בחודשים האחרונים מינתה המדינה ועדה לבדיקת המעורבות של הבנקים במחירי הדיור. הוועדה לא הגישה מסקנות נחרצות. המטרה הראשונית, להצר את צעדי הבנקים בכל הנוגע להתערבות שלהם בשוק הנדל"ן, התמסמסה. הוועדה של אבי שמחון החליטה להמליץ, בנק ישראל עמד לצד הבנקים וכולם רצו לקבל את מה שרצו: המדינה התריעה, ובכך הורידה מעליה את גל הביקורות שקבעו שההתערבות של הבנקים מובילה לעלייה במחירי הדיור, ואילו בנק ישראל והקבלנים יצאו מרוצים - כי בסוף, ההמלצה היא אינה מחייבת.

המפקח על הבנקים שהצר את צעדי הקבלנים, שלח את המכתב הרשמי לבנקים בשבוע שעבר. הוא ביקש, לא דרש, שהבנקים לא יתערבו בשיקולים של היזמים להוריד מחירים. הוא גם הודיע שיאפשר להם לפקח על התכנית העסקית.

מה זה אומר בפועל? מצד אחד, לבנק אין אפשרות להודיע ליזם: "אל תאשר למשה לוי לקנות את דירה מספר 6". אבל מצד שני, הוא יכול להוציא לו כרטיס צהוב ולומר לו: "הכדאיות הכלכלית שלך נפגעת, ואתה לא עומד בהסכם".

דירות חדשות (איציק יצחקי)

מה יקרה בפועל, מאחורי הקלעים? פשוט, היזם יעלה את מחיר הדירה. לאחרונה, הקבלנים התבטאו כאן שזה מה שהם מתכוונים לעשות. נכון, בימים אלה קשה לראות איך יזמים עושים את זה ומעלים את המחיר, וברור שבמהלך השיווק זה לא יקרה. מה כן יכול לקרות? בתחילת הפרויקט היזמים יגדילו את "מרווח הסיכון" ומראש ידרשו לקבל בפרויקט מסוים רווח יזמי של 16% במקום 15% כנדרש מהבנק. עניין כזה לא צריך להיות מסוכם בין הבנק ליזם, הוא מובן מאליו ושני הצדדים יסכימו לו בשתיקה.

המפקח הודיע לבנקים, כי הם כן יוכלו להתערב בנושאים הקשורים להכנסות הכלליות, כפי שהזכרנו קודם, וכן בנוגע לקצב המכירות. מה יעשה יזם שלא מוכר? הוא יוריד מחיר. האם הבנק יגביל אותו? לא בטוח. לאחרונה אמר לנו איש משכנתאות באחד הבנקים כי "בין כה וכה הבנק אף פעם לא מתערב בקביעת המחיר עד גבול מסוים. הרי מה נקבע בהסכם? שאם נניח יזם רוצה למכור דירה ב-3 מיליון שקל, יש אחוז ירידה מסוים, נניח 7%, שאנחנו לא מתערבים. אם הוא רוצה להוריד את המחיר ל-2.9 מיליון שקל לא תהיה בעיה. איפה זה ייעצר? כשהוא יגיע להנחה של יותר מ-7%. אגב, רוב הסיכויים שבמצב הנוכחי של השוק גם 8% זה בסדר. אם לא נאשר, אז היזם ייתן הטבה משלו וכך העסקה תיסגר".

לא בטוח שבשלב זה אפשר לבנות על עליית מחירי הדירות שכבר החלו בשיווק. לכן, היזמים ימשיכו לנוע במנעד שהוכתב להם על ידי הבנק. כשהם יחרגו ממנו, סביר להניח שהשיחה תשתנה. מנהל התיק יודיע ליזם שיש בעיות עם הליווי לפרויקט עצמו, ולא בנוגע לדירה הספציפית.

עוד ב-

הבכירה באוצר מסבירה: למה מחירי הדירות עומדים לרדת?

לכתבה המלאה