבות מימון מסכנות את השוק, בעמרם טוענים כי בדקו את יכולת ההחזר של הרוכש לא רק ביחס להלוואת הקבלן אלא ביחס למשכנתא הצפויה. היא אמנם לא מבצעת הליך חיתום, אבל מסתמכת על הבנק. הם מתחייבים כי ככל שהרוכש לא משלים את תשלום מלוא התמורה לה התחייב, החברה לא מוסרת לו את הדירה.

אל תטעו: הטבות המימון עולות לחברה כסף. על פי חישוב פנימי בחברה, מדובר ב-6% הנחה. בחציון הראשון, למשל, עמרם שילמה לבנקים למשכנתאות ריבית של כ-24 מיליון שקל.

עוד ב-

"משכנתא בהתחלה, 39% בסוף": כך היזמים ימכרו דירות

לכתבה המלאה

אז איך בכל זאת החברה מצליחה למכור עם הטבות מימון? זה פשוט. חשפנו כאן בעבר את השיטה של היזמים לעקוף את הגבלות המפקח. ההוראה בנוגע להטבות המימון אומרת דבר פשוט: עסקה מסוכנת היא כזו שבה מדובר בדחיה של 40% לפחות מהתשלום. מה עשו הקבלנים? אפשרו לרוכשים הלוואה במסגרתה ישלמו מקדמה נמוכה, ועד 39.5% במסירה. כך אפשר לעקוף את הגבלות המפקח מבלי לעבור על החוק.